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不動産投資のカギは銀行融資にあり!融資審査の攻略法

数千万円、もしくは億単位の資金が必要となる不動産投資は、銀行など金融機関から資金を調達しなければ始まりません。融資を受ける際に、必ず行われるのが審査です。

この審査において、金融機関は何を基準にどこを重視して融資の可否を判断しているのでしょうか。不動産投資向けの融資は住宅ローンと違って事業性ローンなので、借り入れをする人の返済能力だけでなく、購入する不動産の収益性も審査の対象になります。これが大きな不動産投資向けローンの大きな特徴なので、この点も留意しておく必要があります。

不動産投資家への調査では融資の審査が厳しくなったと感じる人も相当数いる ことから、融資不可となって不動産投資の初期段階からつまずいてしまうことを避けるためにも、銀行融資の審査をしっかり攻略する必要があります。そこで、銀行から融資を引き出すために押さえるべきポイントを考えてみます。

1.不動産投資ローンとは?

不動産投資向けの銀行融資、不動産投資ローンを攻略するには、その概要をしっかりと理解しておく必要があります。最初に不動産投資ローンとはいったいどんなローン商品なのかをマスターしておきましょう。

1-1.住宅ローンとの違い

住宅ローンと不動産投資ローンは、同じく不動産を購入するためのローンではありますが、目的が大きく異なります。住宅ローンはローンの借り入れをした人が自分で住むための不動産を購入するために利用するもので、もう一方の不動産投資ローンでは自分が住むためではなく賃貸経営事業のための不動産の購入費用に充当します。

より多くの人がマイホームを購入できるよう、住宅ローンの金利は低めに設定されています。その一方で、不動産投資ローンは事業性のローンなので特に住宅ローンほど金利が低いということはありません。

この金利差に着目し、以前には不動産投資に住宅ローンの利用をアドバイスしていた不正が発覚 したこともありました。事業目的で住宅ローンを利用したことが発覚すると融資金の全額返済を求められるなどのペナルティがある ため、不動産投資のための資金調達には不動産投資ローンを利用するのが鉄則です。

1-2.不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンには、いくつかの種類があります。ここでは特に融資を実行する銀行側の役割によって、大きく2つの分類について解説します。

1つはアパートローン、もう1つはプロパーローンです。実際に銀行から融資を引く場合はこのどちらかになるので、両者の違いも含めて理解しておきましょう。

1-2-1.アパートローン

アパートローンは、投資目的でマンションやアパートなどの不動産を購入するために利用できるローンです。「アパートローン」という名称なのでアパートの購入に特化しているように見えるかもしれませんが、投資用マンションの購入にも利用できます。

アパートローンの最大の特徴は、保証会社の存在です。銀行融資なので資金を出すのは銀行なのですが、銀行だけがリスクを取るのではなく保証会社を付けることでリスクヘッジをします。

アパートローン向けに保証を提供している専門の保証会社 があるので、そこに保証料を支払うことによって銀行はリスクを減らしながら融資を実行できるのです。

1-2-2.プロパーローン

不動産投資向けの銀行融資には、プロパーローンもあります。先ほど解説したアパートローンとの大きな違いは、保証会社が入らない点です。銀行自らがリスクを取って融資を実行するのがプロパーローンです。

保証会社を付ける必要がないので保証料は発生しませんが、銀行としても融資の安全性を高めるために連帯保証人を求められるケースが多く、審査もより厳しくなります。

2.不動産投資ローンの銀行審査で見られるポイント

審査とは、銀行が債務者に返済能力があるかどうかを測ることを指します。主なチェックポイントは4つあると言われています。それぞれの審査項目について解説していきましょう。

2-1.個人の属性

まず一つめに、債権者の「信用力」が挙げられます。これは年収と勤務先といった属性情報によって決まります。銀行によって多少の違いはありますが、年収の最低ラインは400万円だといわれています。なかには700万〜1,000万円をラインに設定しているところもあるようです。

一般的に、メガバンクほど属性に対するハードルは高く、地方銀行やネット銀行、信用金庫などローカルな金融機関は低いといわれています。また、勤務先は、会社の規模や歴史、経営基盤が重視されます。個人事業主は、医師や弁護士など、いわゆる士業でない限り、サラリーマンよりも不利になることが多いようです。

銀行が審査において属性を重視するのは、返済能力を知るためです。不動産投資が成功することが何よりも重要ではありますが、その成否に関係なく銀行は融資した資金を回収する必要があります。

そのときに重要になるのが借り入れをする本人の属性です。返済に十分な収入があるか、それが今後継続するかを審査しているわけです。

2-2.自己資金の多さ

二つめのポイントは、自己資金の多寡です。不動産を購入するために必要な資金のうち、自己資金としてどれだけの金額を用意しているのかも審査に影響します。その理由は、2つあります。

1つめの理由は、単純に自己資金が多いと借入金が少なくなるため、その分リスクが低くなると判断されるからです。しかしこれは審査の本質ではなく、特に重視されるのは2つめの理由です。

自己資金として数百万円、ときには一千万円以上のお金を用意しているという事実を、銀行は審査において重視します。それだけのお金を用意できた事実に対して「お金の管理がしっかりしている人」と判断しやすいことに加えて、それだけの自己資金を投じて不動産投資をするのですから、その人は本気であるとも見なされやすくなります。

銀行融資の審査に不安があるという方は、できるだけ自己資金を多く用意することを心がけましょう。

2-3.物件の収益力

三つめに、物件の「収益力」が挙げられます。住まいを買うための住宅ローンは、債務者個人の信用力が問われます。不動産投資ローンは、それに加えて、物件の「稼ぐ力」が重視されます。

例えば、主要駅に近い、人気の街にある、最新設備があるなど、物件に魅力があり、借りたい人が多いかどうかが重要なのです。

物件に収益力があるということは、不動産投資が成功しやすいと判断できます。高い稼働率を維持できれば返済の原資も順調に入るため、銀行としても融資のリスクが低いと見なすことができます。

2-4.物件の担保力

四つめに、物件の「担保力」が挙げられます。万が一、債務者が返済できなくなったとき、銀行は物件を売却して残債を整理します。これも銀行によって基準はまちまちですが、一般に築年数が浅いほど有利なようです。

また、不動産の価値を決めるのは物件そのものの築年数や設備といった建物価値だけではありません。その不動産の立地条件も資産価値に大きく影響を及ぼします。建物は経年劣化が避けられませんが、立地条件が劣化することはありません。

資産性の高い立地に建っているマンションであれば築古になっても高い資産価値が見込めますし、建て替えをしたとしても資産価値の高い物件になりやすく、銀行としても万が一返済不能に陥ったとしても十分回収できるとして融資をしやすくなります。

3.不動産投資ローンを扱う銀行の特徴

不動産投資ローンを取り扱っている銀行、金融機関にはさまざまな種類があります。ここではメガバンクと地方銀行、信用金庫・信用組合の3種類に絞って、その特徴や個人投資家が融資を引くうえで現実味がどの程度あるのかについて解説します。

3-1.メガバンク

メガバンクとは日本全国だけでなく海外でも業務を行っている、日本を代表するような大手銀行です。三菱UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などが該当します。日本全国に支店があるのでお住まいの地域にもメガバンクの支店があるかとは思いますが、個人投資家が初めての不動産投資で融資を申し込む対象としては、あまり現実味はないと考えたほうがよいでしょう。

というのも、メガバンクは顧客も大手企業が多く、取引している不動産投資家はいますが数十棟も物件を所有しているような大口投資家であることが多く、規模の大きさに加えて長い時間をかけて信用を積み上げている顧客でないと融資を引くのは難しい傾向があります。

3-2.地方銀行

地方銀行は、それぞれの地域に本拠地を構えて自行の営業エリア内を中心に営業活動を行っている銀行です。おおむね各都道府県にそれぞれの地方銀行があるイメージ なので、営業エリアも都道府県単位で棲み分けられていると考えてよいでしょう。

メガバンクと違って地方銀行はそれぞれの地域に根差して地域の経済発展のために融資を行うことを主目的としているため、営業エリア内の不動産投資に向けた融資も積極的に行っています。

以前は静岡県のスルガ銀行が地方銀行でありながら全国的に不動産投資ローンを積極的に展開したことがありましたが、融資の審査を通すために書類の改ざんなど不正行為を行っていたことが発覚 し、「今は昔」となっています。

この不祥事の関係もあり、エリアを越境して地方銀行を利用することは少なくなっています。居住している地域、不動産を購入する地域を営業エリアとしている地方銀行から融資を引くのが基本的の形となります。

3-3.信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合は、地方銀行よりもさらにローカルな金融機関です。都道府県単位で営業エリアが棲み分けられている地方銀行に対して、信用金庫や信用組合は市町村単位というイメージです。

信用金庫よりも信用組合のほうが、さらに小規模な事業者などきめ細かい金融サービスを行っていると考えると両者の違いをイメージしやすいと思います。

このことは、それぞれの会員資格でもわかります。事業者が会員(組合員)になる場合、信用金庫は資本金が9億円以下、信用組合は3億円以下 を対象としているため、信用組合のほうがより小規模な事業者のための金融機関と位置づけられています。

個人投資家が不動産投資ローンを利用する場合、信用金庫や信用組合が最も現実味のある選択肢となるでしょう。地域経済発展のために融資を行うことが目的である以上、地域内で不動産投資を始める事業者も地域経済発展に貢献する一員と見なします。

他の金融機関では融資に前向きではなかったとしても、地域の信用金庫や信用組合であれば親身になってくれる可能性が高いでしょう。

ただし、これら地域の金融機関は日ごろからの取引関係が審査に大きく影響します。長らく預金口座を利用していることはもちろん、小規模な融資を利用して完済するなど実績を積み重ねておくことが不動産投資ローンの審査にも有利に働くので、今すぐ不動産投資を始める予定がなくてもこうした金融機関との密接な付き合いをしておくことが重要です。

4.不動産会社の融資紹介がベスト

今回は、銀行審査に通る確率を高める方法について考えました。審査が通過しやすくなり、手間も省けるのは、物件を購入する不動産会社から紹介される金融機関のローンでしょう。

審査に必要な「本人審査」と「物件審査」のうち、物件審査はすでに通っている状態なので、審査がスムーズになります。また、金融機関のローンよりも、金利優遇を受けやすくなる可能性もあります。

加えて、銀行は物件を販売している不動産会社の信用も審査しています。不動産会社と取引実績がある銀行であればその部分の信用度でも有利になるので、最初に検討するべきは不動産会社から紹介される銀行です。

逆にいえば、紹介できる銀行が豊富であり、格の高い銀行を紹介できる不動産会社は信用度が高いと判断することもできます。物件購入の際は、どのようなメリットを受けられるのか不動産会社と相談して融資の申し込み先を選択しましょう。



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