土地活用からワンルームマンション投資まで初心者にも分かり易く解説!

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不動産投資

不動産投資Q&A|ローンや物件購入など様々な疑問にまとめて回答!

不動産投資のQ&Aをまとめました!

気になる質問をクリックして
疑問を解決しましょう。

不動産投資Q&A【物件購入について】

物件購入のQ&A

Q.物件を購入するには何から始めれば良いですか?

A.まずは情報収集
知識を固めましょう。

不動産投資は危険な要素が多いので、
最初のリサーチが重要です。

具体的なステップがこちら。

1.情報収集で知識を固める
2.広い視野で見通しを立てる
3.直接コンタクトで物件を探す
4.ローン審査で融資をつける
5.詐欺に注意して購入する
6.手数料に配慮して管理委託する
7.スムーズに入居付けして運用する

不動産投資の知識は主に
ネットの情報や書籍、セミナーを通して
インプットすることができます。

詳細はこちら。
>>不動産投資の始め方7ステップを解説!

Q.避けたほうがいい物件はありますか?

A.あります。

避けたほうがいい物件がこちら。

・旧耐震基準の物件
・管理状態が劣悪な物件
・修繕コストが高すぎる物件
・人口過疎なエリアの物件
・売却ビジョンがみえない物件

これらの物件はプラスになるどころか
マイナスになりかねません。

うまく再生させてプラスに持っていく
方法もあるかもしれませんが、
投資として難易度が高くなるため
避けておくことをおすすめします。

Q.利回りにはどんな種類がありますか?

A.大きく分けて3つあります。

利回りの種類がこちら。

・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り

イチバン重要なのは実質利回り。

諸経費などのマイナスを含んでおり
実際に運用した場合の数字に近いです。

各利回りの計算式がこちら。

【表面利回り】
(年間家賃収入÷物件価格)×100
【実質(手取り)利回り】
([年間家賃収入−管理費・修繕積立金等]÷物件価格)×100
【想定利回り】
(満室の場合の年間家賃収入÷物件価格)×100

計算式をみても、
実質利回りはリアルに近い数字
であることがわかるかと思います。

ちなみに、ポータルサイトにある
数字はほとんどが表面利回りなので、
実質利回りと勘違いしないように
しましょう。

Q.収益性の高い物件のポイントは何ですか?

A.ポイントはズバリ、中古であること

なぜなら、新築の場合、
土地の仕入れ価格や販促費用が
上乗せされているからです。

一方、中古は市場原理によって
決まるため、新築と比べて
余計な上乗せはありません。

なので、新築よりも
中古の方が収益性を狙いやすい。

ただし、利回りだけで
物件を選ぶのも注意が必要です。

理由は家賃下落や空室続きによる
収益性の低下の可能性もあるからです。

現状の利回りが良くても
今後下がるかもしれません。

なので、不動産投資は利回りだけでなく
諸々のリスクも含めて総合的に判断しましょう。

Q.資産価値の高いエリアはどこですか?

A.日本で最も資産価値が
高い場所は東京
です。

ポイントは3つ。

・転入超過数が毎年70,000人以上
・生産年齢人口の割合が最も高い
・単身世帯も増加中

また、2021年1月1日時点で
価格が高い土地TOP10は
以下の通りです。

【高額地点ランキング(住宅地)】

出典:イエウール

価値が高い土地TOP10に
東京都がすべてランクイン。

公示地価からみても、
東京都の資産価値の高さが伺えます。

不動産投資Q&A【ローン審査ついて】

不動産投資Q&A【ローン審査ついて】

Q.ローンにはどれくらいの頭金が必要ですか?

A.不動産投資に必要な頭金は、物件価格の30~40%のケースもあれば、ゼロのケースもあります。

自己資金の割合が高いと、
月々の返済額は少なくて済みます。

しかし、その割合が高ければ高いほど
レバレッジ効果は薄まります。

Q.マイホームの住宅ローンがまだ残っています。投資用のローンは組めますか?

A.結論、住宅ローンが残っていても
投資用ローンは組めます。

ただし、借入の残額や年収、勤務先など
諸々の条件によって融資NGと
判断された場合、当然ですが
ローンに落ちることもあります。

Q.投資用ローンと住宅ローンの違いは何ですか?

A.結論、審査条件や
金利条件が異なります。

住宅ローンは債務者の返済意思が
高いことから、投資用ローンに比べて
審査基準も緩和されています。

また、住宅ローンの金利水準も需要も
比較的多いことから、低金利になっています。

Q.自営業では、銀行からの融資は難しいのですか?

A.はい、サラリーマンよりも自営業の方が
ローンが組みづらい傾向にあります

ただ、可能性がないわけではありません。

方法としては以下があります。

・民間金融機関の利用
・日本政策金融金庫の利用

自己資金の目安として、
物件価格の半分程度が必要になるため、
やはりサラリーマンよりも
条件が厳しめになります。

Q.すでに団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか?

A.可能です。自宅用のローンですでに
加入している場合でも、投資用ローンの
団体信用生命保険に加入できます。

また、自宅と投資用物件だけでなく、
複数の投資用不動産を所有していても、
物件ごとに加入できます。

Q.ローン審査に通りません。もっと敷居の低い不動産投資はありませんか?

A.ローン不要の不動産投資であれば
クラウドファンディング型がおすすめ

たとえば、、、

・不動産型クラウドファンディング
・REIT(不動産投資信託)
・小口化不動産

これらの投資スタイルであれば、
1口1万円くらいからスタート
できます。

ちなみに、なぜ少額で
不動産投資ができるのかというと、
単純な個人投資ではないからです。

不特定多数の投資家からお金を集めて
全体で運用していくスタイルなので、
個人の必要資金が少なくて済みます。

少額で不動産投資してみたい方は
クラウドファンディングタイプを
検討してみてください。
>>1万円から始める不動産投資!

不動産投資Q&A【節税について】

不動産投資Q&A【節税について】

Q.不動産投資の節税にはどんな種類がありますか?

A.大きく分けて4つあります。

不動産投資の節税の種類がこちら。

・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税

何を節税したいかで
物件選びも変わってくるので
よく理解しておきましょう。
>>ワンルーム投資の節税効果を解説!

Q.節税しやすいのはどんな物件ですか?

A.一般的に、耐用年数が短い
木造アパートのほうが節税しやすい
と言われています。

なぜなら、年単位の減価償却費が
大きく取れるからです。

同じ新築で比べた場合、
鉄筋マンションは47年で
木造アパートは22年の耐用年数。

年数が短いほうが年単位の
減価償却費が大きく取れるため、
耐用年数だけで見た場合、鉄筋よりも
木造の方が節税しやすいという
ことになります。

Q.どんな人が節税に向いていますか?

A.大きく節税できるのは
年収が高い人です。

なぜなら、税率差が大きいほうが
節税しやすいからです。

特に、課税所得が900万円、
年収が1200万円を超えている人は
大きく節税できます
(所得税でみると10%の違い)

Q.経費として計上できるものには何がありますか?

A.経費にできるものがこちら。

・管理費
・修繕積立金
・管理委託料
・リフォーム代
・火災保険料、地震保険料
・固定資産税、都市計画税
・不動産取得税
・ローンの利息
・税理士報酬
・減価償却費

なかでも、減価償却費は
計上方法が少し特殊です。

物件の購入費用を耐用年数で
割ったものを、毎年経費として
計上します。

Q.「確定申告すると税金が戻ってくる」と聞いたことがあるのですが、これはどういうことですか?

A.まずは仕組みを理解しましょう。

不動産投資の節税の仕組みがこちら。

1.不動産事業が赤字になる
2.赤字分を給与所得から差し引く
3.差し引いた分、節税できる

というのが節税の仕組みです。

もともと給与から
源泉徴収されている場合、
多く支払っている分が確定申告で
戻ってきます。

注意すべきは、不動産投資の節税は
不動産事業の赤字が前提になっている
ということです。

不動産事業が黒字の場合、
損益通算できず、節税にはならないので
注意が必要です。

不動産投資Q&A【詐欺について】

不動産投資Q&A【詐欺について】

Q.不動産投資にはどんな詐欺がありますか?

A.不動産投資の詐欺リストがこちら。

・価格上乗せ詐欺
・サブリース(家賃保証詐欺)
・クラウドファンディング詐欺
・海外不動産詐欺
・手付金搾取詐欺
・買取保証付き詐欺
・婚活サイト詐欺(デート商法)
・融資詐欺
・収支シミュレーション詐欺
・満室偽装詐欺
・二重譲渡詐欺
・査定価格詐欺
・囲い込み
・まとめ買い詐欺
・契約誤認詐欺

不動産は大金を扱うがゆえに
詐欺が多い業界です。

事前にどんな詐欺があるか
よく調べておきましょう。
>>ワンルーム投資の詐欺手口を解説!

Q.詐欺会社の特徴を教えてください。

A.詐欺会社の特徴がこちら。

・強引な営業
・デメリットを隠す
・不動産に関わる免許がない
・HPに代表者の写真がない
・物件情報があいまい

知識がない状態で営業マンと話すと
うまく言いくるめられてしまいます。

なので、不動産投資会社に相談する際は
きちんと知識をつけた状態で
相談しにいくのがオススメです。

Q.詐欺に遭わないためにはどうしたらよいですか?

A.不動産詐欺の予防対策がこちら。

・相場を知る
・第3者の意見を取り入れる
・納得できるまで質問する

相場を知っていれば
価格においては
騙されません。

なので、ポータルサイトなどをよく見て
相場感を養っておきましょう。

時間がない方はセカオピに相談するのがオススメ。

不動産鑑定士や専任カウンセラーが、
完全中立な立場で相談に
乗ってくれます。

Q.詐欺に引っかかってしまった場合、どうしたらよいですか?

A.詐欺に遭遇した場合の対処法がこちら。

・不動産協会に相談する
・弁護士に相談する
・すぐに売って損切りする

詐欺に遭い、不安な状態に陥ると
冷静さがなくなります。

そんなときは不動産協会弁護士
相談して状況を整理しましょう。

不動産投資Q&A【投資会社について】

不動産投資Q&A【投資会社について】

Q.不動産投資会社を選ぶ際、何を基準に選んだらよいですか?

A.不動産投資会社を選ぶ基準がこちら。

・入居率の高さ
・管理代行サービスの内容
・家賃保証の有無

・営業マンの質
・セミナーのクオリティ
・アフターフォローの充実度
・提携金融機関の数

営業マンの細かい雰囲気については
面談してみないとわかりません。

ですが、ネットの口コミからでも
ある程度の推測はできます

色んな不動産投資会社の
口コミを見たい方はこちら

Q.良い業者の特徴は何ですか?

A.良い業者の特徴がこちら。

・社歴が長い
・十分な取引実績がある

・他社よりもリピート率が高い
・リスクをきちんと説明してくれる
・販売から管理まで対応してくれる

特に数字をチェックしましょう。

社歴、実績、リピート率。

公表してるものはひと通り
チェックしておくと会社選びの
参考になります。

Q.オススメの不動産投資会社はありますか?

A.オススメの不動産投資会社がこちら。

いずれも社歴が長く、
取引実績も十分にある投資会社です。

また、提携金融機関も比較的多いので
ローン審査にも強いのが特徴です。

不動産投資Q&A【その他】

不動産投資Q&A【その他】

Q.不動産投資の他にどんな投資がありますか?

A.色々あります。

比較表があるのでご覧ください。

投資名 リスク リターン 必要資金
投資信託 1万円〜
外貨預金 1万円〜
国債 1万円〜
社債 10万円〜
ETF 5万円〜
株式投資 15万円〜
FX 4万円〜
先物 10万円〜
1万円
仮想通貨 1千円〜
不動産 100万〜

参考サイト:ナビナビ

不動産投資は他の投資と比べて
必要資金が多いように見えます。

ですが、融資枠次第では
自己資金10万程度からでも
スタートできる可能性があります。

また、投資スタイルが異なりますが、
クラウドファンディング型であれば
1万円からでも不動産投資が可能です。
>>1万円から始める不動産投資!

Q.株やFXの利回りと比べると不動産投資にメリットを感じません。

A.たしかに、単純に利回りだけ見ると
不動産投資は見劣りする
かもしれません。

しかし、不動産投資の最大のメリットは
融資を活用してレバレッジを
効かせられるところです。

信用枠さえあれば自己資金を
あまり使わずに投資できるのが
ポイントになります。

また、株やFXの場合、
為替変動やリーマンショックなどの
経済危機の影響を受けやすいという
リスクがあります。

投資によってリスクの種類も
異なるので、その辺りを総合的に
判断したうえであなたに合った
投資を選んでみましょう。

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