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不動産投資の始め方(具体的な手順や方法を徹底解説)

 

不動産投資・アパート経営のやり方 イメージ

 

「将来の資産形成のために、不動産投資・アパート経営に興味は持っているけど、具体的にどうすればいいのか?」
その「やり方・方法」が分からないという方はとても多いです。

この記事では、不動産投資初心者の方が、実際に不動産投資を始めるまでに踏むべきステップについて順を追って解説します。

収益不動産を購入するまでのプロセス

1.投資の考え方を学ぶ

2.投資目標の設定

3.投資スタイル・戦略を固める

4.物件を探す

5.物件を決める

6.物件に申し込む

まずは、必要な知識や考え方を知り、投資の目的を明確にして、その後にどのような投資スタイルで行っていくかを考えましょう。

1.投資の考え方を学ぶ

「人からお金を借りてはいけない」
子ども時代から親に注意されてきたことのひとつですよね。

「借金で身を滅ぼす」という言葉もあるように、借金は不幸のはじまり というようなイメージもあります。

さらに、それが不動産購入の借金となると返す額も大きくなり、下手すれば一生を棒に振り家族にも迷惑をかけるといった恐怖さえ襲いかかりますよね。

しかし、不動産投資の世界では、オーナーたちは、銀行融資を利用して多額の借金で資産を増やしています。

これから不動産投資を勉強しようとしている初心者の方は、まずは、学校では習わない「投資の考え方」を学んでみてください。

今までのお金に関する常識がガラッと変わるはずです。

『投資の考え方』を学ぶにあたって有名な本が、ロバート・キヨサキ著書の「金持ち父さん 貧乏父さん」です。

投資の考え方や背景を噛み砕いて説明されている本で、今まで投資というものにまったく触れてこなかった方にもオススメで、すでに不動産投資をされている方が、

不動産投資を始めるきっかけになった本としてもよく紹介されています。

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2.投資目標の設定

本やセミナーを通して「投資の考え方」を理解できたら、次に投資の目的を明確にしましょう。

最終的に、「不動産投資によってどのくらいの資産を形成したいのか?」「毎年どのくらいのキャッシュフロー(手残り額)を得られる状態になりたいのか?」など、具体的な数字をはじき出してください。

一口に不動産投資といっても、区分マンション投資や一棟アパート経営など、家賃収入で利益を得ていく方法や転売で利益を得ていく方法など、その手法は多岐に渡ります。

1年後に500万円の利益を生みたい投資手法と、10年後に年間500万円の不労所得を生みたい投資手法はまったくやり方が違います。

目的の設定は今後の投資戦略を決めるうえで重要なポイントですので、ぜひご投資目標の明確な数字を出すようにしてください。

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3.投資スタイル・戦略を固める

次に設定した目標を達成するために、どのようなステップを踏んでいくべきかの戦術を立てます。

例えば、不動産投資で毎年500万円のキャッシュフローを得て、将来的には脱サラを目標にしているサラリーマンの場合には爆発的に利益が増えることはないですが、

着実にキャッシュフローを積み重ねられる「一棟・木造アパート投資」がオススメです。

「どのような物件をどうやって買い進めていけば目標達成ができるのか?」、実際のオーナーの投資戦略の事例を参考に、自身の投資戦略を考えるとよいでしょう。

投資戦略を立てる際に大きく関係してくるのが、金融機関(銀行)の融資状況です。

不動産投資を行う際、多くの場合は融資を利用します。

あなたが、「どの金融機関の融資を利用できるのか?」「活用できる融資枠や金利・返済年数・必要な自己資金はどのくらいか?」を把握することが出来れば、その後の投資スタイルが明確になります。

不動産投資に関する「金融機関の融資状況」は、インターネット等では情報公開されていません。それは、顧客の属性によって条件が大きく変わったり、刻一刻と状況(金利等)が変わっていくからです。

情報を得る方法としては、

  • ご自身でひとつ一つ金融機関をあたって相談を持ち込む
  • 大家の会など、オーナー同士のコミュニティに参加して情報交換する

なども挙げられますが、金融機関の情報を常に把握していて、かつ融資戦略に強い不動産投資会社を利用するのが賢明です。

個人的に金融機関に相談するよりも不動産投資会社を通した方がスムーズに話が進むケースも多いです。

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4.物件を探す

アパート経営の一括借り上げ・サブリースのイメージ

融資戦略が立てられたら、次は購入する物件を探します。

物件選びのポイントは、自身の融資枠内で探すことです。

どんなに利回りの良い物件を見つけても、自身が現状利用できる融資枠を超えた価格帯の物件だったり、必要な自己資金が手元の資金を上回っては話になりません。

物件を探す方法は、不動産投資のポータルサイトの「楽待」「健美家」などで探したり、不動産業者に希望条件を伝えて物件を紹介してもらう、という方法が一般的です。

中には、インターネット(ポータルサイト)に掲載する前に水面下で取引が成立する物件もあるため、業者に優先的に紹介してもらえる関係を構築しておくとよいでしょう。

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5.物件を決める

条件に合う物件が見つかったら、内容をしっかり吟味して最終的な判断をします。

  • その物件でどのくらいの収益が見込めるのか
  • 立地、家賃、部屋の間取りや設備の老朽化など
  • 将来、土地価格が上がっていくエリアか
  • 将来的に売却が可能な物件かどうか

などを慎重に確認するべきです。

とはいえ「不動産のことは素人だからよく分からない」という方に、ココだけは押さえておいて頂きたいポイントが2つあります。

1つ目は、キャッシュフローが十分にあること。
賃貸物件の場合、空室は必ず生まれます。少しでも空室が出たらすぐに赤字になってしまうような収支計画の立て方は危険です。木造アパート投資の場合は、仮に1部屋がまるまる1年間空室だったとしてもキャッシュフローがプラスになるという余裕を持った収支計画が理想です。

2つ目は、あなたが住みたいと思う部屋やエリア(環境)であること。
たとえ不動産投資は初心者だったとしても、その感覚はたいてい間違っていません。あなたが住みたくないような部屋には他の人も住みたくありませんし、そのような部屋の入居を決めるためには家賃を下げざるを得なくなります。家賃を下げてしまうと当初の収支計画が成り立ちません。ですので、あなた自身が住みたいと感じる物件かどうかは非常に重要は判断基準になります。

6.物件に申し込む

物件の申込みから運用開始までの流れは、購入する物件の種類や融資を受ける金融機関によって変わります。

基本的には「買付証明書」によって購入の意志表示をし「手付金」を支払って物件をおさえます。

その後、重要事項説明や売買契約、融資審査を経て、無事融資の承認がおりたら、物件の引渡しにとなります。

まとめ

以上、不動産投資初心者の方に向けて物件購入までの流れをご紹介しました。

不動産投資は長いスパンで計画を立てて行くことが重要です。

目標設定や戦略を立てるうえでお悩みの方、ご自身で立てた投資戦略や戦術がご不安な方は遠慮なくご連絡ください。無料で相談に応じております。

 

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