土地活用からワンルームマンション投資まで初心者にも分かり易く解説!

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ワンルームマンション投資の注意点(マンション管理士が徹底解説!)

この記事では、ワンルームマンション投資の成功例や考え方を解説します。

成功する7つのポイントや、初心者が気を付けるべき注意点も紹介していきます。

マンション投資について勉強し、具体的な成功例を知ることで、あなたの不動産投資に少しでも参考になれば幸いです。

ワンルームマンション投資が成功する考え方

投資の期間において、どれだけの利益が残すことができたのかを純資産の増加で考えます。購入後は物件価格が下がっていくので、売却益だけでブラスにすることは困難です。運用中のキャッシュフローをプラス収支で維持し、そこから得た利益で売買の損失を補うイメージを持つことが大切です。

具体的に計算式で示すと下のイメージになります。

 ①収入 − ②支出 +(③売却価格 - ④購入価格)= プラスなら成功!

 家賃、礼金、更新料、節税還付金

管理費、修繕積立金、金利、保証料、固定資産税、リフォーム、設備交換費

 売却価格−仲介手数料−登記費用

物件価格+仲介手数料+登記費用+取得税

最終的に利益を出し成功するためには、とにかく「安く買う」、「運営を上手く行う」、「高く売る」ことです。

ワンルームマンション投資の成功率が向上する7つのポイント

投資の成功には「情報収集⇒知識の増大⇒実行」、このPDCAサイクルを繰り返すことに加えて、成功に近づくためのポイントがいくつかあります。このポイントをしっかり把握しておくことが成功への近道です。

成功率が向上する7つのポイント

  • 中古を購入する
  • 立地を選ぶ
  • 売買のタイミングを逃さない
  • 良い不動産会社と担当者を選ぶ
  • 長期的シミュレーションをする
  • 物件情報を常に収集する
  • 不動産投資の勉強をする

①中古物件を購入する

新築マンションは販売価格が高く設定されているため、物件価格の値下がりが早いです。広告宣伝費やディベロッパーの利益が乗った新築プレミアム価格のため、購入した瞬間から大きく市場価値が下がってしまいます。また、管理費や修繕積立金の値上がりも概ね10年以内に実施されることが予想されます。

しかし、中古マンションの場合には価格の値下がりスピードが緩やかです。中古ワンルームマンションは取引件数も多いので、その事例の中から物件の価格や家賃を把握でき、相場が分かりやすいというメリットもあります。管理費や修繕積立金も落ち着いており、管理組合や管理会社など、管理の体制が把握しやすい点もメリットです。

もちろん物件の見定めが大切になりますが、新築に比べて中古物件の場合、投資の成功確率が上がるのは確実です。

②立地を選ぶ

賃貸需要が高いエリアを選ぶことが重要です。東京であれば、都心部の世帯数は今後も増加が予想されます。

東京では2035年まで、少子化、晩婚化、高齢化の影響で、独身世帯やDINKSが増えていくので、ワンルームマンションのニーズは増々高まるでしょう。

職場に近い、駅に近い、コンビニが近いなど、利便性が高い立地の物件を選ぶようにしてください。JR山手線の内側であれば、賃料は高値安定しており、空室率も低いのでおススメです。

③タイミングを逃さない

買いと売りにはそれぞれ適したタイミングがあります。売買相場は常に上がり下がりを繰り返しており、安い時に買って高い時に売るのが鉄則です。相場の指標は、株価、金利、金融政策、取引数などの指標と連動しているので、それらは常にチェックしておきましょう。

④良い不動産会社と担当者を選ぶ

取引業者や担当者の選定も重要なポイントです。営業担当者の電話対応の良し悪しや雰囲気で、その会社の営業方針などが見えてくることもあります。

また、不動産会社が物件の価格を提示してくる際、その査定額に客観的な根拠を示してこない場合には注意が必要です。自社の情報だけ開示するような業者は具体的な営業手法や十分な顧客を持っていない可能性があります。

不動産会社といっても分野は様々です。特定の分野に特化した会社は専門領域の販売事例を多く持っているため、多くの情報が集まります。不動産投資に成功するために、ワンルームマンション専門の不動産会社に相談することをお勧めします。

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⑤長期的なシミュレーションをする

収支シミュレーションは最低でも15年スパンで計算してください。賃料の値下がり、管理費や修繕積立金の値上がり、リフォーム費用、空室期間などがきちんと計算に入っているか、また、予想が甘すぎないかを冷静に試算することが需要です。そして、長期シミュレーションに少しでもリスクを感じたら、その物件の購入を見送った方が賢明でしょう。

損益シミュレーションはキャッシュフローをプラスにするために必要不可欠です。なぜならキャッシュフローがプラスにならないと自己資金の投入が必要になって投資が続けられなくなるからです。

15年後の家賃予想は、同じエリアの古い物件の家賃を参考にしましょう。販売会社の試算を鵜呑みにせず、自分でも調査(チェック)するようにしてください。

⑥物件情報を収集する

良い物件に出会う確率は100分の1とも業界では云われています。特に中古物件は一物一価で定価が存在しません。ですので1軒購入するまでに、最低でも100軒は物件を比較検討するようにしましょう。鋭い相場観を養うためには、物件サイトで継続的に情報を見続けることが必要です。不動産会社からの新着物件情報をメール通知してもらう設定を忘れずに行いましょう。

また、適正価格の物件は早期成約となり、不動産ポータルサイトから除外されていきます。自身が購入しても良いと感じた物件がいつまでも登録されている時は相場よりも価格が高いと判断しても差し支えありません。

特にワンルームマンションは売れ行きが速く、お買い得な物件はすぐ売れてしまいます。〇〇駅などエリアを指定して購入している投資家は少なく、利回り、価格、築年数など、市場価値のみで判断して購入されていきます。

⑦不動産投資の勉強をする

不動産投資セミナー、勉強会、書籍、個別相談などを行い、勉強をするようにしてください。情報弱者はほぼ成功しません。不動産投資に関する知識を増やすことが成功するうえでは非常に重要です。

ワンルームマンションは初心者でも始めやすい不動産投資ですが、経験が浅いにもかかわらず勉強をする時間や意欲がない方は、ほぼ失敗しますのであまりお勧めしません。不動産投資は、絶えず不動産に関する勉強を続けながら、PDCAを回して改善を図る企業経営者的な発想が必須です。

 

ワンルームマンション投資の成功例を紹介

サラリーマンでも始めやすく人気のマンルームマンション投資。身近な人の事例を参考に、成功のヒントを探っていきましょう。

30代のHさんの事例

公務員として働きながら、副業でできる投資を模索していたHさん。さまざまな投資を比較検討した結果、手間がかからない点や年収を考慮して、ワンルームマンションを購入しました。

物件の値下がりリスクを踏まえて、価格が落ち着いた中古マンションを選定したHさんは、貯めていた貯金からローンの繰り上げ返済をしつつ、買い増し続けたワンルームマンションは、今では合計4戸に。その家賃収入から、年間200万円程度の利益を手にしています。また、購入から数年後に物件価格を査定をしたところ、購入したときの価格以上になっており、家賃収入だけでなく、資産価値でもプラスになっています。

 

40代のOさんの事例

ワンルームマンション投資に興味があり、初めは新築の物件を検討していたOさん。しかし、いろいろと検討をしているうちに、新築が割高なことが判明しました。そこで、中古マンションのポータルサイトをチェックすることに。毎日、最新情報を確認した結果、価格相場を把握することができるようになりました。研究開始から6カ月ほどして割安な物件を発見して購入。契約後に聞いた話ですが、Oさんの後に申し込みが5件もあったようです。物件の購入にはスピード感が大切だと気が付き、今後も良い物件と判断したら迷わず購入する予定だそうです。

 

40代のAさんの事例

不動産投資を始める前に、不動産会社のセミナーを複数受講したり、投資書籍を30冊も読破したり勉強熱心なAさん。数々の物件と融資条件を吟味した結果、中古ワンルームマンションを合計5戸購入しました。

その後も、不動産投資の勉強を毎日のように欠かさず続けたAさんは収支シミュレーションを見直しをすることに。所有していた物件の1戸を売却し、その売却益からローンの繰り上げ返済を実行し、キャッシュフローを大きくプラスにすることができました。次の購入物件の頭金を、月々の家賃から確保しているので、自己資金を投下せず、さらに物件を増やす予定とのことです。

 

50代のDさんの事例

個人事業主として活動するだけでは、万が一のことがあった時に無収入になると考え、ワンルームマンション投資を検討しました。株や外貨は値動きが大きく、毎日相場を確認する時間と手間が取れなため、値動きが小さい中古ワンルームを所有することに。投資ローンは利回りが悪くなるので、自己資金を半分以上投下して、常にキャッシュフローはプラスの状態を維持する計画で投資を開始しました。そして、割安な物件があれば購入し、合計10戸まで増やしましたが、相場価格が購入時と比較して30%高騰したので売却しました。所有期間の家賃収入と転売差益が大きく残り成功しました。

 

投資用ワンルームマンションで成功する道のりは人それぞれです。しかし、学び続ける姿勢は共通しています。絶えず不動産投資の勉強し続けPDCAサイクルを回していけば、収益化して成功を収めることが現実的になるでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット

一棟マンションや一棟アパートなどの投資に比べて購入価格が安く、FX投資などに比べて値動きが穏やかで安定感があるなど、メリットも多いワンルームマンション投資。そのメリットを活かせばサラリーマンや不動産投資初心者でも無理なく始めることが可能です。

  • 不労所得になる
  • 管理を委託でき手間がかからない
  • レバレッジを効かすことができる
  • 値動きが緩やか
  • 分散投資できる
  • 生命保険代わりなる
  • 市場流通性が高い
  • 初心者でも始めやすい

①不労所得

物件を所有して借主(賃借人)がつけば、毎月安定した家賃収入が入ってきます。人生100年時代の今、働かなくて稼げる手段を持つことは大きな魅力です。ローン完済後は、維持管理費を除けば全て利益になるため、年金の代わりなります。

②管理を委託でき手間がかからない

賃貸管理や建物の管理を不動産会社や管理会社に委託できるので、マンションのオーナーが直接活動する必要はありません。

本来、マンション経営をするためには、先ず賃貸募集して入居者を集め、入居者が決まった後は毎月の集金や更新時の対応が必要です。退去者が出た場合にはリフォームを実施し、日々の清掃なども欠かせません。建物が古くなればなるほど修繕工事など、さまざまな活動が必要です。しかし、マンション投資ではそのすべてを不動産会社に委託できます。

③レバレッジを効かすことができる

ワンルームマンションならサラリーマンでも物件担保のローンを利用して、少額の自己資金からスタートが可能です。

不動産投資初心者は、多額の自己資金を持っていない方のほうが多いと思います。しかし、ワンルームマンションは物件自体を担保にでき、フルローンも組めるので、少ない自己資金から収益性を高めることが可能になります。

④値動きが緩やか

株やFXなどに比べ、値動きがゆっくりしています。価格変動に粘性があり、極端に急落するリスクも少ないのが不動産投資の特徴です。売却しない限り不動産として資産が残ります。また、建物が災害等で物件自体が無くなったとしても土地の持ち分は残り、資産価値が0円になる心配もありません。

⑤分散投資できる

1億円のアパートと、2000万円のワンルーム5戸を購入する場合とを比較すると、ワンルーム5戸の方がリスク分散できます。比較的手頃な価格で購入できるワンルームマンションは、利回りや立地など、条件の異なる物件を複数運用できる点も魅力です。つまり、株や企業経営と同じようにポートフォリオが組めます。

⑥生命保険代わりにできる

マンションを購入する際、団体信用生命保険に加入しておけば、マンションオーナーが不幸にも不慮の事故で亡くなった場合、残りの住宅ローンの残高は保険金で完済されます。所持しているマンション自体もそのまま残るので、生命保険代わりにもなります。

⑦市場流通性が高い

ワンルームマンションは取引数も多く流動性が高いので、適正価格であればすぐに買い手が見つかります。郊外のアパートのように売れずに困ることもありません。また、資金化したい場合は1ヶ月以内に換金も可能です。

⑧初心者でも始めやすい

投資額が他の不動産投資に比べて手頃で、空室リスクも低いのでローリスクな投資といえます。不動産の知識が殆どない状況でスタートしても不動産投資会社に物件の管理委託ができるので、不動産投資の勉強にもなるでしょう。

ワンルームマンション投資の初心者の注意点

投資経験が浅い初心者が陥りがちな落とし穴がいくつかあります。失敗してから気付く前に、注意事項を事前に把握しておきましょう。

①甘いシミュレーション

投資経験が浅いため初心者に散見されるが見通しの甘さです。「最悪の状況を想定していない」、「シミュレーションする期間が短い」など、現実を見ない甘い計算ならシミュレーションする意味がありません。

不動産会社自体も、物件を購入してもらいたいことから、希望的な試算を提示することも少なくありません。提案を鵜呑みにせず、自分自身でも調査やチェックをするようにしましょう。

②衝動買い

物件や不動産会社を吟味せずに、初めて参加したセミナーなどで、その場の勢いで購入することは控えましょう。適正な価格なのか?事例をもとに慎重に比較検討してください。努力をせずに成功できるほど不動産投資は甘くはありません。

③購入会社やサブリースを過信

「投資が上手くいかなければ購入した会社が守ってくれる」、「サブリースで家賃保証があるので安心できる」と過度に不動産投資会社を信用してはいけません。

サブリースでも家賃は下がりますし、解約を申し出られることもあります。そしてトラブルがあれば責任はオーナーが背負います。

投資にはリスクが伴います。何か問題があった場合はすべて自己責任だという覚悟が必要です。

ワンルームマンション投資の成功率の高い人の特徴

投資にもさまざまな種類があり、その性質によって向き不向きが変わってきます。比較的安定していてサラリーマンでも始めやすいワンルームマンション投資ですが、どのような人が成功率が高いのでしょうか? 

長期的な運用をする

購入して数年で転売すると、手数料などの諸経費の分まで回収することができません。収益をプラスにするためには最低でも5年以上の長期的な家賃収入を得ることが必要です。株やFXのように短期で売買したい方向けの投資ではありません。順調に収益を上げる物件は売却ぜずに、どっしりと構える性格の方がワンルームマンション投資には向いています。

自己資金にゆとりがある

家賃の値下がりや、入居者の退去、リフォームなど、状況が変化した場合に、一部繰上げ返済や、費用負担ができる金銭的な余裕がなければ、運用(投資)が途中で頓挫してしまいますので、手元にある程度のキャッシュ(現金・預金)がある方のほうがワンルームマンション投資に向いています。

学ぶ姿勢がある

ワンルームマンション投資は学んだことや経験したことを生かすことで、生産性が上がり利益を増やすことが可能です。学ぶ姿勢がなければ損する確率が格段に上がります。

徐々に所有物件を増やすのであれば、なおさらです。学び続けてPDCAの好循環を回していくことで、リターン(収益)は確実に大きくなっていくことでしょう。

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