今回は、一棟アパート投資のメリット・デメリットや失敗しないための注意点について解説していきます。本記事を読むことでアパート投資への理解が深まり、どのようなことに気をつけて進めていけば良いいいのかが分かるでしょう。
 

一棟アパート投資とは?

一棟アパート投資とは、一棟の建物(アパート)を所有・管理し、複数の入居者へ貸し出して賃料収入を得る投資方法です。複数の部屋を貸し出すので、多くの家賃収入が得られる可能性がある点が魅力です。

一棟アパートのメリット

一棟アパートの主なメリットは、以下に示すとおりです。

  • 部屋が複数あるため家賃収入がゼロになるリスクを低減できる
  • キャッシュフローが良いケースが多い
  • 土地を所有している場合、土地活用など売却戦略が立てやすい
  • 自分の判断で建物全体の運営方針を決めることができる

部屋が複数あるため、家賃収入がゼロになるリスクを低減ができる

一棟アパートでは、一つの建物に複数の部屋があるため、一部退去する入居者が出ても家賃収入がゼロになるリスクを低減できます。区分マンションや戸建ての場合、入居者が1組しかいないため、退去したり家賃の滞納が発生すると家賃収入がゼロになってしまいますが、一棟アパートでは、部屋が複数あるため、一部の部屋の入居者が退去した場合や家賃滞納が発生した場合でも、他の部屋の家賃収入で補えることが期待できます。

キャッシュフローが良いケースが多い

一棟アパート投資は、他の不動産投資と比べてキャッシュフロー(手残り金額)がよいケースが多いです。一般的に不動産投資では、家賃収入の中から「ローンの返済」「固定資産税」「メンテナンス費用」「修繕費」などの諸経費を支払います。

区分マンション投資の場合は購入金額によってはローン返済額が大きくなり、これらの費用を支払ってしまうとキャッシュフローが僅か、もしくは赤字になるケースもありますが、一棟アパートの場合には、部屋数が多いためトータルで得られる賃料収入が多くなることも考えられます。但し、一棟アパートであっても購入する物件が高額だったり、築年数が古かったりすると毎月のローン返済額や修繕費が高くなったり、空室率が高かったりするため、キャッシュフローがマイナスになる場合もあります。よって、物件選定の段階でキャッシュフローがどのようになるのか損益シミュレーションすることが重要です。

土地を所有している場合、土地活用など売却戦略が立てやすい

一棟アパート経営で土地を所有している場合には将来の売却戦略が立てやすいです。その理由としては収益物件としての売却だけでなく事業用地としての売却や戸建て用地としての売却等、幅広い層に向けて売却できるからです。但し、アパートの入居者に退去してもらうには正当な事由が必要で(借地借家法第28条)、単に土地を売却したいという理由だけで退去してもらうことは難しい点を理解しておきましょう。また、土地があることで売却方法の選択肢が増えることと、高い価格で売却できることは別なので注意が必要です。

自分の判断で全体の運営方針を決めることができる

一棟アパートでは、土地・建物の所有権がオーナーである自分自身にあるため、自分の判断で物件全体の運営方針を決定することが可能です。区分マンションの場合には、所有者が複数名おり、管理組合を発足して管理しているため、自分の思い通りの管理ができるとは限りませんが、一棟アパートであれば、運営のルールをを自分で決めることが出来ます。

一棟アパートのデメリット

一棟アパートの主なデメリットは、以下のとおりです。

  • 築年数が古いアパートは空室になりやすい
  • 区分マンションと比較して家賃相場が低い
  • 修繕・メンテナンスなど管理の手間が多い

築年数が古いアパートは空室になりやすい

同じような立地条件で、新しい物件と古い物件で家賃が同じであれば、新しい物件を選ぶ方(賃借人)が多いと思います。こういった状況下で空室を埋めるには、賃料を下げるか、リフォームを行うなどのバリューアップ施策が必要になります。

区分マンションと比較して家賃相場が低い傾向にある

一般的に区分マンションのほうが構造やセキュリティ面で優れているケースが多く、その分が家賃に反映されます。そのため1部屋あたりの賃料で考えた場合、アパートのほうが家賃相場が低くなりやすい傾向があります。例えば、最寄り駅がJR巣鴨駅かつ以下の条件の場合の区分マンションとアパートの賃貸相場を見てみましょう。

  • 専用面積:25~30平方メートル
  • 駅徒歩分:5~10分
  • 築年数:5~10年
  • 間取り:1K

LIFULL HOME’Sが公表している家賃相場データを見ると以下のようになります(2021年11月25日時点)。

  • マンションの家賃相場:10万7,300円
  • アパートの家賃相場:8万7,800円

管理の手間や修繕・メンテナンス費用がかかる

一棟アパートは、区分マンションに比べて管理の手間や費用が多くかかります。区分マンションや戸建てであれば1組の入居者とのやりとりなのでそれほどの手間になりませんが、一棟アパートの場合には、複数の入居者とやりとりをすることが必要です。例えば、家賃滞納があった際は個別に対応しなければならず、また入居者間でトラブルなどが発生した際には、オーナーがそれなりの負担と負います。

管理会社に委託すればそれらの手間は減りますが、それでも入居者審査や修繕計画の立案など、いろいろな確認事項の対応が必要になります。さらに一棟アパートでは、建物の面積が大きい分、外壁や屋根の塗装費用なども戸建てと比べて高く、修繕費を多めに見積もっておく必要があります。また、各部屋に設備があるため、メンテナンス費用もそれなりにかかる点はデメリットといえるでしょう。

一棟アパート投資で失敗しないための注意点

一棟アパート投資で失敗しないために、以下の5つの点を押さえておきましょう。

  • リスクを考慮した損益シミュレーションをする
  • 突発的な出費に備えて自己資金を確保しておく
  • 賃貸ニーズがあるエリアをリサーチして物件を選ぶ
  • 家賃収入と物件の価格、残債のバランスを熟考する
  • 予め売却戦略を考慮しておく

リスクを考慮したシミュレーションをする

一棟アパート投資を始める際には、リスクを考慮したシミュレーションが必要です。「空室率を考慮しない満室での家賃収入」「金利上昇を考慮しない返済額」など、大雑把な収支シミュレーションでは、いずれ当初の計画通りには行かなくなってきます。不動産会社から提出された損益シミュレーションをベースにセカンドオピニオンとして専門家に相談することも有効です。

10年後、20年後の賃料の下落率や空室リスクをきちんと考えておくことが重要です。一棟アパート投資を成功させるためには、必ず長期目線に立ってシミュレーションするように心がけましょう。

突発的な出費に備えて自己資金を確保しておく

一棟アパート投資では突発的な出費が発生する場合があるため、ある程度の自己資金は確保しておきましょう。一棟アパートは部屋数が多いため、いつどの部屋でどんな突発的なトラブルが起こるかが分かりません。急に室内の設備に不具合が生じたり、台風で屋根が破損したりする可能性もあるでしょう。不動産投資のような長期間の投資では、不測の事態に備えて余剰資金を用意しておく必要があります。

賃貸ニーズがあるエリアをリサーチして物件を選ぶ

一棟アパート投資を始める前には、賃貸ニーズの高いエリアの物件を選ぶべきです。賃貸ニーズの低いエリアは、空室率が高くなり赤字になるリスクが高くなります。特に築年数が経過した後は、より賃貸需要の高さが重要です。

住環境が整っているエリアであると感じたとしても「持ち家の割合が高い」「高齢者が多い」といったケースもあります。したがって、どのような入居者をターゲットにするのかを十分踏まえたうえでエリアの人口や年齢層、家族構成などを調べることが必要です。

収入と物件価格、残債のバランスを鑑みて売却戦略を事前に考慮しておく

一棟アパート投資では、収入と物件価格、残債のバランスを鑑みて売却戦略を立てる必要があります。但し、将来的に高く売れるのであればトータルでプラスになるといった安易な考えは危険です。特に木造や軽量鉄骨造アパートの場合には、鉄骨造・鉄筋コンクリート造よりも法定耐用年数が短いため、価格の下落傾向が強いため、売却資金だけで黒字化するのは難しいと考えられます。

不動産投資において売却も視野に入れる場合、保有する期間で得る家賃収入と売却時の損益がトータルでプラスにならなければ不動産投資で成功したとは言えません。どれくらいの価格で物件を売却できればトータル収支がプラスになるのかといった綿密な戦略を立てておく必要があります。

まとめ

本記事では、一棟アパート投資のメリット・デメリットと失敗しないための注意点について一通り解説しました。一棟アパート投資は、区分マンションに比べて投資額が大きくなるため、よりリスクに目を向けなければなりません。リスクに備えるためにもある程度の余裕資金を持ったうえで参入すべきです。実際に一棟アパート投資を始める際には、不動産投資会社や税理士、FPなど、専門家に相談しながら慎重に進めるようにしましょう。

一棟物件投資なら【武蔵コーポレーション】