そして「再建築不可ってリスクもあるみたいだし、それに中上級者向けっていわれているので初心者の自分には無理だな。。」と諦めて、それ以上詳しく調べない人も多いと思います。
しかし、結論から言えば、再建築不可物件は大きく化ける可能性があります。そして初心者でも再建築不可物件で成功している不動産投資家は多く存在します。
すべてとは言いませんが、リフォームすれば価値が急激に上がる、いわば「儲けの原石」の再建築不可物件は数多く存在しているのです。
とはいえ、再建築不可物件というと、リフォームを含め以下のような疑問を持つ方も多いと思います。
- 再建築不可物件はどこまでリフォーム可能なのか？
- 再建築不可物件をリフォームした人の参考例はある？
- 再建築不可物件をリフォーム後、将来的に売却も可能なのか？
- 再建築不可だと融資はおりない？
- リフォームの注意点は？
そこでこの記事では、以下について言及します。
- 再建築不可物件が人気な理由
- 再建築不可物件とは？
- 再建築不可物件はどこまでリフォーム可能？
- リフォームする際に気を付けたいこと
- リフォームにかかる費用
- リフォーム費用にローンは使える？
- 事例から学ぶ、再建築不可物件のメリット
- 再建築不可物件の売却をお考えの方に買取業者の選び方とおすすめ買取業者
この記事を読むことで、再建築不可をリフォームして価値を上昇させるコツがわかります。
また、不動産投資家も必見、再建築不可物件をリフォームや売却といった活用によって、家賃収入や売却益を得る方法がわかります。さらにはリフォームのコストや注意点、事例も紹介しています。
- 再建築不可物件を購入検討している人
- 再建築不可物件を所有し、リフォームをお考えの人
- すでに再建築不可物件を所有し、売却を考えている人
- 再建築不可物件の出口があるのか知りたい人
これらに該当する人は必ず参考になる情報を書いています。
本記事が「再建築不可物件で資産を拡大したい」という方のお役に立つことができれば幸いです。
目次
1.なぜ再建築不可物件が人気なのか？
この記事を読まれている方は
- 「再建築不可物件は儲かるのでは？」
と思っている方が多いのではないでしょうか。
実は、そうした不動産投資家は多くいます。再建築不可物件は不動産投資マーケットでも非常に人気を博しています。
その理由は、「好立地、かつ高利回り物件を狙えるから」です。
東京都内をはじめとする主要都市圏では、駅から徒歩10分圏内には空き地が存在せず、新築がほぼ建たない状況のため、市場に出回る物件が少ない状況です。もし、中古戸建てが販売されたとしても都市圏の駅近物件では、値が下がりませんし、競争相手も多いため、すぐに売れてしまいます。
しかし、再建築不可物件であれば、
- 「初心者には難しそう」
- 「リスクがあるので怖い」
- 「古くて汚いから嫌だ」
と思う人が多いことから、好立地かつ高利回りの物件が出回ることがあるのです。
投資は、いわば「逆戦略」（逆張り）に旨味があります。普通の人が避けたがる対象こそ実は狙い目だったりするのです。
そうしたことに気づいた不動産投資家が一定数いるため、再建築不可物件は少数派（マイノリティ）ではありますが人気を博しているのです。
人気の再建築不可物件を不動産投資に活かす方法は？
こちらの記事では、再建築不可物件の購入時のポイントや不動産投資に活用する方法を伝授していますので、併せてご覧ください。
2.そもそも再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、文字通り「再建築できない」物件を指します。言い換えれば「将来、その建物を一度壊してしまうと、建て替えができない」物件です。
では、どのような条件が当てはまると再建築不可物件になるのでしょうか。
再建築不可となる定義には以下の4つがあります。
- 接道義務違反
- 既存不適格物件である
- 市街化調整区域内にある
- 敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている
2-1.接道義務違反
これが再建築不可物件に当てはまる最も多いパターンです。
建物を建てるときには建築基準法によるさまざまな制約があります。これに準じないといけないため、建物は好きな場所に自由に建てられるわけではないのです。
「接道義務」は建築基準法による制約の一つです。都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として建築基準法で定められた幅員（幅）4メートル以上の道路に2メートル以上接した土地でなければならなりません（一部区域では幅員6メートル以上が必要）。
なぜ接道義務が設けられているのでしょうか。それは、火災や地震などの災害が起きたときの避難経路、消防車や救急車が通れる経路の確保が必要だからです。
2-2.既存不適格物件である
既存不適格物件とは、建物の建築時には適法だったものの、その後の建築基準法やその他の法令、条例の改正を受けて不適法になってしまった建築を指します。簡単に言えば、
- 「建築当時はOKだったけど、今は法律や条例が変わったから同じ条件では建てられませんよ」
ということです。
既存不適格になる主な理由としては、
- 建ぺい率や容積率の変更
- 高さ制限の変更
- 耐震基準の変更
- 建築基準法の道路が幅員4メートル以上と定められたこと
などがあります。
2-3.市街化調整区域内にある
都市計画法では、「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分けています。
市街化区域とは、住宅街や商業施設などがある市街化された区域のこと。またこれらを約10年以内で市街化を進める区域を指します。
市街化調整区域とは、市街化区域とは逆で、住宅や商業施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。市街化を目的とはしていないため、住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていません。
これも既存不適格と同じように、建物の建築時は市街化区域だったけれど、その後市街化調整区域に変わってしまったというケースがあります。このような場合、再建築不可物件となってしまいます。
2-4.敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている
これも少数派ではありますが、稀に見かけるケースです。
高圧線の電力が17万ボルト未満の場合、一番下の電線から3メートル以上の水平距離が離れていないと建築物は建てられません。
17万ボルトを超えると、電線の直下にあたる土地は建築物不可です。さらに一番外側の電線の位置から最低でも6メートル程度の距離を保たないと建築物は建てられません。
3.再建築不可物件はどこまでリフォーム可能？
冒頭では、再建築不可物件はリフォームすれば価値が急激に上がる、いわば「儲けの原石」とお伝えしましたが、果てしてリフォームはどこまで可能なのでしょうか？それについて、この章で解説します。
3-1.増築・改築は不可
再建築不可物件の多くは、建築確認を受けることができません。言い換えると、再建築不可物件では建築確認申請が必要になるレベルのリフォーム（増築・改築）は行えません。
具体的にいうと、平屋を2階屋に、あるいは2階屋を3階屋にする「増築」、大きさや間取り、構造は変えずに現在の建物を解体もしくは一部撤去して、建て直す又は一から造りなおす「改築」は行えないということです。よく「柱を1本でも残せば、建て替えに近いリフォームしてもいい」という話を聞きますが、厳密にいえばそれはNGなのです。
逆にいえば、建築確認申請が不要な範囲では、再建築不可物件であってもフルリフォーム（大規模な修繕・模様替え）が可能となります。
これは少々ややこしい話になるのですが、【建築基準法上、4号建築物（木造2階建て、延べ床面積500m²以下の建築物）に関しては、確認申請は受けなくていい】ことになっています。
したがって、一般的な戸建てや小規模のアパートであれば、建て替えはできなくてもフルリフォーム（大規模な修繕・模様替え）はできるということです。
なお、フルリフォームによっては、リフォーム回数を分けることで、少しずつ新築同様の家に近づけることができます。
3-2.工事のときだけ隣地を借りることができれば再建築も可能
また、再建築不可の理由が「接道義務違反」の場合、使える裏ワザ的な方法があります。
それは、【工事のときだけ隣地を借りて接道義務を満たした状態になれば、通常の物件のように自由なリフォームができる】というものです。
ただし、隣地を借りるときは持ち主と「一時的に土地を使用する」という契約書を交わす必要があります。その契約書を提示すれば、建築確認の許可がおりる可能性は高いといえます。
関係が深い仲でない限り交渉しづらいですし、後々のトラブルを避けるためにも不動産会社を介して交渉するほうがいいですが、可能性としては見逃してはいけません。これで通常の物件のように再建築ができるのであれば、「単にお買い得な物件」ということになるからです。
4.リフォームする際に気を付けたいこと
次に、再建築不可物件をリフォームする際、どのようなことに注意すべきか紹介します。
4-1.フルリフォームだと2000万円以上かかることも普通にある
再建築不可物件をフルリフォームする場合、耐震基準を満たすための耐震補強工事なども必要となるため、リフォーム費用が2000万円を超えることも珍しくありません。
再建築不可物件をフルリフォームする場合、購入前にリフォーム業者に相談するべきといえるでしょう。
4-2.追加コストが発生することも
「購入前にリフォーム業者に依頼するのがベター」と書きましたが、再建築不可物件の場合、外見だけで正確な見積もりを取ることが困難なことも多いです。
そのため、
- 「実際に工事を始めてみたら、想定外の状態だった」
ということで、追加コストが発生するケースもあります。
こうした追加コストに関しては、トラブルに発展することもよくあるため、見積もりを取る際に追加工事の可能性とそのコストをリフォーム業者に確認しておきましょう。
4-3.フルリフォームできないケースもある
古いだけならコストをかければフルリフォームできる可能性が高いですが、接道条件などの理由によってそもそもフルリフォームが困難なケースもあります。
これに関しても、やはり事前にリフォーム業者に確認しておくことが必要です。
5.リフォームにはいくらかかる？
一般的に、再建築不可のリフォーム費用は、数百万円から2000万円程度といわれています。
ただ、リフォームといってもどの範囲で依頼するか、また物件のエリアによっても価格が異なります。
ここで重要なのは、「自分がどれだけ綺麗にしたいのか」ではなく「どのレベルまで綺麗にすれば、入居者が決まりやすいか」という視点で考えること。「家賃が安ければ。多少古くても全然問題ない」という人は大勢います。リフォームにお金をかけても、それに比例した家賃設定ができないのであれば本末転倒です。「自宅」ではなく「収益物件」という視点で投資家として冷静に判断することがポイントです。
6.リフォーム費用にローンは使える？
再建築不可物件でもリフォームローンを利用することができます。
リフォームローンはさまざまな金融機関で提供されており、融資限度額や借入れ年数、金利は異なります。一般的な住宅をリフォームする場合と同じ申請方法になるので、審査基準は申込者の年収や他社の借入額などで変わります。
また、そもそも再建築不可物件を購入する際は、物件の担保価値が低いため融資を受けるのが難しいです。融資を受けられても高金利のノンバンクだったり、頭金をかなり多めに出さなければ厳しかったりするでしょう。そのため、物件購入時に【物件価格相当額の自己資金が必要】と考えておく必要があります。
購入時に資金を多く使うことを考えると、「リフォームしなければ賃貸に出せない」というレベルの物件なら、リフォーム資金をどう賄うかも予め考えておいたほうが良いでしょう。
7.事例から学ぶ、再建築不可物件のメリット
実際に再建築不可物件をリフォームした例を紹介しましょう。他サイトになりますが、非常に詳しく書かれているので、ぜひ参考にしていただきたいです。
■基礎がない？再建築不可物件を新築同様にスケルトンリフォーム 渋谷区Ｏ様
■「再建築不可物件」でも、素敵な家に再生。
これらの事例からわかる再建築不可物件のメリットは、以下のとおりです。
- 都心の好立地でも破格の値段で買えることがある
- 築60年超の再建築不可物件でもリフォームをすれば新築同様になる
- 工事着工前にしっかりチェックすれば、着工後の追加費用も発生せず、予算内で完成する
- 入り組んだロケーションを逆手にとって、プライバシーが確保できる空間を作れる
8.再建築不可物件の売却はどうしたらよい？
本記事では「再建築不可物件のリフォーム」に関する情報をお伝えしてきました。
しかし、中には
- 「リフォームするのにもお金がかかるので、売ってしまいたい」
- 「将来的に売りたいと考えている」
という人もいるでしょう。あるいは
- 「再建築不可物件を購入してリフォーム後、売却して利益を確定させたい」
と考える人もいると思います。
ただ、一般的には「再建築不可物件は出口が取りづらい（売りにくい）」といわれています。そのため、専門家のアドバイスや取り扱いに慣れている業者に依頼するのが正攻法といえます。
8-1.少しでも高く売却するための業者選びのポイント
前述したとおり、再建築不可物件は融資がつかないこともあり、高く売るというのは難しいといえます。
しかし、都心の駅近や住宅街、地方の市街地などの賃貸ニーズ、実需ニーズがあれば必ず売却はできます。どんな物件にも相場があるので、相場よりも割安となれば買い手が現れるのです。
再建築不可物件を売却する場合、売買仲介業者を選ぶ際には、【業者によって価格やスキルの違いがあるので比較することが鉄則】です。
その際の注意点としては、再建築不可物件の扱いに慣れていないとトラブルになる可能性があること。
大手では、三井のリハウス、住友不動産、東急リバブルなどの不動産業者があります。
「大手が再建築不可を扱うの？」という疑問があがるかもしれませんが、大手ほど地主物件の取り扱いが多く 再建築不可や借地など、一般的に扱いにくい物件の仲介経験が多く慣れている傾向があります。
また、再建築不可物件など、訳あり物件を専門として扱う買取業者では親身に相談にのってもらいながら売却が進められることがメリットです。
一例として、以下のサイトでは再建築不可のようなデメリットを抱えた物件でも高く売れる可能性があります。出口をお考えの方は、チェックしておくといいでしょう。
まとめ
1. 再建築不可物件は、一般的に「難しそう」「失敗しそう」と思われているが、実は高収益をもたらす儲けの原石である可能性は高い。
2. 再建築はできないが、リフォームで新築同様にすることもできる。
3. フルリフォームだと2000万円以上になることも珍しくないため、フルリフォームの際には事前に業者に追加コストの発生可能性を含めて確認しておくのが良い。
いかがでしたか？「再建築不可」と聞くと「初心者には難しそう」「古くてボロボロで、なんか嫌だ」と思う人も多いでしょう。しかし、同じように思う人が多ければ多いほど、そこにはチャンスが眠っているともいえます。すべてとは言えないですが、【再建築不可といってもリフォームで新築同様にできる。そして好立地の物件が相対的に安く買える】このことだけでも、ぜひ知っておいて頂けれたらと思います。