土地活用からワンルームマンション投資まで初心者にも分かり易く解説!

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狭小地を高く、早く売るためのポイントは?!

主に都心部に多く存在する、狭小地。土地の特徴ゆえに売却の難易度が高いと言われています。所有されている狭小地の売却を検討中の方に、狭小地ならではの売却のコツや売却にあたって知っておきたいことを詳しくご紹介いたします。
売却が難しいといわれる狭小地。この狭小地はなぜ生まれるのでしょうか。狭小地の定義と狭小地が発生する理由について、ご説明します。

狭小地とは

狭小地の明確な定義はありませんが、その文字が表すように狭く小さな土地のことを指します。狭小地はその発生の経緯から主に都心部等の坪単価の高い人気エリアによく見られます。一般的には、15~20坪(40~50m2)以下の土地を指して狭小地と呼ぶことが多いようです。狭小地のできる過程にもよりますが、三角形や台形等の変形地となっていることも多く、その場合は売却がより困難になります。

不動産会社の戦略によって生じるケース

不動産会社が取得した土地の売却を検討する際、取得した土地が広い土地の場合、その土地全体を購入希望をする買い手が限られるため、分譲を行うケースもあります。現在は、敷地面積の最低限度が各自治体により定められていますが、その規定ができる以前のケースですと、買い手が付きやすい価格に区分した結果、狭小地となったという場合もあります。また、不動産会社が非整形地を売れやすい整形地にする過程で狭小地が生じる可能性もあります。

開発によって生じるケース

もともとは大きな土地であったものの、新しい道路を建設するために分断されるなどして細分化された土地となる場合もあります。その他にも、ショッピングモールなどの開発の際、周辺の地権者が土地の買収に応じ開発が進んだものの、一部が取り残されてしまった結果、狭小地が生まれてしまう場合もあります。このように開発によっても狭小地が生じるケースもあるのです。

相続時の土地分筆によって生じるケース

現在は、土地の分筆は最低限度面積が定められているため、遺産分割の際に、分筆によって狭小地が生まれる可能性は低いといえます。しかし、最低限度面積の規定ができる以前は、共有ではなく分筆のて遺産分割協議が行われた結果、狭小地が生まれるケースがあったと考えられます。

また、以下でご説明する理由以外にもさまざまな理由で狭小地が生まれますが、主に都心部等の坪単価の高い人気エリアに狭小地はよく見られます。

狭小地が売りづらい理由

狭小地を売却するのは難易度が高いということは、冒頭でも触れた通りですが、なぜ狭小地は売り難いのでしょうか。その理由は、住宅ローンが組みづらく、現金一括購入や高い金利でのローン利用ができる方でなければ、購入することが難しいためです。その詳細について、ご説明します。

住宅ローンが組み難い

住宅ローンを組むことができる条件は金融機関ごとに決められています。その条件の中には不動産の担保能力についての項目もあります。インターネット上ではあまり細かく公開されていないところが多いようですが、土地面積が40m2超、住宅の床面積60m2超など、金融機関によってそれぞれ基準が定められています。土地面積のみ、住宅の床面積のみの基準を定めているところもあれば、土地と住宅両方に基準を定めている金融機関もあります。

狭小地は、住宅ローンを取り扱う金融機関の基準を満たさない可能性が高いです。中には、狭小地でも基準をクリアできる金融機関もありますので、絶対に住宅ローンを組めないわけではありません。ただし、狭小地でも融資を受けられる住宅ローンを多くの金融機関の中から探しだす手間も生じます。結果として狭小地は、住宅ローンが組み難い印象となって買い手が付きにくい傾向にあります。

フラット35が組みづらい

住宅金融支援機構の提供する住宅ローン「フラット35」を利用する場合には、住宅金融支援機構で定めた技術基準に基づく物件検査を受けた上で、検査機関から発行された「適合証明書」を提出する必要があります。そのため、住宅金融支援機構が扱う住宅ローン「フラット35」において、民間金融機関よりも高い基準となっています。民間金融機関と同様、フラット35でも、面積に関する基準を定めており、一戸建ては住宅の床面積が70m2以上であるものをフラット35の対象としています。狭小地の場合、この基準を満たすことが難しいケースがあります。

例えば、建ぺい率(土地面積に対する建築可能面積の割合)60%、容積率(土地面積に対する建築可能床面積の割合)200%の40m2の土地があった場合を考えてみましょう。他の条件を考慮せず、単純計算をすると1フロアあたり32m2となり、フラット35を利用する場合、最上階面積が狭い3階建てのペンシル住宅を建てなければなりません。

フラット35の利用を検討している買い手からは、希望する住宅のイメージとフラット35の利用基準が折り合わないため、敬遠されるケースもあります。

現金一括でないと購入できない

狭小地の購入を検討しても、前述したように民間金融機関の住宅ローン、金融支援機構のフラット35ともに利用しづらい可能性があります。そのため、狭小地の購入を考えた場合、現金購入しなければならないケースも出て来ます。現金一括払いができない場合には、信販会社など、ノンバンクが提供する金利の高いローンによって融資を受ける必要があります。

購入代金を現金一括払いできたり、高金利のローンの返済負担をすることができたりする買い手は少なく、仮にそのような買い手がいても、一括現金払いができるなど、資産や収入に余裕を持っている方は、もっと広い物件を探している可能性が高いため、需要と供給が折り合わない可能性もあります。

狭小地の売却におすすめの方法

売却がしづらい狭小地。売り難い理由を踏まえた上で、狭小地の売却におススメの方法をご紹介します。

不動産仲介で売却

まずは、不動産会社に仲介をしてもらい、市場で売却することを検討してみましょう。その際、複数の不動産会社に査定依頼して、比較検討してから仲介を依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。なぜなら、狭小地が立地するエリアや、そもそも狭小地に強い不動産会社を数ある不動産会社の中から探す必要があるからです。一般的に、狭小地は売却がし難いという理由から、周辺相場よりも査定価格が低く見積もられる可能性があります。ただし、不動産会社ならではのアイデアや情報網により、タイミングによっては想定以上の査定結果が出るケースもあります。

とはいえ、どの不動産会社に査定依頼をしてよいかわからないという方もいらっしゃるでしょう。最近では、複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることができるサービスがありますので気軽に活用してください。査定を依頼した後、次々と査定結果の連絡を受けることになりますが、金額だけで決めるのではなく、何故その査定結果になったのかの根拠について、わかりやすく納得のいく説明をしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

買取業者に買取を依頼

買取業者の中には、狭小地を積極的に買い取り、独自のネットワークを生かして販売をしているケースもあります。不動産会社に仲介を依頼し、市場での売却を行ったもののなかなか買い手がつかない場合には、買取業者に依頼するのもひとつの方法です。買取業者の提示価格は、市場価格よりも低い(目安は6割程度)のが一般的であることには留意が必要です。ただ、早く狭小地を手放したい、現金化したいという方にとっては、有益な方法であるといえます。

隣地を所有している方に聞く

隣地を所有している方に、狭小地の買取りを打診、または売却の予定がないかどうか聞き取りしてみましょう。例えば、隣地が再建築不可物件である場合、狭小地を購入することで建て替えができるようになるケースあるため、狭小地でも買取りの打診が朗報となることもあります。また、「駐車場や物置スペースとして活用したい」と言ってくれる可能性もゼロではありません。

他方、隣地に売却予定がある場合には同じタイミングで売却することによって隣地と合わせて購入したいという買い手が現れる可能性もあります。自分では聞き辛いという方は、不動産会社に仲介を依頼する際に、このような可能性がないかどうかも合わせて相談してみると良いです。

まとめ

 
売却難易度が高いと言われている狭小地。土地の特徴によってはさらに難易度が高まることも。まずは、所有されている狭小地の特徴(形、面積、立地など)を整理し、売却の難しさやセールスポイントがどこにあるのかをご自身で具体的に考えてみましょう。もちろん、1人で考えるのには限度があります。狭小地売却に強い不動産会社に相談しながら、どうやったら早期に売却できるのか、不動産会社ならではのアイデアや情報を活用しながら売却を進めて行くようにしましょう。
 

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