土地活用からワンルームマンション投資まで初心者にも分かり易く解説!

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マンション投資は株式投資より堅実?!

マンション投資は株式投資より堅実?!株式投資の背景からメリットを解説!

新型コロナ禍、2020年4月に16,000円まで暴落した日経平均株価ですが、政府による金融政策等による効果もあり、令和3年(昨年)は実にバブル崩壊後30年ぶりとなる3万円台を回復しました。年末年始にかけてはニューヨークダウが3万6,000ドルの史上最高値を更新したこともあり、令和4年の大発会では日経平均株価は29,300円をつけ株式市場は今年も堅調な相場推移になりそうです。

自分がかつて務めていたケイアイスター不動産(東証一部上場)の株価は令和2年4月に1,000円(新型コロナの影響で日経平均株価が26,000円から16,000円まで暴落)まで下がったものの、その後、急上昇し、令和3年12月には9,300円台を突破し、僅か1年半の間に実に9倍を超える値上がりを見せました。

この背景には、新型コロナによるリモートワーク(テレワーク)の普及があります。ケイアイスター不動産は郊外の戸建住宅の販売をビジネスドメインにしている企業ですが、リモートワークの普及により、都心ではなく、郊外の比較的大型で安価な一戸建て(価格帯は4,000万円前後)が飛ぶように売れ、令和3年3月末の決算予想は大幅に上方修正されたことで、株価がストップ高になったことが、この1年で2回にも及びました。月々5万円程度で一戸建てを買えることが30歳代を中心としたファミリー層に受け入れられ、それが株高を引き起こしたようです。

このように不動産株は競合他社も含めて軒並み順調ですが、やや高値感があり、今から不動産株に投資をしてもあまり妙味はないかもしれません。個人的には今まで騰がり過ぎた反動を心配しているところです。その点、不動産投資(ワンルームマンションや土地活用)は薄利ではありますが、上手に運用すればマイナスになるリスクを抑える事が可能で、上手く投資すれば老後の備えにもなります。

そこで、今回はマンション管理士の目からみたマンション投資のメリットとリスク回避に重要な不動産投資会社の選び方について論じてみたいと思います。マンション経営に興味があり、マンション投資について調べている方も多いのではないでしょうか?マンション投資は少額からのスタートが可能で、万が一の時には生命保険代わりや老後の備えとして、第二の年金にもなります。

さまざまなメリットがあるマンション投資ですが、老朽化や空室リスク、家賃滞納リスクなど、注意点が多いため、物件選びは慎重におこなうことが重要です。マンション投資にあたっては、マンションを1棟単位で購入するのか、それとも1世帯単で区分所有するのかを投資予算に応じて決めなければなりません。また、投資しようとする物件(マンション)の用途がファミリー向けか、単身者向けなのかについても種々の角度から慎重に検討する必要があります。

 

1棟投資

1棟投資とは、マンションやアパートを1棟まるごと所有する投資方法で、予算に余裕のある方や土地を持っている人に向いている不動産投資になります。部屋数が多数あるため、空室リスクの分散が可能になります。購入価格は高くなりますが、不動産投資においては不動産投資ローンを組むのが一般的ですので、自己資金が少なくても、融資を利用して購入することが可能です。

 

区分投資

区分投資とは、マンションやアパートを1戸単位で所有する投資方法で、築古マンションであれば安いものでは数百万円あればキャッシュで購入が可能です。1棟投資との違いは価格が安いことだけではありません。1棟投資では建物と土地のすべてのオーナーになるため、修繕費用が高額になることが一般的です。その点、区分投資では、部屋のオーナーにはなりますが、共有部分や土地は他のオーナーと分割所有になります。また、区分投資の場合、その物件のオーナーたちが組織する管理組合に入ることになります。管理組合はオーナーたちから管理費や修繕積立金を集めて、管理会社に建物管理を任せるのが一般的です。共有部分の修繕費用はオーナーたちで分割するため、支出が大きくなるリスクを回避できるというメリットがあります。

 

単身向けかファミリー向けか?

物件には単身向けかファミリー向けかという違いもあります。単身向けは間取りや住機能がシンブルで設備費が安く済むという点がメリットです。その点、ファミリー向けは部屋数が多くなり、キッチンや空調などの修繕費が高くなりやすい傾向があります。

 

新築か中古か?

マンションを購入するうえで検討しなければならないのが新築か中古のどちらにするか?です。新築マンションは物件価格は高くなりますが、入居者には人気があります。また、購入した時点ですべての施設が新しいためにリフォームにかかる費用は当面ありません。

その点、中古マンションは、物件価格は安いものの建物は経年劣化しているケースが多く見受けられます。購入時点でリフォームが必要な状態であったり、購入して数年後にには大規模な修繕が必要になったりすることがあります。不動産投資においては、修繕費が大きな支出になっています。修繕費の見込みがつきにくい中古マンションよりも新築マンションのほうが収支の計算が立てやすいという側面があります。

 

マンション投資のメリット

マンション投資にはさまざまなメリットがあります。

少額からスタートできる

マンション投資が株式投資やFXと大きく違う点は、ローリスク・ロングリターンの運用ができる点です。先の述べましたように株式投資はリターンは大きいもののリスクも大きいというハイリスクハイリターンの投資と言われています。理論上は勝率は50%(騰がるか下がるか)ですが、株式市場での勝者はその多くが機関投資家(プロ)であり、素人の90%は負けているというデータも存在します。

その点、マンション投資は自己資金200~500万円あれば投資をスタートできます。マンション投資における主な収入源は家賃収入です。また、賃貸管理や建物管理は自分でする必要がありません。信頼できる管理会社に業務委託することで高い入居率を保って長期的に安定した収入を得ることが可能です。

生命保険の代わりになる

マンション投資で金融機関から融資を受ける場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを組みます、マンション投資のために購入する物件は、住宅用ではなく収益用不動産です。金融機関は賃貸経営による収益性と物件そのものの価値を加味して融資しますが、不動産投資ローンでも住宅ローンと同じように団体信用生命保険に加入することが一般的です。団体生命保険に加入することで、ローンの債務者が死亡したり高度障害になった場合に、保険で残債が賄われます。

配偶者や子供がいる方の中には不動産を持つことに抵抗があるという方もいるかもしれません。しかし、万一のことがあっても債務は残りません。債務がなく、毎月の家賃収入が入って来るマンションを家族に残すことができます。

年金の代わりになる

公的年金の受給額に不安がある方も多いのではないでしょうか。夫婦の老後のために貯めておくべき資金は、平均しておおよそ2,000万円という試算(政府による)もあります。マンション投資は出口戦略(将来の売却)も考えて優良な物件を購入すれば、マンションが不労所得として安定的な収益を産みだしてくれますので、第二の年金にすることが可能です。

節税効果がある

マンション投資の節税効果の詳細はこちら

 

マンション投資のリスク

他方、マンション投資には一定のリスクもあるため、パートナーとなる不動産投資会社から適時適格なアドバイスをもらうようにしましょう!

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