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投資用マンションの管理組合運営について

投資用マンショの管理組合について。組織体制から業務内容まで

管理組合の組織体制と業務内容

マンションには「管理組合」という自治組織があり、投資用マンションの所有者(オーナー)も自動的に管理組合の一員になります。

管理組合は区分所有者(住戸のオーナー)全員で構成される組織です。その管理組合の目的はマンションの敷地、建物および付属施設などに対する管理を区分所有者が共同しておこなうことが法律で義務づけられています(区分所有法第3条

つまり、投資用マンションを購入すれば、不動産投資家も自動的にマンション管理組合の一員になることになります。

管理組合の業務は主にマンションの共用部分の管理がメインになります。

①共用部分の日常清掃業務

②エレベーターや自動ドア、浄化水槽などの設備の保守点検

③修繕工事の実施・手配

④大規模修繕工事計画の立案

⑤管理組合の運営

など、多岐にわたり国土交通省が定めた「マンション標準管理規約」に記されてるだけでも17項目に及びます。

これらを区分所有者(投資家)だけで管理するには限界があるので、実際には管理組合の運営を管理会社に委託するケースが多くなっています。国土交通省による「平成30年度マンション総合調査」によれば、管理務のすべてを管理会社に委託している割合は約74.1%、管理業務のすべてを管理組合で行っている割合(自主管理)は6.8%となっており、大多数が管理会社に運営を依頼しているのが実状です。

 

日々の管理業務の意思決定は理事会で行うのが一般的

区分所有法第34条では、「管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない」と定められています。ここでいう「管理者」とは管理組合の理事長のことで、この集会はマンション管理標準規約では「総会」と呼ばれています。総会は組合の最高意思決定機関であり、管理規約(マンションの居住部分;専用部分といいます)や共用部分の使用などに関するルールの変更、管理組合の理事の選出などは、この総会で選出されます。

総会は、全員参加が原則ですが、実際には興味がない、或いは仕事が忙しいなどの理由で参加しない人も多く存在します。そして議決権行使書を提出するか、すべてを理事に一任するという場合には、白紙委任状を提出します。また、日常の細かい組合業務についての意思決定はいちいち総会に諮らず、理事長や理事で構成される理事会を作り、日々の管理業務についての意思決定は理事会で行うことが一般的です。

 

管理費の使途と平均的な管理費は?

管理組合が管理にかかる費用は、区分所有者(投資用マンションのオーナー)が管理組合に支払う費用「管理費」から賄われます。「マンション管理標準規約」には、管理費の内訳が11項目にわたって記載されていますが、その中でも以下の3つの費用が大きな比重を占めています。

①共用部分の維持管理費

電気代・水道代、自動ドアやエレベーターの保守・点検費用、共用部分にかける火災保険等の保険料、廊下などの照明器具の交換・修理、清掃員(マンション管理人)の人件費など。

②管理会社に支払う費用

管理会社に委託する場合の業務費、マンション管理員(マンションの管理人)が管理会社から派遣されている場合の人件費など。

③管理組合の運営費管費

管理組合の理事会で必要とされる資料の購入費、印刷費、コミュニティ形成のための行事費など。

管理費の相場について

管理費の相場は、マンションの立地や戸数によっても変わって来ますが、前記の「平成30年度マンション総合調査」によると、1戸あたりの管理費の全国平均は月額10,862円となっています。マンションの規模が小さくなればなるほど1戸当たりの管理費は高くなる傾向がありますが、いずれにせよ、管理費はマンション投資をするうえでの必須経費になりますので、しっかりとチェックするようにしましょう。

 

投資用マンションオーナーこそ「積極的な関与」を!

もし、購入したマンションに自分が住み、後々売却する気がないのであれば管理状態が悪くても気にならない、と思うかもしれません。

しかし、投資用マンションのオーナーにとって、管理費は「収益(利回り」に直接的に影響します。また、管理内容(日常の清掃や大規模修繕など)は、間接的に空室率にも影響してきますので、将来、投資用マンションを売却する際の査定(価格)にも響いてきます。つまり、投資用マンションのオーナーだからこそ管理に気を配るべきなのです。ところが実際には、管理組合の運営に積極的に関わろうとする投資用マンションのオーナーはごく少数派です。管理組合がしっかりと機能し、管理会社がきちんと仕事をして質の高い管理状態を保っているなら問題ありませんが、往々にしてそうはなりません。

オーナー(投資家)の管理組合運営への関心が低いと、管理組合の活動は低調になりがちです。管理組合運営が低調になると管理会社のなかには管理業務の手抜きをするところも出て来ます。

 

管理会社のチェックポイント

管理組合は、管理会社に支払う管理費用や修繕積立金の額が管理内容と比較して適切かどうかをチェックする役割を担っています。マンション投資家はコストの部分に重きを置くべきですので、出来るだけ主体的に総会に出席し、場合によっては理事(或いは理事長)を経験してみるくらいの姿勢が投資に対するリターンを高めるのことになります。

年に一度送られてくる総会の議案書を確認することは必須です。議案書は総会開催日の約1~2週間前にオーナーの元へ届きます。議案書が送られてきた際には、次の7つの項目について内容をチェックし、健全な建物管理が実行されているかどうかを確認するすることが大切です。

①管理会計・修繕積立金会計それぞれに収支表や賃貸借表があるか

②銀行口座の残高証明書は添付されているか

③監査報告書に監事の署名押印はあるか

④赤字決算になった場合、その要因がきちんと報告されているか

⑤管理組合のお金の管理について、通帳と印鑑が別々に保管されているか

⑥管理費や修繕積立金の滞納状況(未収金)が報告されているか

⑦現在の修繕積立金の残高を考慮した将来の修繕積立金の計画がきちんと説明されているか

もし、これらに不備があった場合には、管理組合の理事(或いは理事長や監事)に問い合わせしたり、総会に出席して直接質疑したりするなどして、確認するようにしましょう。また、以上のことがしっかりと行われていない場合には、管理会社のリプレース(管理会社を変更すること)を検討する余地が出て来ます。

管理会社をリプレースする場合には、複数の管理会社から相見積もりを取りますが、管理組合の理事だけでは、どこの管理会社が最適か判断できない可能性もありますので、その際には「マンション管理士」に間に入ってもらうことをお勧めします。

 

まとめ

マンション経営で長期的に安定した家賃収入を得るためには、マンション投資家(オーナー)同士でマンションの資産価値を守って行くという意識を持つことが重要です。そして、管理組合への積極的な関与はその一助になります。ぜひ、管理組合が役割を担うや建物管理に高い関心をもち、マンションの資産価値を守っていきましょう。



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