不動産投資はどんな事例があるのかと
気になりませんか？
この記事を読んでほしい人
・不動産投資を検討中！
・不動産投資の事例を知りたい！
・失敗パターンや成功パターンは？
不動産投資をする前に
色んな事例を把握しておきたいですよね。
この記事では、失敗事例や成功事例を
全部で12パターンを徹底解説しました。
要点のまとめがこちら！
【失敗事例】
・節税に期待しすぎた
・利回りの計算が甘すぎた
・空室が思ったより埋まらない
・割高の物件を購入してしまった
・購入後に周辺環境が変化した
・家賃保証を理解していなかった
・予想以上に修繕費がかかった
【成功事例】
・上流で物件を獲得できた
・好立地で空室知らずだった
・安いタイミングで購入できた
・エリアのニーズに応えられた
・自己資金の比率を大きくした
気になる箇所があればクリックして
飛んでみてください。
また、実際に不動産投資で
失敗したリアルな体験談も
ご紹介するのでぜひ最後までご覧ください。
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✅関連記事
>>おすすめ不動産投資会社９選！
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目次
不動産投資の失敗事例７つ！
不動産投資の失敗事例がこちら。
・節税に期待しすぎた
・利回りの計算が甘すぎた
・空室が思ったより埋まらない
・割高の物件を購入してしまった
・購入後に周辺環境が変化した
・家賃保証を理解していなかった
・予想以上に修繕費がかかった
それぞれ解説します。
節税に期待しすぎた
不動産投資の失敗事例の
１つ目は節税問題。
不動産投資で節税できます！
という甘いうたい文句は色んなところで
耳にすると思いますが、注意が必要です。
注意点は３つ。
・節税は赤字が前提
・大きく節税できるのは初年度のみ
・節税は長くは続かない
不動産投資の節税は
不動産事業が赤字になってこそ、
損益通算により節税できますが、
黒字になれば節税はできません。
ただし、初年度については
印紙税や仲介手数料など、
初期費用でほとんどの場合
赤字になるため節税しやすいです。
不動産さえ持っていれば永久に
節税できるわけではないので
注意が必要です。
✅節税の関連記事
>>ワンルーム投資の節税効果は？４パターンに分けて徹底解説！
利回りの計算が甘すぎた
不動産投資の失敗事例の
２つ目は利回りミス。
よくあるのは、表面利回りだけを見て
購入を判断してしまうケース。
表面利回りには注意が必要です。
たとえば、、、
・修繕積立費を含んでいない
・管理手数料を含んでいない
・税金の支払いを含んでいない
と、諸々のマイナスを含んでいないのが
表面利回りという数字の特徴です。
特に、ポータルサイトにある数字は
ほとんどが表面利回りなので
気をつけましょう。
逆に確認すべきは実質利回り。
実質利回りは諸々の手数料を
差し引いたあとの数字なので
参考にすべき値となります。
✅利回りの関連記事
>>ワンルーム投資の利回りは？エリアごとの相場を徹底調査！
空室が思ったより埋まらない
不動産投資の失敗事例の
３つ目は空室つづき。
空室の場合、当然ですが
家賃収入が入ってきません。
空室がずっと続けば、
想定利回りを大きく下回ることに。。
特に、立地はあとから変更できないので、
空室が発生しやすい立地かどうか
事前によく確認しておきましょう。
割高の物件を購入してしまった
不動産投資の失敗事例の
４つ目は割高購入。
よくあるのは営業マンに相談して
うまく乗せられて購入してしまうケース。
せかし文句には注意しましょう。
たとえば、、、
「今が買いどきです！」
「他の人に買われないうちに！」
「まずは買ってみることが重要です！」
特に、契約した分だけ報酬がもらえる
歩合制の営業マンは注意。
なんとかして物件を売りさばくために
購入を急かしてくる可能性があります。
>>完全中立な立場の人に相談するならセカオピ！ 
購入後に周辺環境が変化した
不動産投資の失敗事例の
５つ目は周辺環境の変化。
周辺環境の変化とは、、、
・大学の閉校
・工場の閉鎖
・大規模マンションの設立
など、周辺環境が変化によって
不動産にも影響が及びます。
たとえば、入居者のほとんどが
大学生に依存している場合、
近くの大学が閉校すると
空室リスクは上がります。
なので、購入物件の入居者は
一体どんな属性なのか？を
把握しておくことは重要です。
家賃保証を理解していなかった
不動産投資の失敗事例の
６つ目は家賃保証。
家賃保証と聞くと、
毎月100%家賃収入を保証してくれる
イメージがありますが違います。
家賃保証の実情は、、、
・保証賃料は80%~90%
・家賃の決定権がなくなる
・一方的に保証を切られる可能性がある
などがあります。
もちろん、細かい条件は会社によりますが、
オーナーにとって不利な条件もあるのが
家賃保証です。
保証を契約する際は
内容をよく確認しておきましょう。
予想以上に修繕費がかかった
不動産投資の失敗事例の
７つ目は突発的な修繕費。
物件によっては
予想以上の修繕費がかかる可能性がある
ので気をつけましょう。
たとえば、、、
・エアコンの修理
・給湯器の交換
・配管のメンテナンス
など、内装設備に対しても
コストがかかるのが不動産。
もちろん、新築物件であれば
設備が新しいため予想外の出費は
発生しづらいでしょう。
しかし中古物件の場合、
外壁だけでなく設備も古くなっているため
修理を余儀なくされるケースがあります。
中古物件を購入する際は
設備の修理費も視野に入れて
検討してみてください。
不動産投資の成功事例５つ！
不動産投資の成功事例がこちら。
それぞれ解説します。
上流で物件を獲得できた
不動産投資の成功事例の
１つ目は上流での購入。
上流とはどういうことかというと、
上流：売主から直で売られる割安物件
中流：業者紹介のネット掲載前の物件
下流：ネット掲載物件
と、上から下へ流れていきます。
基本的には上流に近いほど
物件を安く購入できます。
中流や下流は仲介が入るため
手数料が発生しますが、上流は
手数料がないので割安。
不動産投資における成功とは
トータルでプラスにすることなので、
物件を上流で購入することは
１つのポイントになります。
ただし、上流は直接取引なので
仲介が存在しません。
仲介が存在しないということは
作業や手続きを丁寧に代行してもらえない
ということでもあります。
なので、片手間で不動産投資をしたい方は
必ずしも上流で購入することが
正解ではないのでその点は
注意が必要です。
好立地で空室知らずだった
不動産投資の成功事例の
２つ目は好立地の物件。
好立地であれば入居者に恵まれやすく
家賃収入が確保しやすいです。
好立地とはたとえば、、、
・駅から近い
・人口が多い、増加している
・土地開発が進んでいる
これらに当てはまる物件は
賃貸需要が多く、空室が発生しづらい。
入居者がずっと付けば
不動産投資としては成功しやすいでしょう。
逆に、人口過疎な立地については
賃貸の需要が少ない。
一度退去してしまうと新しい入居者が
つくまでに時間がかかります。
なので、好立地の物件を選ぶことは
不動産投資成功のためのポイントです。
安いタイミングで購入できた
不動産投資の成功事例の
３つ目は購入タイミング。
物件を安いタイミングで購入できれば
不動産投資が成功しやすいです。
以下のグラフをご覧ください。
出典：MUFG
このグラフでみると、
黄色い線が低い時期に購入し、
黄色い線が高い時期に売却すれば
プラスになります。
もちろん、黄色い線はあくまで
全体の平均価格なので、そこまで
単純な話ではないかもしれません。
ですが、グラフを見てわかる通り、
物件価格が安いタイミングは
たしかに存在します。
なので、物件をいつ購入するのか？
というのは不動産投資の成功のために
重要なファクターとなります。
エリアのニーズに応えられた
不動産投資の成功事例の
４つ目はエリアのニーズ。
物件がたたずむエリアの
ニーズに応えることができれば
不動産投資は成功しやすいです。
たとえば、、、
洗濯に困る人が多ければ
→コインランドリー
荷物スペースに困る人が多ければ
→トランクルーム
１人用の住まいを探す人が多ければ
→ワンルームマンション
と、物件タイプとニーズが
合致していれば不動産が生きる
可能性は高いでしょう。
逆に、ニーズがないところに
不動産投資をした場合、外壁や内装に
改善を加えても利用者が現れない
可能性があるため注意が必要です。
✅色んな投資を知りたい方はコチラ！
>>不動産投資と他の投資手段10個のリスクとリターンを徹底比較！
自己資金の比率を大きくした
不動産投資の成功事例の
５つ目は自己資金の増加。
不動産投資をできるだけ融資に頼らずに
自己資金で運用すれば、その分
返済負担は減ります。
返済負担が減れば、
トータルでプラスにしやすいので
不動産投資の成功確率はアップ。
逆に、100%融資に頼れば
レバレッジは効かせられるものの、
ジワジワと返済負担がのしかかってきます。
返済には利子もかかってくるので、
自己資金の比率をどれくらいにするかは
慎重に検討しましょう。
不動産投資の失敗体験談
不動産投資の失敗体験談がこちら。
新築ワンルームマンションの失敗体験談
40代男性の失敗体験談
老後の年金がわりにマンション投資がいいという情報をネットで聞いて新築のワンルームマンションを2800万円で購入をしました。購入前は事前に収支を聞いてプラスマイナスをゼロくらいに設定出来るよう調整をしました。ですがいざ始めてみると赤字になってしまいました。管理費だとか税金だとか色々な経費が合わさって赤字になってしまっていました。その上管理費が年を追うごと上がっていきました。そして、家賃は入居者がなかなか決まらないので下がるしかなくなってしまい、ますます赤字が増えていきました。一時期売却も考えましたが、ローンすら返済出来ないのでためらっていました。しかし，最近になって物件価格があがったらしくローンを返済してもお釣りが出るまでになったようなので売却を決意しました。最終的には300万ほどの損切りとなりました。これ以上赤字が膨らまずよかったのかと少し安心の反面、老後の年金対策も無くなり不安も出てきました。結局のところ不動産投資は失敗したという結果だけがのこりました。
中古戸建ての失敗体験談
40代男性の失敗体験談
収益物件としては３つめ一戸建ですが、県外で内覧に行けず、駅近であることと建物の状況をヒアリングして購入しました。内覧の代わりに不動産屋から詳しく話を聞いて200万円という築40年のボロ戸建てを購入して家賃3万5千円で地元の不動産業者に客つけを依頼しようと思ったのですが、チャットで動画の内覧を行ったら残置物がものすごく結局、県外まで作業にくか費用を出して残置物の処理をリサイクル業者と産廃業者にお願いしなければいけない物件でした。収益目的なので原状回復工事の費用を考えて購入しましたが、残置物が大型家具で埋まっていたので想定以上に処分にお金がかかり収益が生まれるまでしばらく赤字物件になりました。床やクロスなど建物、設備はわりと綺麗な状態だった事は救いになりましたが、実際内覧しとけば残置物の量を確認できて交渉できたのに、と後悔しています。
新築アパートの失敗体験談
30代男性の失敗体験談
大学職員として勤務しており、年収が700万あった2019年8月に都内の新築アパートの一部屋を2,000万円で投資目的で購入した。物件の値上がりよりは節税ができると担当者が推していたので、それならということで購入を決意した。節税という意味では確かに効果があったが、調べれば調べるほど新築である必要はなく、もっと安価な中古物件で良かったのではと感じるようになり、当初の自身の目的ではなかったように感じた。また、返済期限も75歳までとなっているが、当時は気に留めてなかったが定年の年にすべきで、事前にもっとしっかりと調べておくべきだったと反省している。また、「確定申告もサポートさせていただく」と言っていたので安心していたが、担当者は数ヶ月後には退職してしまったので確定申告は自力で行う羽目に。不動産投資会社自体も検討すべきだったと後悔している。
不動産投資の成功体験談
不動産投資の成功体験談がこちら。
自宅を賃貸併用住宅に建て替えた成功体験談
40代男性の成功体験談
自宅を賃貸併用住宅に建て替えた結果、現在とても上手く回しております。4年前にそれまで住んでいた中古一軒家を1階に1LDK×3部屋、2階と3階が自宅の賃貸併用住宅に建て替えました。上物は約8,500万円、全額フルローンで返済中です。毎月のローン返済額は月25万円程ですが、サブリースで任せている管理会社へ10%の管理費を支払った後の家賃収入が月30万円で、毎月5万円の利益を上げております。なお、サブリースの契約には空室時の家賃保証の他、入居者が入れ替わる時のクリーニング費用、設備故障時の修理費用も含まれており、運用を始めて以降費用を請求されたことはありません。家賃が11万円とそこそこの額で入居者の皆さまもそれなりの方達なので騒音問題も起きたことがありません。
中古ワンルームマンションの成功体験談
40代男性の成功体験談
老後の年金対策として不動産投資が効果的であるという記事を読んで実施する事に決めました。過去に不動産投資で一度新築物件を購入して痛い目に遭っています。そこで今回は、550万の中古ワンルームマンションを購入することにしました。購入時は、手元にまとまったお金がなかったのでフルローンで購入しました。最初は家賃からローンや管理費、税金などを引いて収支をプラスマイナスゼロスタートをしました。その後、数年かけてローン完済出来るまで貯金を貯めました。そこでようやくローンを一括返済。これで収支は黒字になりました。やや時間はかかりましたが毎月2万程度の黒字が出ています。私的には不動産投資に成功したのでは？と実感しています。
繰り上げ返済によるマンションの成功体験談
40代女性の成功体験談
30代のころに初めてマンションを購入しました。最初は自分で住む予定だったのですが、直後に転勤が決まりました。ローンの実行直後だったため、購入をキャンセルする費用もかかるため、そのまま他人に貸し出すことにしました。ローン返済は家賃収入で賄えていたのですが、どうせだったらと節約生活を開始し、繰り上げ返済をすることにしました。過度な節約をしたつもりはありませんが、新たな目標ができたことで、無駄遣いを減らすことができたと思います。その結果、４年でローン返済を終え、翌年には追加でもう1軒、マンションを購入しました。無駄遣いを減らすことを学び、最初に購入したマンションの家賃収入で２軒目も繰り上げ返済しています。現在は、家庭の事情で休職していますが、この2軒の不動産収入で、お小遣いを捻出することができたため、不動産投資をして良かったと思います。復職後は、さらに投資規模を拡大していく予定です。
不動産投資で失敗したら？【リカバリー方法】
不動産投資のリカバリー方法がこちら。
・リノベーションで賃料アップする
・ローンの借り換えをする
・すぐに売却する
それぞれ解説します。
リノベーションで賃料アップする
不動産投資の１つ目の
リカバリー方法はリノベーション。
リノベーションをすることで
物件の価値を向上できます。
価値を向上させて賃料アップすれば
リカバリーにつながるというわけです。
ただし、リノベーションをするからには
かけるコストを回収しなければなりません。
どこまでの費用でどれだけ
バリューアップできるのかを
見抜く力が必要になります。
ローンの借り換えをする
不動産投資の２つ目の
リカバリー方法はローンの借り換え。
借り換えとは、現在のローン残債を
別のローンで返済することです。
より金利の低いローンに借り換えすれば
返済額の負担を軽減できます。
ローンの借り換えの相談に乗ってくれる
金融機関や専門会社も増えているので、
まずは相談してみましょう。
すぐに売却する
不動産投資の３つ目の
リカバリー方法は早めの損切り。
賃料収入からローンの返済や修繕費を
支払う見通しが立たない場合、
物件を売却してローンの残債に
充当するのも手です。
ただし、ローンの残債が売却代金を
上回る場合には自己資金で残債を
返済することになります。
賃料収入での返済と自己資金での返済、
それぞれのバランスを見極めて
最適なタイミングを逃さない
ようにしましょう。
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不動産投資で成功する人の特徴３つ！
不動産投資で成功する人の特徴がこちら。
・主体的に情報収集できる
・必要なところにだけお金をかける
・緻密なシミュレーションをしている
それぞれ解説します。
主体的に情報収集できる
不動産投資で成功する人は
情報に対するハングリー精神があります。
いろんなものを活用して
納得できるまで情報収集。
たとえば、、、
・ネット、書籍、セミナーを活用する
・どんな選択肢があるのか全て調べる
・じぶんにとって最適な手段を選ぶ
と、リサーチに時間はかかりますが、
不動産投資で成功する人は惜しまず
色んなところから情報収集し、
広い視野を獲得しています。
広い視野で判断をすれば、
失敗確率は下がるでしょう。
逆に、狭い視野で投資をした場合、
節税目的なのに節税に不向きな物件を
購入してしまうなどの失敗を招きます。
なので、不動産投資で成功するためには
ハングリー精神での情報収集が重要です。
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必要なところにだけお金をかける
不動産投資で成功する人は倹約家です。
不要な部分は積極的にカットし、
投資全体のマイナスを軽減しましょう。
たとえば、、、
・不要だと思う保証をカット
・繰上げ返済で返済負担をカット
・手数料が高い管理会社をカット&切替
先ほどの体験談にもありましたが、
毎月コツコツ節約し、その分を
繰上げ返済に充てることで不動産投資に
成功した事例もあります。
また、家賃保証も聞こえはいいですが、
保証手数料がかかるので、契約せずに
手数料カットを優先した方が
いい場合もあります。
いずれにしても、
不動産投資で成功するためには
徹底的にムダを省き、必要な部分にだけ
お金を投資していくスタンスが重要です。
緻密なシミュレーションをしている
不動産投資で成功する人は
緻密なシミュレーションをします。
たとえば、、、
・利回りは諸経費込みで計算
・家賃の下落をきちんと想定
・出口戦略も明確
不動産投資で成功する人は
運用だけでなく、どう売却するか？
も含めて見通しを立てているのが特徴です。
リスクは事前に握するため
気分的にも投資がしやすい。
逆に、シミュレーションが甘い場合、
思わぬ出費に遭遇する可能性が高く
精神的にもダメージがあります。
安心して不動産投資をするためにも
緻密なシミュレーションは重要です。
不動産投資の事例｜まとめ
いかがでしたか？
今回は不動産投資の成功事例や
失敗事例をご紹介しました。
これまでの事例をまとめると、、、
【失敗事例】
・節税に期待しすぎた
・利回りの計算が甘すぎた
・空室が思ったより埋まらない
・割高の物件を購入してしまった
・購入後に周辺環境が変化した
・家賃保証を理解していなかった
・予想以上に修繕費がかかった
【成功事例】
・上流で物件を獲得できた
・好立地で空室知らずだった
・安いタイミングで購入できた
・エリアのニーズに応えられた
・自己資金の比率を大きくした
事例を把握できた方は
次のステップとして具体的な
投資会社について調べてみましょう。
別の記事では、信頼できる
不動産投資会社を厳選しました。
>>おすすめ不動産投資会社９選！
メリットデメリットを解説したので
ぜひそちらもご覧ください。
