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投資用マンションの修繕積立金とは?!

修繕積立金とは?(投資用マンションの運用にかかる費用をおさらい)

修繕積立金は、分譲マンションなどの区分所有建物で大規模修繕工事のために毎月、積み立てられるお金です。

どんなマンションも経年劣化は避けられません。

資産価値を維持するためには、住宅ローンや管理費とは別に修繕積立金を積み立てて将来的な大規模修繕工事に備えていく必要があります。

修繕積立金の金額は築年数などの条件により様々ですが、マンションの購入を検討するすべての人にとってチェックすべきランニングコストの一つであることは間違いありません。

今回は修繕積立金の概要と平均金額をご紹介するとともに、修繕積立金が気になる場合の対応策についてご説明します。

  • マンション修繕積立金の基礎知識
  • マンションの修繕積立金の相場と適正金額
  • マンションの修繕積立金が値上がりする理由
  • 投資用マンションの修繕積立金について押さえておきたいポイント
  • ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?
  • マンション投資の検討の際には修繕積立金をお忘れなく

マンション修繕積立金の基礎知識

早速、修繕積立金とは何かをご説明します。

特に管理費と修繕積立金は混同しがちですので、これらの違いについて、不動産投資に興味のある人はしっかり理解しておく必要があります。

修繕積立金の基礎知識

  1. 修繕積立金とは
  2. 修繕積立金と管理費の違い
  3. 修繕積立金の主な使い道

1.修繕積立金とは

修繕積立金はマンションの大規模修繕工事など、長期修繕計画に従って修繕を行うために管理組合が月々積み立てておく資金です。

分譲マンションなどの区分所有マンションの場合、各部屋の所有者が毎月決まった額を支払うことになります。
仮に修繕が行われる前の段階でマンションを売却したとしても返金されることはありません。

マンションの住人が快適に住み続けるためには、一定期間ごとに工事をする必要があります。
この時、修繕積立金を使って修繕費を捻出して工事を行うわけです。

2.修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金も管理費も、マンションを快適に利用するためのメンテナンス費用という点では共通しています。

しかし、修繕積立金が何らかの工事のために積み立てられる資金であるのに対し、管理費はマンションの日常的な維持管理を目的に集金されるもので、一般的には管理会社に支払われるものです。

ここでいう「マンションの日常的な維持管理」とは、たとえばマンションの管理人の人件費、共用部分の電気代、水道代、火災保険、管理会社への委託費などを指します。
それに対して、修繕積立金は、あくまで将来発生する修繕に備えることを目的にしています。

3.修繕積立金の主な使い道

<専有部分と共用部分>
マンションにおける専有部分とは、壁や床、天井に囲まれた空間のことを指し、居住スペースが該当します。
また共有部分とは、専有部分に含まれない空間のことを指し、エレベーターや駐車場などが該当し、各住戸のバルコニーは専用使用権のある共有部分になります。

そして、共用部分の設備の修繕は管理組合が、専有部分の修繕は所有者(各住戸のオーナー)が行うことになっています。

修繕積立金は、管理組合が行う共用部分の修繕工事に利用され、マンション全体(区分所有者全員)で積み立てるものなので、専有部分の修繕には利用されないのが一般的です。

共用部分の修繕としては、外壁・屋根・屋上の改修工事、給排水管の交換工事、内装の塗り替え工事、バリアフリー工事、機械式駐車場の工事、エレベーター等の部品交換、全面改修などが挙げられます。

マンションの修繕積立金の相場と適正金額

それでは、修繕積立金はいくらぐらい積み立てれば良いのでしょうか。

修繕積立金の相場と、適正金額について見ていきましょう。

修繕積立金の相場と適性金額

  1. 修繕積立金の相場
  2. 修繕積立金の適正金額

1.修繕積立金の相場

修繕積立金の相場については、国土交通省のガイドラインが参考になります。

国土交通省のガイドラインによると、平成30年度の修繕積立金の平均値は月額11,243円/戸となっています。

修繕積立金は、近年増加傾向にあり、平成11年度は平均7,378円/戸、平成20年度は平均10,898円/戸、平成25年度は平均10,783円/戸でした。

出典:国土交通省「マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」(2018年)

2.修繕積立金の適正金額

それでは、修繕積立金の適正金額はどのように算出すれば良いのでしょう?
相場と比較して適正額の範囲に収まっているかを確認してみましょう。

マンション全体の修繕積立金の総額は、長期修繕計画に基づいて算出されます。
また、各住戸の修繕積立金の金額は専有面積の割合によって設定されるのが一般的です。

適正金額の算出方法は、国土交通省のガイドラインによると以下の通りです。

専有床面積当たりの修繕積立金の額 × マンションの専有床面積(㎡)

専有床面積当たりの修繕積立金の額は、下の表の中からマンションの階数及び建築延床面積が該当する欄を確認します。
(建築延床面積は、分譲時のパンフレットや管理規約の物件概要欄に記載があります)

専有床面積当たりの修繕積立金の額

機械式駐車場がある場合は、上記の金額に下記の表の金額を加算する必要があります。

機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費出典:国土交通省「マンションの積立金に関するガイドライン」(2018年)

ところが、実際のところ、この水準よりも少ない金額しか積み立てていない物件が数多くあります。

そのうえ、修繕個所は築年数と共に増えていきますので、こちらの式を目安に修繕積立金を算出しておくと良いでしょう。

マンションの修繕積立金が値上がりする理由

マンションの修繕積立金の金額は「長期修繕計画」に基づいて決められているため、その内容次第で値上がりすることがあります。

その理由は、主に下記にあります。

マンションの修繕積立金が値上がりする理由

  • 初期設定金額が低い
  • 修繕費の相場が上昇
  • 当初計画になかった大規模修繕の実施

投資用マンションの修繕積立金について押さえておきたいポイント

修繕積立金の基本について説明しましたが、ここでは実際に、マンションを購入・所有する上で知っておくと役に立つポイントをご紹介します。

マンションの修繕積立金について押さえておきたいポイント

  1. 修繕積立金は損金算入可能
  2. 修繕積立金は値上げされる

1.修繕積立金は損金算入可能

修繕積立金は経費として処理することができます。

原則は修繕工事が行われたときに会計処理を行うものです。将来の修繕にのみに利用される一般的な修繕積立金であれば、支払ったタイミングで経費計上できます。

それほど大きな金額ではありませんが、経費扱いにすることで所得税や住民税などを少し抑えることが可能です。

2.修繕積立金は値上げされる

分譲時の新築マンションだと安めに設定され、築古マンションだと高めに設定される傾向があります。

修繕積立金は毎年同額ではなく、一般的に年数の経過により徐々に値上げされていくことが多いです。
だからこそ、老朽化したマンションが増えつつある近年では、国土交通省の調査データで示した通り修繕積立金の平均値が底上げされているわけです。

修繕積立金の不足が判明した場合は、追加で一時金を徴収される場合もあります。

修繕積立金の金額や値上げ額は、築年数、共用部分の設備内容(エレベーターの有無、ゲストルームやプール、温泉等の共用施設の有無)、総戸数、建築延床面積などによって異なります。

したがって、物件を購入するときは、修繕積立金の将来の値上がりも考慮して利回りを計算するのが望ましいです。

なお、修繕積立金の金額は管理組合の総会の決議により決定されます。
定期的に増額する「段階増額積立方式」を採用している場合も、総会での決議が必要です。
よって、所有者(各戸のオーナー)が値上げに反対して、決議が難航する場合もあります。

必ずしもすんなりと値上げが決まるとは限らないわけです。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームタイプに比べて利回りが低くなり「売り難い」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があるとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じ3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど利回りが低くなる傾向があります。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用しているのが一般的です。

不動産投資ローンは「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低過ぎたり築年数が古いと「収益性」が低い、と判断されて金融機関の融資が受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の難易度もオーナーチェンジ物件の売り難さに影響します。

マンション投資の検討の際には修繕積立金をお忘れなく

修繕積立金は管理費に比べて購入時にその金額が低いため、案外、見落とされやすい出費と言えるかもしれません。

しかし、築年数が進むにつれて負担金額が重くなり、投資用マンションの収益性を圧迫する可能性が高くなります。

修繕積立金は管理費とは違い、築年数が進むにつれて購入時より負担金額が大きくなる可能性が高いのです。

国土交通省の定めた「マンション標準管理規約」では長期修繕計画は、約25~30年スパンで計画し、約5年ごとに見直しをすることを推奨しています。
したがって、長期修繕計画の見直しに伴い、新たに修繕積立金の増額を検討されることがあります。

場合によっては、思い切って売却して次の投資物件の資金の確保に回した方がよいケースも出てくることでしょう。

修繕積立金の高さが気になる場合には、売却を検討することも視野に入れておきましょう。



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