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初めての不動産投資!メリットやリスク、そして不動産会社の選び方を抑えておこう!
収入を給与だけに求める時代は終わりに近づいており、投資の関心は高まる一方です。
その中でも不動産投資は、以前は限られた高所得者のみが行っていたものが、現在では敷居がだいぶ下がって平均的な年収の会社員も気軽に参入するようになってきました。
不動産投資の成功のカギはよい物件、そして不動産投資会社の選択にかかっているとも言えます。
この記事では、主に不動産投資がはじめての方に向けて、メリットやリスクなどを中心に抑えておきたいポイントをご紹介しています。
不動産投資のメリットをおさらい
国債や株式投資、仮想通貨、FXなど、投資にはたくさんの種類があります。
どれもメリットもあればデメリットもあるという点では同じ。
しかし、その中でも比較的安定した収益が見込める上、不動産は資産なのでいざというときにも安心、とされているのが不動産投資です。
まずはメリットについておさらいしましょう。
不動産投資は利回りが高い
不動産投資は、利回りが高い投資商品のひとつと言えます。
それは、物件を購入するために投資した金額に対し、家賃収入として得られる収益の割合が比較的安定しているためです。
その物件の価格や家賃設定にもよりますが、例えばワンルームマンションの場合、収益の割合は平均してだいたい3~5%くらいでしょう。入居者がいる間は毎月安定して家賃収入が見込めるので、空室がなく稼働率が安定していれば、他の投資と違って収益を得やすい、つまり「利回りが高い」と言えるわけです。
しかし物件が古くなってくると、突発的に修繕費が発生したり、なかなか入居者が決まらず空室状態が続くなど収益性が低くなることもあり、利回りだけでなく、かかる費用のことも計算に入れて運用する必要があります。
年齢に関係なく投資を始められる
不動産投資は、20代など若い人でも始められる投資です。
年齢が若いほど長期間のローンを組むことができるのでむしろ有利で、それによって毎月の返済額を抑えることができます。
途中で昇進や転職するなどで収入が増えれば、その分繰り上げ返済ができ、完済を早められます。
かといって歳を取るほど始めにくいというわけでもありません。
例えば60代から不動産投資を始めるなら、じゅうぶんな貯金や退職金で投資用物件をそれこそ一括で購入できるでしょうし、相続用として購入しておくこともできます。
ただし、年齢や年収などの条件によっては、ローンが組めず高額の物件の購入が難しいケースもあるので、事前によくリサーチしておきましょう。
いずれにしても、年齢に関係なく、現在の状況にあった方法で始められるのも、不動産投資の大きなメリットです。
生命保険として活用できる
不動産物件の購入に当たってローンを組む場合は、自身が住む目的であっても投資目的であっても、団体信用生命保険へ加入することになります。
団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡したり高度な障害を負った場合、ローンの残債を肩代わりしてくれる生命保険のこと。
加入しておくことにより、ローン返済中に万一のことがあっても、購入した不動産を家族のために残すことができるのです。
ただし、健康状態に問題がある場合は加入できないことがあるので、事前に確認しておくようにしましょう。
節税対策になる
家族に現金を相続するより、その現金で投資物件を購入して相続する方が、相続税の節減につながります。
通常、不動産物件の場合は、建物については固定資産税評価額をもとに、土地の方は路線価をもとに算出され、このふたつの合計金額に対して相続税が課されることになっています。
固定資産税評価額は建築費の5割～6割程度、路線価は公示地価の8割程度というのが一般的。
つまり、現金で相続するよりも不動産を購入してそれを相続する方が、相続税が安くなるというわけです。
これが投資用不動産の場合はどうなるでしょうか。
建物については、3割の借家権割合が固定資産税評価額から差し引かれ、土地の方も借地権割合と借家権割合に応じて差し引かれます。
さらに、小規模宅地等の特例の適用も合わせると、相続税評価額は約3分の1程度にまで下がるのです。
つまり、十分な現金があって将来的に子どもや孫に相続を考えているなら、現金をそのまま相続するよりも投資用不動産に変えて相続させる方が節税対策になるのです。
しかし、投資用に購入した不動産物件で空室状態が続いたり、老朽化がひどく修繕費がかかり続けるという場合には、逆に赤字になる可能性があります。
相続を見据えた不動産物件の購入の場合は、そういったリスクも注意して物件を探すのがよいでしょう。
不動産投資の物件選びのポイント
次に、投資を成功に導くための不動産物件選びのポイントについて、ご紹介します。
不動産物件は田舎より都会が有利
不動産投資用の物件は、田舎と都会とどちらがよいのか。
言うまでもなく都会です。
東京や名古屋、大阪など、名のある都会であれば人口が多いために入居者が決まりやすいというメリットがあります。
不動産投資の柱のひとつが家賃収入である以上、設定できる家賃の相場が高いという点でも、都心の方が有利。
例えば、同じワンルームマンションでも、都心なら10万円前後が相場ですが、地方だと3万円ほどでしょう。
仮に家賃を少し値下げする必要が生じても、下落率は地方より都心部の方が当然低い。
リスク面でも、やはり都市部の物件の方がおすすめなのです。
中古物件より新築物件が有利
もし、不動産投資は今回が初めてという場合は、中古より新築物件の購入を考えた方がよいでしょう。
やはり新築物件は設備が新しいうえ、外装も内装も修繕する必要が当分ありません。
一方中古物件では、どこかしら劣化しているところがあれば、購入後すぐにでも修繕費用がかかります。
また、入居者にとって魅力的で、入居が決まりやすいのはやはり新築の方でしょう。
ただし新築物件はどうしても価格が高額になります。
しかし、安定した家賃収入を求めるのであれば、不動産投資に慣れるまでは新築の方がおすすめです。
よい不動産管理会社と連携するのが有利
不動産投資が初めてであったり、まだ経験が少ないうちは、不動産管理会社との連携が大きな支えになります。
購入した不動産の管理を、優秀な不動産管理会社に任せることができれば、安定した収益を見込める可能性が高まるためです。
特に副業として不動産投資を行う方や、本業が忙しすぎて不動産の管理まで手が回らないという場合は、経験豊富で実績がよい不動産管理会社を見つけるとよいでしょう。
優秀な不動産管理会社は入居者対応にも長けているため、投資家の手を煩わすことなく、安定した不労所得を得られるでしょう。
また、管理だけでなく売却したいときにも適切なアドバイスを期待できます。
そのためにも、インターネット上で基本的な企業情報や実際の利用者からの評価などをチェックするなどして、最適な不動産管理会社を探してみましょう。
この記事の後半では、よい不動産会社の探し方などをご紹介しています。
ぜひ参考になさってください。
サラリーマンにこそおすすめな不動産投資
給与収入1本で生活していくには不安定な経済情勢が続く、現在の日本。
会社勤めであっても、投資運用などで自身の財産をうまく管理していくことが、現代社会をうまく泳ぎ渡る秘訣でもあるのではないでしょうか。
そんな中で、今注目されている、不動産投資。
不動産投資は不労所得である点はもちろん、たとえインフレ経済に転じても、資産として強い不動産を持つことになり、サラリーマンにこそおすすめなのです。
不労所得が得られるので、おすすめ
副業として行うなら特に、不動産投資はおすすめです。
なぜなら、購入した不動産物件の管理を優秀な不動産管理会社にすべて任せてしまえば、特に投資家自身が何か動いたりしなくても、不労所得として安定した収入をもたらしてくれることが期待できるためです。
投資家は、毎月の家賃チェックや入居者の対応をする必要はありません。
すべて管理は不動産管理会社が行ってくれるので、そこから上がってくる報告に目を通す程度で済み、本業が忙しくてもできるのでおすすめなのです。
インフレ対策になるので、おすすめ
もうひとつおすすめと言えるのが、不動産投資は経済状況の変化に強い点です。
投資家は不動産物件を所有しているわけですから、世間的に物価が上がっていく傾向になれば、おのずと不動産の価値もあがります。
たとえ現金の価値が下がっても、不動産は逆に価値は上がってくので、資産の目減りを防ぐことにつながるのです。
相続の時に課税対象額を減らすことができるので、おすすめ
以前から、相続の時は現金より不動産を持っておく方が有利とされてきました。
これは、相続時に不動産評価額は時価ではなく、固定資産税評価額と路線価をもとに算出されるからで、条件によっては時価の約1/3にまで圧縮することが可能なのです。
条件とは、例えば賃貸に出していたり、土地の面積がある一定の基準以内であることなどです。
相続時は、現金保有時よりも課税対象額を減らすことができるので、結果的に相続税額を抑えられるケースもあるのです。
また、相続税には基礎控除があります。
つまり、相続税は、相続する財産から一定の金額を差し引いた基準以上の財産に対して課されるものなので、例えば財産が3000万円あるなら、
基礎控除額は
3,000万円+（600万円×法定相続人の数）になります。
ここで法定相続人が1人なら、
3,000万円+（600万円×1名）=3,600万円なので、3,600万円を超える資産が相続税課税の対象となるのです。
しかし、相続時に現金を不動産に置き換えておくと、相続する資産から基礎控除額を差し引いた課税対象額を減らすことができ、節税できるというわけです。
不動産投資で大切な計画性
不動産投資に限らず投資にはリスクがつきもの。
しっかり勉強して知識を蓄え、情報収集することが大切です。
安定した収益につなげるために、有利になるポイントをご紹介します。
借金ナシで不動産投資を始めると有利
不動産物件はそれなりの金額がしますので、金融機関から融資を受けて購入するという方もが多いでしょう。
その場合、家賃収入をローンの返済に充てることになります。
つまり、融資を受けずに自己資金の範囲内で不動産投資ができれば、家賃はそのまま収入になるということ。
そのためにはまず資金を蓄える必要はあるものの、融資なしで始められれば非常に有利になります。
ただ、融資を受けない分、小さな規模の投資になりがちですが、そこから得られる家賃収入を貯めることで、より規模の大きな不動産物件を選択できるようになります。
参考までに、東京で不動産投資を行うなら、ワンルームマンションでも1,000万以上します。
しかし、不動産物件を購入する金額については予め予算を決め、それをオーバーしないように購入するということが重要です。
なぜなら、不動産は購入したらそれで終わりではありません。
安定した家賃収入を維持するために、時には修繕やリフォームなどの突発的な支出が発生することもあるのです。
物件に充てる費用には、運転資金が残るように考えて予設定するとよいでしょう。
信頼できる不動産業者とつながりを作ると有利
よい物件を購入できても、入居者がなかなか決まらず空き室状態が続くのは困ります。
特に不動産投資の初心者の場合、物件を購入したはいいものの、そこからどう管理していけばわからないという方も多いでしょう。
入居者募集で大きな力を発揮してくれるのは、不動産業者。
入居者にとって常に魅力的な物件であるために、よい不動産業者は家賃の見直しや修繕のタイミングなどを適切に提案してくれます。
毎月一定の金額を不動産業者に支払う必要はありますが、信頼できるよい不動産業者とつながっておくと、しっかりした管理と安定した家賃収入を期待できるのです。
ある程度見通しが立ったら、次の不動産投資を検討すると有利
投資用として最初に購入した不動産の経営は、様々な勉強になり、今後も投資を続けるうえでよい経験になるでしょう。
そして、ある程度経営に見通したがったら、次の不動産投資を検討してみるとよいでしょう。
最初の不動産物件を担保にすることができるので、次はより大きな資金を利用でき、購入できる不動産の選択肢も広がります。
不動産投資のリスク
不動産投資では、投資自体についての理解を深め、どんなリスクが起こりうるかを知っておくことが重要です。
いくつかの事例とその対策をご紹介します。
工場や大学などの移転・閉鎖で家賃収入が減ってしまうリスク
大学や工場などの大規模な施設の近くなら、安定して入居希望者を見込むことができます。
しかし、リスクとしてまず考えられるのが、環境の変化。
学生、従業員といった特定の層に焦点を定めて不動産投資を行う場合、もし今後工場や大学などがよそへ移転したり、閉鎖することがあると、入居者のニーズが途端に落ち込んでしまうことが予想されるのです。
こうしたリスクに備えるため、2重3重のリスクヘッジができる、幅広い層の入居希望者が見込める立地にある物件を選ぶとよいでしょう。
「家賃保証」という言葉に安心しすぎて賃料を下げる結果になるリスク
不動産投資の成功の柱は、安定した家賃収入です。
空室リスクを回避したくて「家賃保証」という言葉を信じ、サブリース契約を考える投資家も多いことでしょう。
サブリースとは、入居の有無に関係なく安定した家賃を得られることをうたっています。
例えば新築の物件を購入してサブリースを利用した不動産投資の場合、購入時には家賃保証があるので、確かにずっと安心です。
とはいえ、ある程度年数が経過すると、新築だった物件も古くなります。
そうなると、空室回避のため、家賃の値下げを考えなければならないようになります。
しかしサブリース契約の場合、借り上げ賃料を下げずに維持するため、新築で購入した物件でも比較的早い段階で大規模な改装工事費をお願いされるなど、予想外の出費が発生するリスクがあることを知っておき、それに備えた資金計画をしておく必要があるでしょう。
家賃を滞納されるリスク
入居者で物件が埋まるようになっても、家賃を滞納されるリスクもあります。
単なる支払い忘れというケースならよいですが、滞納が数か月も続いたり催促しても払ってもらえない、あるいは催促した途端無断で退去されるなどのケースが考えられます。
不動産管理会社によってはオーナーの代わりに集金を行ってくれることもあります。
それだけでなく、入居時に審査を行っておいてくれたり、家賃滞納保証会社と連携してくれるところもありますので、滞納についてのリスクを予め契約する不動産管理会社に確認しておくとよいでしょう。
物件を汚損されるリスク
入居者によっては部屋を汚損されるリスクもあります。
例えば、タバコで床や壁を焦がしたり汚されたりされるケース、何かをぶつけて壁に穴をあけられてしまうケース、清掃か何かで使った薬品で床がダメージを受けてしまうケースなど、様々考えられます。
敷金で修繕費を補えればよいのですが、ダメージ具合によっては原状回復に多額の費用が掛かってしまうことも。
一般的には賃貸契約書に「入居者の過失によって発生した汚損や破損は入居者に原状回復義務がある」とあるので、ふつうは入居者側に請求可能です。
しかし、場合によってはオーナー側で負担することになるケースもあり、それも加味した資金計画を立てておきましょう。
天災や火災のリスク
地震や台風などの天災で物件がダメージを受けたり、入居者の失火や放火で被害を受けるリスクもあります。
ダメージの範囲が大きい場合は、修繕費用も数千万など高額に。
天災も火災も発生予測がつかないため対策が難しいですが、火災保険や地震保険に加入しておき、全額とまではいかなくとも、保険である程度カバーできるよう対策しておくとよいでしょう。
事故物件になってしまうリスク
所有する物件の部屋で入居者がなんらかの事件に巻き込まれたり、自殺してしまった場合、一般的に事故物件と認定されます。
そうなると次の入居者に告知義務が発生するため、入居者がなかなか決まらないというリスクが。
この場合は、家賃をある程度値下げするなどで対応することになるでしょう。
不動産管理会社が倒産してしまうリスク
不動産投資では、所有している不動産物件の管理業務を、不動産管理会社に一任するのが一般的です。
しかし、その管理会社が倒産してしまうリスクもあります。
倒産され、さらに破産手続き開始が決定してしまっていると、不動産の所有者は、入居者が払っていた家賃、敷金、礼金を回収できる可能性がかなり低くなってしまいます。
破産手続き以前の段階であれば、管理会社の財産を差し押さえる裁判を起こせます。
しかし、それでも全額回収するのは難しいでしょう。
そうならないためにも、不動産の管理は安定した経営をしている不動産管理会社を選ぶようにしましょう。
判断基準のひとつが、管理戸数がどのくらいあるか、です。
管理戸数が多ければ、固定収入が安定した会社であると考えてよいでしょう。
ローン金利が上昇してしまうリスク
不動産物件を購入するとき、ローンを組む方も多いことでしょう。
組んだローンの金利ですが、その後上がってしまうというリスクもあるのです。
例えば、不動産投資のローンには、固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利であれば、支払いが終わるまで金利は一定です。
しかし、金利は割高。
そのため変動金利を選ぶ方が多いのですが、こちらは経済環境によって金利が上下します。
つまりローンの返済期間中に金利が上がってしまうケースもあるのです。
だからと言って家賃も上げるというのは難しいですし、結果としてローンの返済額が増えて、収益の減少につながってしまう可能性もあるのです。
予め金利が上がることを考慮し、余裕のある資金計画で備えておくと安心です。
不動産投資のリスクヘッジ
何度もお伝えしてきたとおり、投資にはリスクがつきもの。
不動産投資では、ハングリーに情報収集に努め、また事前のシミュレーションをしっかりしておき、リスクに備えておくことで被害を軽減できるでしょう。
次に、不動産投資で有効なリスクヘッジについて見ていきましょう。
不動産業者から情報を収集する
不動産投資の成功には、勉強と情報収集が不可欠です。
しかし、一人でやみくもに行っていると、知識が偏ったり、誤った情報を掴んでしまうこともあるでしょう。
また、一人では得られる情報にも限界があります。
そこでおすすめなのが、不動産会社への相談です。
個別相談を受け付けている不動産会社もありますので、そういったところから情報を収集するとよいでしょう。
不動産投資に詳しい不動産業者なら、プロの目を通した正しい情報を効率的に得られます。
また、不動産投資に関する質問や心配事なども積極的に相談でき、大きな支えになります。
効率的に有益な情報や知識を得るためにも、なるべく信頼できる不動産業者を選ぶようにするとよいでしょう。
収支シミュレーションを作成するなど、事業計画をしっかり立てる
不動産投資でおすすめなのは、収支シミュレーションを作成することです。
不動産物件の購入時にローンを組む場合は特に、シミュレーションを作成してローンの返済計画を立てるのがおすすめです。
購入時にかかる費用、ローンの返済予定や年間の収支などをシミュレーションすることで、今後どのようなお金の動きがあるかを予測できるようになるでしょう。
もちろん、シミュレーションした通りに収益が得られないこともあり得ます。
例えば、空室が続いた場合や自然災害などで急な修繕費が必要になった場合、事情により家賃を下げる必要が生じた場合、設備老朽化による交換費用、退去時の修繕費用の発生など。
こうした突然の出費に備えた資金計画を立て、シミュレーションしておくのが重要です。
特に中古の物件を購入した場合、老朽化が著しくなると入居者確保のため、定期的に家賃を下げ続ける必要が出てきたり、頻繁に修繕が必要になるでしょう。
ただ、複雑なシミュレーションは予測が難しいこともあり、不動産投資に慣れるまでは新築物件を選ぶ方がよいでしょう。
信頼できる不動産会社を見つける
不動産投資では、購入した物件を管理してくれることになる不動産会社とは長い付き合いになります。
そのため、ここまで何度もお伝えしてきた通り、不動産投資で大きな失敗をするかどうかは、付き合う不動産会社で決まると言っても過言ではないのです。
よい不動産会社かどうかは、担当者とたくさん会話してみることでも判断できます。
例えば、メリットばかりではなくきちんとデメリットについても説明してくれるか、顧客目線で物件を紹介してくれているか、親身になって対応してくれるかなどですね。
信頼のおける不動産会社と連携できれば、不動産投資を続けていくうえで、大きな支えとなるでしょう。
競売物件は避けておく
激安な価格が魅力的にも映る、競売物件。
しかし初心者の方は避けた方が無難でしょう。
競売物件は価格が安い分、リスクが大きいもの。
競売物件は基本的に内覧ができない状態での購入になるため、購入後に予想以上に修繕費用がかかってしまうという可能性もあるのです。
また、通常、物件になにか瑕疵があれば売り主側の責任なので、購入後に不備が見つかれば買主は売主に損害賠償を請求できますが、競売物件はその限りではないので、購入後の修繕費用は買主が持つことになってしまうのです。
保険に加入しておく
突然の地震や台風、火事。
きちんと資金計画を立てていても、ダメージ具合によっては修繕費が高額になります。
費用を賄えず、物件を手放すしか選択肢がなくなることもあり得ます。
安心して不動産投資を続けていくためにも、物件のオーナーとして加入しておいた方がよい保険をご紹介します。
まず、火災保険。
火災の時もそうですが、保険の範囲によっては、例えば曲がり角に面した立地である日突然自動車が突っ込んできて建物が損傷した、というケースでも補償の対象になるため、加入しておくのがおすすめです。
そして、地震保険。
地震保険は火災保険の特約として加入できる保険です。
しかし、例えばアパートの階段のような共用部が老朽化し、そこで入居者がケガをしたというケースにも適用されますので、加入しておくとよいでしょう。
また、最近よく耳にする孤独死の対策保険。
これは、孤独死によって部屋が汚損した場合のクリーニング費用や、発見されるまでの間に生じた滞納家賃について補償してくれる保険です。
いずれの保険も、損害の全額が補償されるものではありませんが、加入しておくことでリスクを最小限に抑えることができますので検討をおすすめします。
不動産投資会社を選ぶ５つのポイントとは
購入した物件の管理は不動産投資会社に一任するケースが一般的なので、不動産投資は資産運用を安心して任せられる会社を選べるかどうかで決まると言ってよいでしょう。
信頼できるパートナー選びで大切なのは、次にあげるような不動産投資会社の基本情報をまず確認することです。
従業員数
従業員数で、会社の規模を確認できます。
人数が多いほど、取引実績が高くて利益を上げていると考えられ、また人員への投資を惜しまず従業員を大切にしている会社というようなよい評価を受ける傾向があります。
ただ、国内の不動産会社の多くは、従業員数は2桁の小規模事業者。
3桁を超えるところはごくごく少数のため、不動産投資会社選びでは資本金や従業員数をポイントとした場合、選択肢はかなり限られてくるでしょう。
資本金
不動産投資会社に限らず、企業の実績や安定性は、資本金の金額が一つの評価の指標になります。
資本金の金額が高ければ高いほど、事業規模が大きく安定した運営をしていることが期待できるのです。
特に不動産投資では10年単位と長い目での運用が前提なので、資本金額の大きい会社の方が信頼度は高くなるでしょう。
実績
資本金や従業員数の多さが必ずしも取引実績数とイコールになるわけではないですが、やはり企業規模が大きいということは、多くの顧客が利用してきた証でもあります。
実績が多いところはそれだけノウハウも豊富。
不動産投資におけるリスクとリターンについて、適切なアドバイスを期待できるというわけです。
例えば、不動産投資会社が表示している「入居率」。
入居率の高さは、家賃収入が途切れず安定した収益を実現していることを意味し、収益用不動産についての豊富なノウハウを蓄積していることが期待できます。
口コミや評判
実際にその不動産投資会社を利用した人の評価や感想は、不動産投資会社選びでとても有用です。
じゅうぶんなノウハウがあるかだけでなく、自身が立てている予算や運用目的に適っているかという判断材料にもなります。
ただ、私的な批判が書き込まれているケースも少なくないため、先に上げた従業員数や資本金、実績などをまず調べ、あくまでも補足情報として口コミなどを参考にするとよいでしょう。
特に実際の利用者の声はよい判断材料のひとつ。
しっかりチェックしましょう。
アフターフォローがしっかりした不動産投資会社選びを
どんな魅力的な不動産物件を購入したとしても、投資を行う上ではリターンだけでなくリスクもあります。
不動産投資会社は、魅力的な物件をたくさんラインナップしているかだけでなく、その後の適切なアドバイスやサポートをどのくらい行ってくれるかについても見るのが重要。
投資の成功はどんな投資会社をパートナーにするかによっても左右されますので、慎重に選ぶようにしましょう。
よい不動産投資会社のポイント
ここまで、不動産会社の基本情報の見方についてご紹介してきましたが、次に、顧客に寄り添ってくれるかどうかを判断するポイントをご紹介します。
不動産投資で失敗しないようにするには、パートナーとなる不動産投資会社が信頼できるきちんとした企業かどうかにかかっているともいえます。
顧客を親身にサポートしてくれる企業を見つけるためには、どんな点に注意するとよいのでしょうか。
個別相談会や無料セミナーがあるか
不動産投資は誰でも簡単に始めることができます。
最近では頭金が10万円以下という物件もあり、副業のひとつとして気軽に始める人も増えてきています。
しかし、投資といえばリスク。
失敗を避けるためには、ある程度知識を身に着けておくことが必要です。
多くの不動産投資会社では、無料セミナーや個別相談会を開催しています。
セミナーに参加することで、不動産投資の知識を深めることもできますし、従業員の質を見極めることもできるでしょう。
相談会やセミナーは、不動産投資会社との付き合いを考えるうえで入り口のようなもの。
こうしたイベントに参加することが不動産投資会社選びの判断材料にもなりますので、おすすめです。
顧客に合った物件を選んでくれるか
なぜ投資をするのか、その目的は人それぞれ。
顧客の持つ展望に適した不動産物件を紹介してくれるかどうかも、判断基準として重要です。
セミナーや相談会などに参加して話を聞いてみる、電話相談を利用して、担当者と話をしてみる。
その不動産投資会社が、こちらの希望や話をきちんときいてくれる姿勢かどうか、お客様の状況にあった物件を紹介してくれそうかなどに注意して判断するのがおすすめです。
リスクについて説明してくれて、アフターフォローがあるかどうか
投資にはリスクがつきもの。
しかし、中には「不労所得を得られる」「確実にもうかる」など、メリットばかりを強調してくる不動産投資会社もあるので注意が必要です。
メリットだけでなくデメリットもきちんと説明してくれて、かつ運用中の不測の事態のケースに対して具体的な対応策を提案してくれるところを選ぶようにすると安心ですね。
また、不動産投資では、不動産会社を通して収益用の不動産を購入した後は、賃貸や管理についてもその会社に一任するのが一般的。
管理体制がしっかりしていない場合は、不動産の資産価値の低下にもつながりかねません。
不動産物件を定期的にメンテナンスしてくれたり、状況に応じた家賃の再設定など、アフターフォローがしっかりしているかどうかも、不動産投資会社選びにおいて注意したいところ。
中には、安定した家賃収入を維持できるよう、ニーズの変化に合わせてリフォームの提案をしてくれたり、経年劣化に応じた修繕などのフォロー体制が整っている不動産会社もあります。
入居者にとって常に魅力的な物件であるよう常に気を配ってもらうことができ、かつ売却についても相談できる不動産投資会社を選ぶようにすると安心です。
信頼できそうな担当者がいるかどうか
不動産の売買では、それなりに大きな金額が動きます。
また、購入後の管理は不動産投資会社に任せることになるため、信頼できる会社かどうかも重要なポイント。
例えば、融資を受ける金融機関との関係が良好かどうかも、よい判断基準となるでしょう。
さらに、信頼できそうな担当者が揃っているかについても見極めたいところですね。
親身に顧客目線で対応してくれて、誠実で迅速な対応をしてくれる人が担当についてくれると、今後その不動産投資会社と付き合っていくうえで非常に安心できます。
担当者と十分に話し合って信頼を深め、どうしても合わないということがあれば、不動産投資会社側に担当の交代を率直にお願いするとよいでしょう。
こんな不動産投資会社や営業マンには注意!
不動産投資会社には魅力的な企業が多数ありますが、一方で悪徳企業やあまりよろしくない営業マンが存在するのもまた事実。
投資のパートナーとなる不動産投資会社選びで失敗しないために、注意してみていただきたい点をご紹介します。
強引な営業
不動産投資会社は、Web広告など様々な媒体を通して集客しています。
一旦資料を請求したり、無料相談会などに登録すると、さっそく不動産投資会社や営業から電話やメールで連絡が入るようになります。
そんな時は、実際に会話してみて、こちらの話を聞く姿勢があるかどうかなどを注意してみるとよいでしょう。
紹介された物件がどんなによくても、顧客の状況を理解し、それに適した運用を提案してもらえるかが重要。
顧客の話にきちんと耳を傾けない営業担当や企業では、顧客に寄り添った対応は期待できません。
例えば、営業成績の不足を補いたいかのような強引な営業をしてくる担当者が連絡してきたとします。
顧客の利益より、物件を売ることを優先しているような様子がある場合は、率直にその旨を伝えたり、その不動産投資会社について、先に挙げたような企業情報などを調べてみるとよいでしょう。
営業担当者が信頼できそうになくても、企業としてはしっかりしているということもあります。
その場合は、さらにセミナーや相談会に参加してみた上で判断したり、担当者を変えるようお願いするとよいでしょう。
おとり広告を使う業者
有料物件を広告でアピールすることは、不動産投資会社ではよくあること。
しかし、中には残念ながら架空の「おとり広告」が混じっているケースもあります。
うその内容で誘導し、集客する行為はもちろん違法です。
広告にどれだけ優良物件であるか甘言が並んでいても、その内容だけで不動産投資会社を選ぶのは危険でしょう。
「おとり広告」につられて不動産投資会社に連絡を取っても、「その物件は既に成約済みでして…」などと言われて全く別の物件を進められるというのもよくある手口。
広告の物件情報だけで判断せず、自身で調べた企業情報をもとに、パートナーとすべき優良な不動産投資会社を選ぶようにするのが大切です。
デメリットを説明しない
「立地条件が最高」「空室が少なく、利回りが高い物件です」などとメリットしか伝えてこない営業マンも注意が必要です。
不動産の資産価値は一定なものではなく、様々な要因で上がりもすれば下がることもあります。
たとえ現状がうまく回せていても、5年後10年後も同様とは限りません。
よくあるのが、「大学の近くだから常に学生達のニーズがある」とか、「工場や企業の従業員が借りてくれる」などのケースです。
大学や工場などが移転や閉鎖してしまったら、途端にニーズがなくなるリスクをはらんでいることを全く説明してこないのは困ります。
その物件を購入した後、10年、20年と運用し続けるとどうなるのかについてもきちんと説明できる営業担当者や企業と取引するのが、不動産投資で失敗しないコツともいえます。
そのためにも、オーナーとしてこちらもしっかり勉強し、十分な知識を蓄えておくようにしましょう。
悪評の多さ
不動産投資もだいぶ一般的になり、平均的な年収のサラリーマンが個人投資家として参入するケースも増えてきています。
しかし、投資にはリスクもあるため、勉強不足により失敗する例も少なくなく、情報収集・処理能力が問われる分野でもあります。
気になる不動産投資会社を見つけたら、まずはインターネットやSNSを駆使して、口コミや評判をチェックするようにしましょう。
つまり、評判があまりよくない不動産投資会社は避けるべきで、企業情報や規模、実績などの客観的な指標は必ず確認しておくようにしましょう。
ただし口コミも、完全に信じてしまうのは問題です。
中には検討不足などによる失敗の腹いせのような書き込みも存在しますので、客観的な判断力が必要です。
しかし、悪評が多い上に目立った実績がない場合は、選択肢にしない方がよいでしょう。
まとめ
数ある投資の中でも、不動産投資は比較的安定した収益が見込めるもののひとつです。
不動産物件はそれなりの金額がしますが、ローンを組むなどすれば、そこまでの資産がない若い世代でもスタートできるなど、年齢に関係なく始められます。
そして、空き室を作らず入居者で常に埋まっている状態が続けば、安定した収益が見込めますので、利回りの高い投資と言えるでしょう。
そういった利回りの高い不動産物件を探すには、情報収集が重要です。
不動産会社投資会社のセミナーに参加したり、インターネットを駆使するなどして、常にハングリーに情報収集に努めるようにしましょう。
もし不動産投資が初めてという場合は、中古物件より新築物件の方がおすすめです。
それは、空室リスクが低く、また突発的な建物の修繕費用が発生する可能性も低いので、収益管理をしやすいためです。
また、物件購入後は、不動産管理会社に管理を一任するのが一般的。
とくに不動産投資を副業で行う場合はこの運用方法になることが多いので、信頼できる不動産投資会社をリサーチすることが大切です。
会社の規模や業績、そして実際の利用者の口コミ情報などをチェックし、また顧客の立場に立って、適切なアドバイスをしてくれる不動産投資会社を選ぶようにするのがポイントです。