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リゾートマンション投資のリスクと注意点!

リゾートマンションの中には、数十万~数百万円で販売されている格安の物件があります。
新型コロナ禍によるリモートワークやワーケーションという働き方改革からリゾートマンションへの注目が高まっており、投資対象として格安リゾートマンション物件に興味がある方もいるのではないでしょうか。

実は格安リゾートマンションへの投資には、気を付けなければならない点がいくつかあります。物件価格が安いからと安易な考えで取り組むと、後悔することにもなりかねません。
他方で、需要を上手に掴み成功している投資家も見受けられます。

そこで今回は、リゾートマンションに投資するうえで知っておきたいリスクと、リゾートマンション投資にあたって確認しておきたい4つのポイントについて解説します。

なぜ格安のリゾートマンションが存在するのか?

リゾートマンション投資を考える前に、なぜ格安リゾートマンションが存在するのか? その背景について理解しておきましょう。

リゾートマンションは、景気の良かったバブル期に多数、建設されました。
その多くは大浴場やラウンジなどの豪華な共用施設を持ち、リゾート地を訪れた際に一時的に利用する別荘としての利用を想定したものでした。
しかし、需要よりも供給が過剰になり、バブル崩壊と同時に別荘需要は大きく低下。都心から遠方のリゾート地という環境から定住需要も期待できず、物件価格(相場)は下がり始めます。

リゾートマンションは、物件を殆ど利用しない場合でも高額な管理費や修繕積立費を払い続ける資金負担があるため、「物件価格は安くても早く手放したい」と考えるオーナーも少なくありません。

しかしながら維持費の面から買い手が付き難いこともあり、相場(物件価格)が下がって来たのです。

格安リゾートマンションに潜むリスク

格安リゾートマンションは数十万円~数百万円程度で購入できます。中には販売価格5万円といったリゾートマンションもあり、投資しても大きなリスクがないのでは?とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかしながら、表には現れないリスクがあるため、投資する際には十分注意する必要があります。

高額な維持費がかかり続ける

前述のとおり、リゾートマンションは豪華な共用施設が整えられているため、一般の住居用マンションと比べると維持費は高額です。例えマンションを利用していなくても、年間数十万程度の費用負担になる物件が多いのです。借り手(賃借人)が見つからないと、自己資金からの持ち出し分が多額になってしまうことが想定されます。

修繕費の負担が大きい

さらに注意したいのが、修繕費の問題です。
分譲マンションでは、大規模修繕工事に備えて修繕積立金を集めています。豪華な施設を持つリゾートマンションでは、この積立金の額が大きくなりがちです。

それにくわえて、積立金自体が不足し、一時金として不足分を負担しなければならないケースがあるのです。
リゾートマンションでは、所有者(オーナー)の管理費や修繕積立金の支払い滞納や、相続放棄で所有者不在となった部屋の支払い滞納により、計画通りの修繕積立金が確保できないケースが多く見受けられます。
また、リゾートマンションは一般の住居用マンションと異なり、所有者の定住率が低いです。そのため管理組合が適切に機能していないケースも多く、修繕積立金が不足する要因となっています。

修繕積立金の一時金が必要になった場合には、数百万円と高額になるケースも出て来ます。

売却が難しい

格安リゾートマンションを保有しても、思ったような収益が得られなければ売却すれば良いとお考えの方もいらっしゃるでしょう。しかし、維持費が高額なことが原因で買い手がなかなか現れない可能性があります。

万一、そのリゾート地の人気が低下した場合、過疎化が進み、さらに状況は悪化するでしょう。その結果として、高額なランニング費用(維持費)を支払いながら、保有し続けざるを得ないケースもあります。

運用コストが大きい

リゾートマンションは、その性質上、通年の需要を期待することは難しいです。投資手法としては、リゾート地のトップシーズン中のマンスリー賃貸やマンション規約で認められていれば民泊としての運用が現実的です。つまり、1年のうちで家賃収入を得られる期間は短期間に限られるということです。

他方、管理費や修繕積立費、固定資産税などは家賃収入や物件の使用頻度にかかわらず必ず発生します。また、リゾート地という立地上、自己管理は現実的ではないため、管理委託費や民泊代行費用なども必要になります。一般の賃貸マンションと比較して、収益に対する運用コストが大きくなってしまう訳です。

格安リゾートマンションへ投資する際に確認すべき4つのポイント

格安で販売されているリゾートマンションには、その価格(相場)になる何かしらの理由があります。したがって、投資をする際に、慎重に検討する必要があります。
そこで、格安リゾートマンションへ投資する際に確認しておきたい4つのポイントをご紹介します。

1)修繕計画・修繕積立金を確認する

先ずは、リゾートマンションの修繕計画と修繕積立金の状況を確認しましょう。これらは管理会社が発行する「重要事項調査報告書」や、マンション管理組合の「議事録」などで確認できます。
計画通りに修繕が行われているか? また大規模修繕工事に向けて必要な修繕積立金が確保されているかは、今後の資産価値に大きく影響します。

リゾートマンションは、一般的に比較的自然環境の厳しい場所に位置しています。
計画通りに修繕が実施されていない場合、建物の劣化が想定以上に進んでいる可能性が高いのです。そうなると、資産価値の下落が早くなり、将来的に借り手を確保するのも難しくなってしまう可能性があります。

また、前述のとおり、修繕積立金が不足する際には、修繕実施の際に一時金を支払わなければならなくなることがあります。物件価格が安くても、修繕積立金が大幅に不足している場合には後から大きな出費が伴うため注意しましょう。

2)未払管理費を確認する

格安リゾートマンションには、管理費が滞納された状態で売却される物件も少なくありません。管理費を滞納している所有者(オーナー)から購入した場合、区分所有法により買主がその債務を引き継がなければなりません。物件によっては管理費の未納分が数十万~数百万にのぼる場合もありますので、必ずチェックしましょう。

3)売却の可能性が期待できる物件を選択する

格安リゾートマンションを購入する場合、将来的に売却することを想定し、売却が可能となりそうな物件を選ぶことをお勧めします。
価格が少し高いとしても、有名リゾート施設に近い、交通の便が整っている、近隣に生活施設があるなど、需要の高い物件を選んだ方が良いでしょう。

リゾート地の中には将来的に開発が予定されているエリアもあります。将来的な需要を予測するためにも、購入の際には開発計画の有無やその内容についても調査するようにしましょう。

4)ニーズを定めた運用を行う

リゾートマンションの使用目的(需要)は、主にリゾート地を訪れる方の宿泊です。しかし、最近は新たなニーズも生まれています。
たとえば、リタイア(定年)後の移住や、新型コロナの影響によるリモートワーク、ワーケーション需要などです。

リゾートマンション投資に成功するには、どのような需要に対応できるか? そしてどのように物件の資産価値を高めて競合との差別化を図るかを明確にしておくことが重要です。

まとめ

格安リゾートマンションは、維持費や運用費が高額になるケースが多いです。そのうえ、リゾートシーズンに需要が限られるため、価格の安さだけで安易に投資することには大きなリスクが伴います。

但し、リスク要因をしっかりと把握(理解)し、出口戦略まで見越したうえで適切に運用できれば、住居用マンションとの比較において、かなり低い初期費用で不動産投資を始めることが可能です。実際、民泊などの新たな需要の開拓により、資産価値がよみがえったリゾートマンションも存在します。

ご紹介したポイントをしっかりと押さえて、格安リゾートマンション投資をご検討されてみてはいかがでしょうか。

 



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