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マンション査定が高くなる裏技はあるのでしょうか？！
裏技ではないけど、
不動産会社がどこをチェックしているのかを知ると、注意したいポイントがわかります。
マンションを売却しようとすると、まず不動産会社に査定をしてもらう必要があります。査定とは物件を評価して売り出し価格を決めること。実際の査定では、担当者が室内やベランダ、マンションの外観などを確認します。
彼らがどんなところを見ているか知っておけば対処が可能です。今回は不動産会社の査定ポイントを解説します。
目次
不動産会社がマンション査定で見るポイント
不動産会社の担当者は多くの場合、カメラとチェック表を片手に査定を行います。その担当者がマンション査定でチェックするのは、その物件（専用部分）を含むマンション全体（共用部分）、そしてマンション周辺の環境です。それぞれの場所のどんなところを見ているのか、チェックポイントを確認しておきましょう。
物件自体の情報
まずは物件自体、つまり住戸内（専用部分）の状況です。室内の状況は見て確認するポイントと所有者にヒアリングするポイントがあります。物件のことを一番知っているのは所有者。その為、多くのことを聞いてきます。不動産会社の担当者が物件のどこをチェックし、どのように情報を集めるのか確認していきましょう。
マンションの設備・内装
設備や内装は真っ先にチェックします。設備が壊れていたり、クロスがはがれていたりするとマイナスポイントです。反対に設備が新しいものに更新されているなどリフォームがなされていると、その内容次第ではプラス評価になります。所有者しかわからないような不具合などは最初の段階で申告しておくと、後々トラブルになりに難くなります。
マンションの広さ・間取り
室内の広さや間取りも確認します。住戸内の広さはマンションでは変わらないため、確認するのは主に体感的な広さです。間取りについては、購入後にリフォームで間取りが変わっているケースがあるため、細かく確認します。もしも間取り変更を含むようなリフォームやリノベーションをしている場合には、リフォーム時の設計図面などを提供するようにしましょう。
住戸位置（階数・方角）
住戸の位置も確認します。特に階数や開口部の方角などは確認事項です。現地で見るのは、現地でしかわからない事項。例えば、日照や眺望、景観などです。南向きの住戸でも目の前に同じ高さ以上の建物があると眺望が悪くなってしまいますし、北側の住戸であっても、そこから見える眺望や景観が素晴らしいこともあります。こうした点を実際に見て確認しているのです。
リフォーム履歴
リフォームの履歴は管理組合でもある程度履歴を追うことはできます。ですが、こうした情報はやはり所有者が一番知っている事です。大きなリフォームであれば設計図面があるので積極的に提供しましょう。小さなリフォームや修繕は図面や短時間の内覧ではなかなかわかりません。こうしたリフォーム履歴はできるだけ詳細に情報を提供するようにしましょう。
騒音や臭い
騒音や臭いも現地でしか確認できません。最近のマンションの防音性能は優秀です。ですが、マンション外部からの騒音を防げてもマンション内の音を遮断できていないケースもあります。臭いについては、特に室内でペットを飼っている場合には注意してチェックします。
駐車場のある・なし
駐車場の有無は事前の調査でも確認できますが、現在の空き状況も同様で、主な確認先は管理組合や管理会社です。マンションによっては、物件の専用使用権として駐車場を使用する権利がついている場合もあります。反対に駐車場が満車、或いは不足している場合には周辺の月極駐車場の空き具合や料金もチェックします。
告知事項
最近では告知事項について詳しく調査するようになりました。告知事項は「買主が知っていたなら購入しない可能性のある物件の重大な瑕疵や事実」のこと。物理的な不具合などが代表的ですが、心理的な瑕疵、つまり、物件内での死亡事件（自殺）や死亡事故等も含まれます。非常に繊細でデリケートな事項のため、少しでも気になる点があれば担当者に話すようにしましょう。
マンション全体の確認ポイント
マンションで生活する上でエントランスやロビーといった共用部分の状態も非常に重要なチェックポイントです。また、修繕積立金が足りなければ大規模修繕もままなりませんし、そのようなマンション全体に関する事項も査定時に確認します。現地でチェックするポイントも多いですが、管理会社などに問い合わせて確認する事項も多いのです。
マンションの築年数
マンションがいつ頃、建てられたかによって、そのマンションの耐震性能や防音性能がおおよそ判ります。マンション性能は建築時の法律によって大方決まっているからです。築年数を知ることで新築価格からどれくらい価格が下がっているのかも推測できます。築年数を知ることはそのマンションの価値を知る第一歩といえます。
マンションの耐震性能
マンションの耐震性能は購入を検討する際の重要な事項です。最近では免震構造や制震構造といった新しい耐震構造も登場しています。もちろん新しいマンションほど耐震性能は高いのですが、建築年次によってその性能は大きく変わります。耐震性能が大きく変わったのは1981年と2000年。これらの年の前後で性能が変わってきます。
マンションの管理状態
マンションの管理状態は共用部分を目視してチェックします。このほか、管理会社の調査レポートも入手して目を通します。このレポートに記載されているのは修繕積立金の総額、管理費の滞納の状況といったマンション全体の管理に関わる重要事項です。売却しようとする物件に管理費や修繕積立金の滞納があるかもしれません。よって、現地調査と管理会社のレポートの双方でマンションの管理状態を把握します。
設備全般の状態
マンション全体の設備は、エレベーターや自動扉、郵便受けといったものです。大型のマンションでは集会室、ゴミステーションなども備えています。マンションにどんな設備があり、それがどんな状態にあるかをチェックします。設備については販売時のパンフレットなども参考にし、その情報に基づいて現地調査します。
ペットの飼育
最近はペットを飼うことができるマンションも増えていますが、ペット可のマンションといっても多種多様です。小型犬は飼育可能でも大型犬は不可、あるいは大型犬も可能のマンションもあります。ペット用の足洗い場などがある場合には確認しますが、そのようなマンションの数は今のところ少ないのが実状です。
査定に有利な設備
最近では他のマンションとの差別化を図るため、いろいろな設備が付くようになりました。宅配ボックスなどがその代表例です。この他、災害時の自家発電設備、防災倉庫といった設備も注目されます。これらの設備も導入例が少なく、稀少性が認められる間はプラス査定となります。
マンション周辺環境の確認ポイント
マンションは周辺環境も大切です。「マンションは利便性と周辺環境で買う」という人もいるくらいです。物件の中は自分の意思でリフォームやリノベーションできても、周辺環境は自分たちの力ではどうにもなりません。それでは、どのような点をチェックするのか、マンション査定の担当者の視点をみていきましょう。
駅からの距離など交通利便性
マンションの広告には「〇〇駅まで徒歩〇分」といったセールスポイントが記載されています。真っ先に出てくるのはやはり鉄道の駅などの交通利便性に関する事項です。新築マンションは駅から徒歩5分以内でないと売れない、という不動産会社の担当者もいます。都市部では駅に近いほうが査定に有利です。
商業施設、保育園や教育施設への利便性
スーパーマーケット、保育施設や教育機関は毎日利用する施設ですので、物件から近いに越したことはありません。これらの施設に近いことはマンションのセールスポイントになります。あとはコンビニエンスストアです。今や人によっては毎日利用するコンビニ（CVS）は、近くにあると確かに便利な施設としてプラス査定されます。
周辺物件の価格
マンションをはじめ不動産には相場というものがあります。よほど高級なマンションでない限り、この相場を離れては価格を決定できないのです。これは現在あるマンションだけの話ではありません。将来販売される予定のマンションも販売価格に影響を与える可能性があります。2023年現在では新築マンションの価格は上昇傾向なので、売却価格にも影響を与えることになります。
マンション査定前に注意しておきたいポイント
これまで見てきたように、マンション査定のチェックポイントは多数あります。査定の担当者は資料が何もない状態では満足な査定ができません。また、所有者側の準備や段取りで査定価格は変わる可能性もあります。どんな点に注意すべきか、マンション査定前にチェックしておきたいポイントを解説します。
マンション資料の準備
マンションの資料には管理規約、購入時の契約書、間取り図といったものがあります。これらの資料は査定前に準備し、すぐに提供できる状態にしておきましょう。これらの資料がないと査定に時間がかかったり、的確な査定額が出なかったりするケースが出てきます。
マンション内の片づけ、掃除
部屋の中はきちんと片付けておきましょう。雑然とした部屋では査定額も上がりません。もし住んでいない場合で残置物がある場合には、きるだけ撤去しておきましょう。きれいに片付いている部屋とそうでない部屋では担当者の印象も変わってきます。担当者も人間ですので、こうした印象は査定額にも影響します。
あらかじめ自分で売却価格を調査しておく
査定を依頼したら、自分でも売却価格を調査しておきましょう。相場とかけ離れた査定額を出されることもあるからです。その場合は物件になんらかの問題があるなど理由があります。自分でも調査しておかないと不動産会社からの査定額のまま売りに出さざるをえません。売却で損をしないためにも、自分の売却価格の目線を持つべきです。
マンション内の設備の故障などの確認と修理
物件内の設備が故障している場合には、その場所を確認しておきましょう。こうした瑕疵や不具合を告知しないのは売主の責任となる可能性があります。不具合は必要に応じて修繕すべきですが、費用の少ない修繕に止めておきましょう。多額の修繕費用をかけても、その費用を回収できない可能性もありますし、次にお話しするようにリフォームは出来ればしないほうが良いからです。
リフォームは不要
リフォームして見栄えをよくしたほうが売れるのではないか？と考える人もいます。一般的に個人がマンションを売却をする場合にはリフォームはしません。なぜならリフォームは購入した人が自分の思うようにしたい、という要望が多いからです。先ほどコメントした故障や不具合の修繕も費用は少額（最低限）にとどめておきましょう。もちろん、きれいにする必要はあるため、清掃や掃除はしておくべきです。
査定ポイントを押さえて納得の売却を
このようにマンションの売却査定には多くのチェックポイントを確認して価格を決定します。周辺環境やマンション全体のことなどは自分では変えられません。ですが、部屋の中（専有部分）は別です。部屋を清掃し、不具合があれば直せる範囲で直すだけでも査定額はプラス方向に働きます。ここで紹介したチェックポイントを再度確認し、より良い査定額を得られるようにしましょう。