土地活用からワンルームマンション投資まで初心者にも分かり易く解説!

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不動産投資を成功させる人は?|種類別に難易度やリスクを解説

そんな中、不動産投資を検討している方は多いでしょう。実際にコロナ禍の中でも不動産価格は上昇傾向にあります。

【国土交通省】不動産価格指数の推移

不動産価格指数(住宅)(令和4年1月分・季節調整値)

不動産投資は投資初心者の方にとって、初期投資費用が大きかったり専門知識がない分、業者に騙されてしまうのではないかと不安に感じる方も多いと思います。

今回の記事では、不動産投資の成功率についてや不動産投資を成功させるコツについて解説します。

不動産投資の成功率とは?

不動産投資の成功率とは?

不動産投資が成功する確率はおおよそ10%程度と言われています。

不動産投資の成功率は人それぞれ違うもので、目的によって不動産投資が成功するか失敗に終わるかが異なってきます。

つまり、不動産投資を検討するのであれば、目的を明確化する必要があり、いつまでにどれくらいの収益を上げたいのか?その損益シミュレーションを行うことが重要です。

不動産投資の目的は「家賃収入」を得る以外にも、「相続税対策」「生命保険の代わり」等も考えられます。

不動産投資の目的 成功率
家賃収入で生計を立てる 低い
副業として家賃収入 比較的高い
相続税対策として不動産投資 比較的高い
不動産投資家として事業を確率 低い
生命保険として不動産投資 高い
不動産投資の種類と難易度

不動産投資の種類と難易度

不動産投資を成功させるためには不動産投資の種類について理解しておくことが重要です。投資対象とする不動産の種類によって利回りや難易度が異なってきます。

不動産投資には多額の費用が必要となるというイメージもありますが、中には数万円から投資可能なものもあります。

不動産投資の種類 難易度 初期費用
ワンルームマンション投資 高い 数十万円〜数千万円
アパート・マンション一棟投資 高い 数百万円〜数千万円
中古戸建投資 数百万円〜数千万円
REIT 小さい 数百円〜
不動産クラウドファンディング 小さい 数万円〜

ワンルームマンション投資|難易度:高

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資とは、区分マンションの1部屋を購入して入居者を募集する投資スタイル。銀行融資が受けられれば始めやすいのがメリットです。

ワンルームマンションの購入は銀行から融資を受けて物件を購入し、入居者の管理・募集は不動産管理会社へ委託してほぼ自動的に家賃収入を得る仕組みです。

そのため、家賃収入がすべて自分の利益になるわけではなく、「管理費」「ローンの返済」「修繕費」「保険代」などを差し引いたものが利益となります。

例えば、家賃が10万円のワンルームマンションを購入しても、「不動産管理費用:2万円」・「ローン返済:5万円」となると差し引きで3万円が手残りとなります。

ワンルームマンションを成功させるためには、「空室リスク」や「家賃下落リスク」をしっかりと対策して物件を購入する必要があるため、初心者には難易度が高めです。

ワンルームマンション投資  
成功率 低い
初期費用 数十万円〜数千万円
利回り 4.0%〜4.3%程度
※出典:一般財団法人 日本不動産研究所
成功するには?
  • 空室リスクを下げて稼働率を上げる
  • 家賃下落リスクを下げる必要あり
  • 信頼できる不動産管理会社と協力する必要あり
アパート・マンション一棟投資|難易度:高

アパート・マンション一棟投資

ワンルームマンション投資の延長線上でマンション・アパート等の一棟不動産投資の手法もあります。初期費用が高いですが、ワンルームマンションと比較すると「空室リスク」が分散できます。

中古一棟マンションは数千万円~数億円と価格も高くなってきますが、不動産投資ローンを組んで購入することも可能です。複数の住居を持てるため「空室リスク」軽減しやすいですが、初期費用が高いのが最大のリスクです。

一棟投資では利回り高く不動産投資が可能なことがメリットです。資産価値が高ければ銀行融資も通りやすく、購入後の物件の運営の自由度も高いです。

しかし、投資初心者にとっては初期費用が大きくリスクが大きいです。また、失敗した時のリスクも大きいので物件の選定には時間をかける必要があります。

アパート・マンション一棟投資  
成功率 低い
初期費用 数百万円〜数千万円
利回り 7.0%〜8.5%程度
※出典:建美家 「不動産投資 四半期レポート < 2022年1月~3月期」
成功するには?
  • 人気エリア・需要の高いエリアをで投資
  • 細部までシミュレーションをする
  • 修繕・修理には特にシミュレーションを手厚く
  • 売却時期は適切な判断が必要
中古戸建投資|難易度:中

中古戸建投資

中古戸建投資ではファミリー層をターゲットに一戸建ての物件を貸し出す不動産投資スタイルです。中古戸建物件は一棟投資と比較しても初期費用が少なくてすみます。

また、実際に現地に行って不動産の状況や周辺状況を確認して入居者が見つかる良質な物件なのかどうかを判断できたり、実際に住める物件かどうかを確認できるのもメリットです。

中古物件は安く購入できるのがメリットですが、築年数が30年以上となると住宅設備の入れ替えなどの多額のリフォーム費用がかかる可能性があるため注意が必要です。

住宅設備リフォームは費用も高くなりやすいです。また、中古物件であれば資産価値を保つためにも、日々のメンテナンスに関わる知識やお金も必要です。

中古戸建物件で不動産投資を検討する場合は、信頼できるリフォーム業者を探索しておくことが重要です。「リフォーム会社比較見積もりサイト」などを利用して探すこともおすすめです。

中古戸建投資  
成功率
初期費用 数百万円〜数千万円
利回り 10.0%程度
※出典:LIFULL HOME’S不動産投資
成功するには?
  • リフォーム業者の選定は必須
  • リフォームの知識を持っておく
  • 物件周辺のニーズを把握
REIT|難易度:小

REIT|難易度:小

REITは投資信託の一種ですが、投資家から集めた投資額で不動産の運用(マンション購入・管理・運用)をプロに任せて、得られた収益を投資家へ分配していく金融商品です。

JREIT

出典:一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの簡単な仕組み」

REITは投資信託の一種のため、証券会社などから手軽に購入が可能、現在であればインターネット証券を利用すれば、窓口に行かなくてもREITを購入可能です。

投資信託と聞くと、株やFXのようなハイリスクな投資をイメージしてしまいますが、REITは数百円程度からでもスタートできるとうしであるため、リスクを小さくスタートさせることも可能でしょう。

REITには証券口座の知識や、REITの中身についても理解しておくことが必要ですが、資産形成の一部としてREITを組み込むことは「インフレ対策」にも繋がり分散投資の効果があります。

REIT  
成功率 高い(リスクを抑えて投資可能)
初期費用 数百円〜
利回り 5.0%程度
※出典:J-REIT 不動産投資情報ポータル
成功するには?
  • 証券口座・REITの知識が必要
  • 分散投資が必要
  • 長期的な投資が必要
  • 株式・債権と混ぜて資産形成すると分散投資可能
不動産クラウドファンディング|難易度:小

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で投資家から資金を集めて不動産投資を事業者が行い、それによって得られた収益を投資家に分配していくものです。

REITと同じような仕組みではありますが、投資家が直接事業者へ出資しているところがREITとは異なっており、その影響によって「流動性」「価格変動リスク」に差が生じます。

REITと不動産クラウドファンディングの違い REIT 不動産クラウドファンディング
最低出資額 数百円程度 1万円〜
流動性 高い
すぐに売買可能
低い
価格変動リスク 高い 低い
元本割れのリスク あり あり
優先劣後対策あり

不動産クラウドファンディングサービスでは、1口1万円程度から投資が可能なサービスを提供しており、利回りも比較的高いのが魅力です。

しかし、税金対策を講じることができないため、配当・分配金に対して課税せられてしまうことがデメリットです。

不動産クラウドファンディングで成功するためには、運営企業の実績・ファンドの内容などを見極める必要があります。
不動産クラウドファンディング  
成功率 高い(リスクを抑えて投資可能)
初期費用 1万円〜
利回り 想定利回り5~8%
※出典:利回り不動産 「ファンド一覧」
成功するには?
  • 運営事業者の運営状況の把握
  • ファンド内容の確認
  • ファンドのリスク・リターンの把握
  • 手数料の確認
不動産投資を成功するには?

不動産投資で成功するためのコツ

不動産投資の種類と特徴・成功の可能性について解説してきました。不動産投資を成功させるためにはどうすれば良いのか不安に感じる方も多いと思います。

不動産投資初心者の方であれば物件の選定や損益シミュレーションを細部まで行うことや、不動産投資会社選びにも時間をかける必要があります。

そこで、初心者の方でも不動産投資を成功させるためのコツについて解説していきます。

市場相場・ライバル物件の調査

市場相場・ライバル物件の調査市場相場・ライバル物件の調査

不動産投資を成功させるためには「購入する物件の周辺エリアの物件(ライバル)」の市場相場を調査することが必要不可欠です。

市場相場・ライバル物件の家賃相場を確認することで、不動産投資を検討している物件が高いのか、安いのかを把握することが可能です。

市場相場を把握しておくことで、購入する物件が魅力的な物件なのかどうかを客観的に判断できます。市場相場と比較して価格が高ければ中身が良くても元が取れません。

初心者の方でも簡単に市場相場を調査する際には、レインズ」や「土地総合情報システムサイトを利用することで信頼できる情報が集められます。

自分で市場相場を調べる方法 内容

レインズ

レインズ

  • 国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているサイト
  • マンション・戸建の取引を地域ごとに簡単に調べられる
  • 土地面積・建物面積・価格帯を入力して調査も可能
  • 成約時期も分けて調べられる

土地総合情報システムサイト

土地総合情報システムサイト

  • 国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているサイト
  • 土地・建物などの実際の売買価格を調査可能
  • 所在地・土地面積・形状・前面道路に関する情報も調査できる
  • 地価公示価格・基準地の価格も調べられる

両者のサイトは国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているサイトのため、情報の信憑性が高いサイトです。

細部までシミュレーション

細部までシミュレーション

不動産投資の特徴として、長期的な投資にも関わらず発生する収益、手数料、手間賃などをシミュレーションしやすい点が挙げられます。

簡単な事例としては、家賃5万円の物件を20年間(240か月)運用したとしたら家賃収益1200万円になります

このメリットを利用して、修繕費用・空室リスク・管理費用を含めて細部までシミュレーションをすることが重要です。

不動産投資会社へ相談すれば、対象の物件を細かく損益シミュレーションすることが可能ですが、自分でも実際に手を動かすことで、不動産投資会社に任せっきりにしないことが大切です

シミュレーションツールには下記のおすすめツールを利用してみましょう。有料のアプリケーションもありますが、不動産投資を本気で検討している方にはおすすめです。

不動産の管理会社を厳選

不動産の管理会社を厳選

最近の不動産投資会社では、不動産投資初心者の方に向けて「物件選定・不動産管理・売却戦略」まで一貫してサービスを提供しているところも多いです。

不動産の管理をやってもらえるサービスは「本業」がある方にとっては魅力的で、入居者の募集・契約・トラブルサポートを委託できるので、非常にメリットが大きくなっています。

不動産投資のメリット・デメリットは?

少額で始める不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット 不動産投資のデメリット
  • ローンを使って投資できる
  • 銀行預金より高い利回りを期待できる
  • 収益性を予想できる
  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 老朽化リスク

メリット①ローンを使って投資できる

不動産投資を実施する場合には、初期費用として数百万円〜数千万円の費用がかかるため、初心者の方であれば始め難いのが実状です。

しかしながら、金融機関の借入を上手く利用すれば、収益不動産の購入価格の70〜90%程度を借入することも可能です。

株式投資・FX・投資信託では、金融機関のローン商品を使うことは難しいです。

その一方で、不動産投資であれば、物件の価値が0円になることは考えづらいので、金融機関からの借入も可能になります。

メリット②銀行預金より高い利回りが期待できる

不動産投資は銀行に預金するよりもはるかに高い利回りで資産運用できるのがメリットです。

現在の銀行預金の金利は0.1〜0.02%程度ですが、不動産投資の利回りは5%〜15%程度で運用できることもあります。

メリット③収益性を予想できる

不動産投資の醍醐味として、物件購入段階から物件が持つ収益性とリスクについて予想できることが挙げられます。

そのため、不動産投資は熱心に勉強している方は有利に物件選定・リスク回避が可能です。

あらかじめ収益性・リスクを予想するのは、株式投資やFXでは難しいです。

その点、不動産投資であれば、家賃収入や物件周辺のエリア・築年数から逆算して、どれくらいの収益と運用コストがかかるのかを予め予想できます。

デメリット①空室リスク

不動産投資のデメリットとして、まず考えられるのが「空室リスク」でしょう。

空室リスクは不動産投資には避けられないリスクであり、不動産投資家にとっても最も避けたいものです。

不動産投資において、空室が発生すると、家賃収入がなくなる上に、不動産管理費が発生して事業のマイナス(損失)が膨らんでいきます。

デメリット②家賃滞納リスク

不動産投資を始めることで、安定した家賃収入が得られると感じる方も多いでしょう。

しかしながら、入居者を決められても家賃を支払わない「家賃滞納リスク」あります。

「家賃滞納リスク」が発生すると、本来得られていた家賃収入が手元に残らず、最悪の場合は裁判を起こさなければならなくなります。

そこで、不動産管理会社による連帯保証人や連帯保証会社の利用を検討しなければなりません。

デメリット③老朽化リスク

不動産投資をすると、建物の老朽化による「老朽化リスク」も発生します。

「老朽化リスク」では住宅設備の老朽化によって故障や破損の修繕費がかかったり、売却する際にも老朽化が酷くて売却できないケースもあります。

「老朽化リスク」を避けるためにも、日々のメンテナンスをこまめに実施して、安全に住んでもらえるように修繕は確実に実施するようにしましょう。

不動産投資が失敗する行動・注意点

不動産投資が失敗する行動・注意点

不動産投資を成功させるためのコツを解説してきましたが、一方で不動産投資ではやってはいけない注意点についても気になる方は多いのではないでしょうか?

そこで、不動産投資ではやってはいけない行動・注意点についても解説していきます。

不動産投資会社任せにしてしまう

プロ任せの不動産投資

不動産投資初心者の方がやってしまう行動で見受けられるのは、不動産投資会社に任せっきりの投資スタイルです。

国土交通省からも「賃貸住宅経営に関する契約」についての注意喚起が出されており、不動産管理を専門業者に任せることの危険性について公表しています。

不動産投資会社は損益シミュレーションや節税対策、生命保険などについて理由をつけて理論的に話を進めてくれますが、自分の投資目的や疑問点は必ず解消しましょう。

疑問点がないままに話が進んでいくのは知識不足が原因かもしれません。そのため細部までこだわったシミュレーションを自分でも行ってみることが重要です。

郊外では価格の下落・需要の低下がある

郊外では価格の下落・需要の低下がある

不動産投資において、物件のエリアや需要の調査は非常に大切です。不動産は読んで字の如く、動かすことのできない資産です。

地方エリアでの不動産を検討している方は、特に賃貸需要や土地・建物価格の下落に気をつけなければなりません。

地方エリアに関わらず、日本では人口減少が進んでいくことが予想できます。そのため、賃貸需要は減少していくことも予想がつきます。

総務省 人口推計(2021年(令和3年)10月1日現在)

出典: 総務省統計局 「人口推計(2021年(令和3年)10月1日現在)」

上記のグラフは総務省が公表した2021年(令和3年)10月1日現在の全国の人口推移のグラフとなり、多くの都道府県で自然現象があわらていることがわかります。

上記の社会的背景を見ても、今後、日本全体で賃貸需要が減少していくことが予想されるため、資産価値が高い不動産を探すには時間をかけてじっくり検討していくことが重要です。

不動産投資を始める手順を解説

不動産投資を始める手順を解説

不動産投資を始めたいけど、実際にはどのように行動していけばいいのか?と感じる方も多いと思います。

そこで、不動産投資を始めるための手順について解説していきます。

<不動産投資の始め方>
  1. 資金の準備
  2. 不動産を探す
  3. 現地調査
  4. 購入
  5. 入居者募集

1.資金の準備

不動産投資を始めるのであれば、少なくとも物件価格の20%〜30%程度の資金が必要です。

不動産投資ローンを活用して物件を購入するにしても、フルローンで借入することは初心者の方には難しいでしょう。

2.不動産を探す

不動産投資用の資金が集まってきたら、不動産ポータルサイト等を活用して収益用不動産を探してみましょう。

不動産ポータルサイトでは、全国の収益用不動産を検索して調査できます。

気になる物件の問い合わせをすることで、不動産会社とコンタクトを取りやすくなり、物件を紹介してくれることもあります。

3.現地調査

気になる物件が見つかったら、実際に「現地調査」を実施しましょう。内観の様子も含めて調査するためには、不動産会社から鍵を借りる必要があります。

周辺住民の方のヒアリングすることで、実際に住んでみてわかるメリット・デメリットも調査できるので、気になる点は質問してみることもおススメです。

4.購入

現地調査・物件調査が完了し、購入の意思が固まれば、不動産会社へ買い入れの申込みを実施します。

住宅ローンを活用して物件を購入する場合には、不動産投資ローンの事前審査申込を実施する必要があります。

無事に住宅ローンの融資を引ければ、ローン契約・売買契約を締結して引き渡しを受けます。

5.入居者募集

そして、収益不動産を購入したら、不動産投資家として入居者募集を実施していきましょう。

自分で入居者を探すこともできますが、一般的には不動産仲介会社を利用して入居者を探していきます。

そのため、信頼できる不動産仲介会社を探すことも投資家にとって重要な仕事になります。

不動産投資を成功させるならセミナーで勉強しよう

不動産投資を成功させるならセミナーで勉強をしよう

不動産投資を考えている方の中でも、何から始めたら良いか分からないという方が多いと思います。不動産投資を考え始めた方にまずして欲しいのが、不動産投資に関する知識をつけることです。現在、不動産投資の経験豊富なプロが開催しているセミナーは数多くあります。

セミナーでは、投資に関する基礎的なことから自分のレベルや目的に合った投資や収益性の高い物件に関する情報を入手できることもあります。
 

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