＜回答＞
マンション投資は間違いなく有効な投資先です。
確かに株やFXあるいは仮想通貨投資は、時として大きな収益を生むことがあります。
しかし、実際のところは株やFX取引等で長期的に安定した収益を上げることは難しいのです。リーマンショックや為替相場の乱高下で大きな痛手を負った方も多いと思います。つまり、株やFXではリターンが大きい分、リスクも大きいのです。
その点、マンション投資は、株やFX等のように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません。
利回りも4％前後が中心となっています。しかし、マンション投資であれば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。将来的に人口の減るリスクの低い地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことはまずあり得ません。
また、空室リスクや家賃下落、滞納、地震などのリスクも、賃貸需要の安定している東京で駅ちかの物件を選んだり入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社をパートナーとして選定することでリスクを最小限に抑えることが可能です。
株やFX等は予測の範囲を超える要素により利益が変動してしまいますが、マンション投資はリスクも予想可能であり、対策を講じることも可能です。
さらに、低利のローン（銀行借り入れ）で物件を購入すれば団体信用生命保険がつきますので、万一のことがあった場合にはローンの残債はなくなり、ご家族にローンのない収益物件を残すことができるのです。これは株やFX等の投資にはないマンション投資だけの特権です。
マンション投資は株やFXのように「凄く儲かる話」でも「凄く美味しい話」でもありません。しかし、その分、低リスクで長期的な安定収入を得ることのできる確かな投資といえます。
マンション投資の特徴（メリット・デメリット）を正しく理解し、家賃収入を得ているオーナーは多数存在します。
＜回答＞
確かに定期預金は元本が保証されますのでリスクは低くなります。一方で定期預金の金利は僅か0.002%程度ですので100万円をあずけたとしても利息収入は1年でわずか20円にしかなりません。
他方、マンション投資は「空室リスク」「滞納リスク」「金利上昇リスク」などのリスクがあることは事実ですが、収益（手取り利回り）は4％前後を見込めるため物件の規模が大きいほど収益性は高くなります。
又、定期預金だけで老後に備える場合には長生きリスクも考慮する必要があります。
老後までにある程度の貯金をして、老後はその貯金を少しづつ取り崩して生活していくのが一般的な老後の生活方法でしょう。しかし、目減りしていく貯金を気にしながら送る老後生活では精神的な負担が計り知れません。
仮に1,000万円の貯金があったとしても、毎月の収入が年金の15万円程度しかなければ、ほとんどの人は15万円以内で生活していくのではないでしょうか。老後のために貯金している人でも、多くの場合には生活水準を落として支給される年金の範囲内におさめるケースが多いと思います。
人はいつ病気になるかわかりませんし、まとまったお金が必要になる時も来る可能性があります。ですので、多額の貯金がない限り、貯金額を気にせずに老後の資金を使うことはできないはずです。
収入源がなければ、貯金があるからといっても老後に夫婦で気軽に海外旅行や温泉に出かけることは難しくなります。
では、マンション投資の場合はどうでしょうか。ある程度のリスクもあることは事実ですが、定期預金との比較で異なるのは、「マンションはお金を産む確かな固定資産である」という点です。定期預金とは違って毎月「家賃収入」という果実を産み出すからです。万一、大きなお金が必要になったときは最悪、マンションを売却すればOKです。
たとえば、2,500万円の中古ワンルームマンションの場合、利回り（収益）は4%程度ですから、毎月6～7万円の家賃収入が入ってきます。3戸のワンルームマンションを保有していれば20万円程度が公的年金にプラスされる訳です。その為、十分余裕のある生活を送ることが可能になります。毎月安定して収入が入ってくるので、全額使い切ってしまっても大丈夫です。
しかも、不動産投資のメリットは常に実需がある点です。人が生きていくなかで欠かすことのできない『衣食住』のうち、唯一資産性があるものが『住』である不動産です。仮に不況（デフレ）が続いたとしても、住む場所は欠かせません。よって、不動産には底堅い需要（ニーズ）があるのです。これは他の金融商品にはないマンション投資・不動産投資だけの特長です。
年齢や年収など、不動産投資を始めるきっかけは様々です。ここでは、マンションの購入目的、不動産投資を選んだ理由、不動産投資家のそれぞれの想いをご紹介します。
年齢別 事例一覧
30代〜50代を中心に幅広い年代の方が不動産投資に取り組まれています。
年収別 事例一覧
全体の約80％は年収1,000万円以下。500万円以下の方も約20％いらっしゃいます。
＜回答＞
【空室リスクへの対処法】
空室リスクを回避する為には、東京23区の駅ちか（徒歩10分以内）に物件に投資をすることです。
マンション投資は入居者が存在して成り立つ投資です。地方のように賃貸需要の少ない場所でのマンション投資は、大きなリスクとなります。ローンを組んで投資をした場合、空室リスクはさらに深刻なダメージになります。
その点、最も賃貸需要のある場所、それが東京です。東京駅、新宿、渋谷、品川（高輪ゲートウェイ）に代表される再開発がいつもどこかで行なわれ、外国人留学生や上場企業の本社や求人数も多い。つまり、経営資源のヒト・モノ・カネが日本で一番集まる場所である東京の不動産（マンション）に投資することが最良の空室対策になります。
さらに、入居者の募集に強い賃貸管理会社をパートナーに選ぶことも重要です。ひと口に入居者募集といっても、賃貸管理会社によって客付けまでの期間は大きく異なります。誤った賃貸管理会社を選んでしまうと長期的に収益に大きな影響（ダメージ）を与えます。
管理会社の入居率を目安に入居者募集に強い管理会社を選ぶことが重要です。
【滞納リスクへの対処法】
滞納が発生した場合は、すぐに対応することが重要です。滞納家賃の回収は後手に回れば回るほど回収の確率が下がっていきます。滞納家賃の回収の目安は１ヶ月以内で、それ以上の期間がかかってしまうと回収は困難になります。また、滞納者にこまめに連絡することが重要ですが、連絡が付かないからといって連絡を途絶えるとますます回収し難くなってしまいます。
実際のところ滞納家賃の督促業務は管理を委託している管理会社が行うことになりますので滞納が起きた際の管理会社の対応については前もって確認しておくことが必要です。
＜回答＞
建物の老朽を防ぎ、長期に渡り安定した収入を得るためには、建物のメンテナンスをしっかりと行なうことが重要です。
住宅用の鉄筋コンクリート造であれば、税法上の法定耐用年数は47年と定められています。ただし、法定耐用年数は減価償却費を計算するために定められた数値で実際の建物の寿命とは一致しません。鉄筋コンクリート造の建物は使用に耐えうる寿命は100年以上と言われています。例えば、横浜市にある旧三井物産横浜ビル（現KN日本大通ビル）は日本最古の鉄筋コンクリートビルで築年数はなんと111年におよびますが、現在もオフィスビルとして普通に使用されています。
このように建物の寿命を延命させる為には、日頃からしっかりしたメンテナンスを実施し、長期的な目線で長期修繕計画を策定し、それを実施することが重要です。その為には、管理組合活動に関心を持つことが大切です。管理組合の総会資料にしっかりと目を通して、現在の管理状況をきちんと確認するようにしましょう。
また、管理組合から委託されて管理の実務を担う建物管理会社がメンテなナスの重要な役割を担っています。管理組合で意見を表明できるのは、区分所有者であるオーナーご自身だけです。つまり、オーナーがどのような行動をとるかによって、将来のマンションの資産価値が決まるといっても過言ではありません。
民間最古の分譲マンションである『四谷コーポラス』は建替えのため2017年9月に解体された時点で築61年を迎えていましたが、建替寸前までリノベーションを行い人が住める状態を維持していました。
また、2013年に取り壊された同潤会『上野下アパートメント』は築84年が経過していましたが、最後まで住まいとして活用されました。
＜回答＞
いつマンションが建築されたかで、地震に対する強度が異なります。地震に強い物件を選ぶには、1981年（昭和56年）以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことが重要です。
新耐震基準法は1978年（昭和53年）に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に新たに定められた基準で『震度６強以上の地震で倒れない住宅』とされています。
実際、2011年の東日本大震災で震度６強という強い揺れを観測した仙台市内の状況を見てまわりましたが、大きな被害を受けた建物はありませんでした。むしろ、大きな被害を受けた建物を見つけるのに苦労した状況でした。そんな中でも、市内の被害状況を見て回ると被害を受けた数棟の建物を見つけることができました。屋上の高架水槽が傾いたり、壁が崩落して鉄筋が剥き出しになっていたり、エントランスに大きな亀裂が入っているような建物です。いずれの建物も旧耐震法の古い建物でした。
他方、新耐震基準での建物の大破は１棟もなく、改めて新耐震基準で建てられた分譲マンションの強さを実感しました。このように新耐震法の物件を選ぶことで地震リスクを十分カバーすることが可能になる訳です。
また、地震による火災被害は木造家屋が倒壊することによって拡大していきます。
つまり、立地を選ぶ際には木造家屋が密集している地域や、万一のときには緊急車両が入ることが困難な狭い道路が入り組んでいるような場所は避けることが大切です。そして、防火地域・準防火地域の物件であれば、さらにリスクを下げることができます。道路幅があれば火災のときも安心ですし、万一火がまわったとしても、外壁が耐火性の強いコンクリート造のワンルームマンションであれば、火災による延焼の被害を最小限に止めることができます。
さらに、複数の物件を所有する際には東京のなかでもエリアを分けることで、リスク分散ができます。
『物件を選ぶこと』で建物の倒壊を防ぎ、『立地を選ぶこと』で火災被害への対処やリスク分散も可能になります。
もちろん、東京における地震リスクを完全に避けるのであれば地方でマンション投資を行なう、という選択肢もあります。ただ、地方でマンション経営を行なう場合には、人口の減少による賃貸需要の減少、家賃の下落、資産価値の低下といったリスクは東京よりも高くなります。このようなリスクはゆるやかではありますが確実にマンション経営を圧迫していきますので、不動産投資をする前に事前に計算に入れておく必要があります。
＜回答＞
築年数の経過により家賃は徐々に下落し収益力は低下していきます。ただし、東京エリアのワンルームマンションであれば家賃下落率は築20年程度を超えると緩やかになり、新築時の家賃を100％とすると80％前後で家賃は下げ止まります。
家賃は下落しますが、物件が古くなったからといって空室期間も長期化するという訳でもありません。入居者募集にノウハウを持つ賃貸管理会社が、周辺相場に見合った家賃で募集をかければ建物が古くなったからといって半年間も空室が続くということはありません。繰り返しになりますが、賃貸需要が安定している東京エリアで投資している事が前提になります。
また、部屋をリフォームやリノベーションすることで、収益力を改善させて空室期間を短縮することも可能です。リフォームといっても、あくまでも目的は空室期間の短縮と収益力の改善ですので部屋すべてを改修する必要はありません。壁紙や照明など、ポイントを絞ったリフォームでも十分改善効果が見込めることになります。
＜回答＞
木造アパートの法定年数は22年、鉄筋コンクリート造マンションの法定年数は47年です。
ただし、法定耐用年数はあくまでも経費計算における減価償却費の計算のうえに設定されている為、その年数が建物の寿命となるのではありません。
マンションの物理的な寿命は、コンクリートの耐用年数からわかります。
国土交通省がまとめた資料「ＲＣ造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」の中で紹介されている資料を参考にすると １００年以上の耐久性があるとされています。
・一般建物の耐用年数は１２０年
（外装仕上げにより延命し耐用年数は１５０年）
データ出所；大蔵省主税局
・鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は１１７年と推定（飯塚裕「建物の維持管理」鹿島出版会）
また、経済的耐用性からマンションの寿命を把握するうえでは２０１３年に早稲田大学の小松幸夫教授が行った調査が参考にになります。
この調査では、取り壊しになった建物のデータを元に建物の平均寿命を推計しました。
建物がいつ取り壊されたかは固定資産台帳に基づいて調査しています。
小松教授の調査によれば、鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は６８年とされています。
ただし、これはあくまでも平均値であり、全てのマンションが６０年間にわたって稼働し続けられると断言できるものではありません。日頃の建物メンテナンスが不十分であれば、その分マンションの寿命は短くなります。
マンションの寿命をまっとうさせるためには建物の管理をしっかりと行うことが大切です。
投資用マンションは購入して終わりではなく、管理組合の総会や理事会に積極的に参加するなどして、マンションの資産価値を守っていく意識を持つことが欠かせません。
＜回答＞
日本全体でみると人口減少していくことは事実ですが、全てのエリアで同じように減少していくわけではありません。大都市でも、東京に比べて大阪、愛知、福岡は将来の人口下落率が顕著です。
東京都の人口は2015年を基準にした予測では2035年頃に約1,398万人でピークを迎えるとされていましたが、新型コロナ禍における一時的な減少がありつつも、2022年時点での人口はすでに1,400万人を突破しています。
また、ワンルームに住む単身層が増えているかどうかも着目すべきポイントです。新型コロナ禍においてもワンルームに住む若者層（15歳～29歳）で見れば、月単位で見ても転入超過数がマイナスになることは一度もありませんでした。年間では引き続き7万人近くの流入が続いています。また、全世帯に占める単身世帯の割合は2040年頃まで増加すると予測されています。
賃貸需要の大きさは人口の数に比例します。マンション投資で長期的に安定収入を得る為には東京の物件を選ぶことは欠かせない条件といえます。
＜回答＞
『ワンルーム』と『1棟アパート』の違いをまとめました。
以上のように、ワンルームマンション一戸に投資して、その部屋に空室が生じれば家賃収入はゼロになります。
他方、一棟アパートの場合は複数の部屋があるため、空室が１室生じたとしても他の部屋でカバーすることができる点が、一棟アパートをオススメする際の売り文句にもなっているようです。
確かに、ワンルームマンション一戸に投資していた場合、長期にわたる空室は安定した不動産経営を揺るがすことになるのは事実です。しかし、一戸だけに投資していたとしても、そもそもの問題である空室期間を短くして空室リスクそのものを未然に防いでしまえば空室問題には至りません。
ただし、そのためには賃貸需要の見込める好立地のワンルームマンションを選ぶ必要があります。さらに、仮に空室が生じた場合でも空室保証が付いてさえいれば安心です。
また、『総戸数１０室のアパート』と、『ワンルームマンションをそれぞれの マンションに１戸ずつ合計１０戸所有している場合』を比較すると、 どちらのほうが空室リスクを抑えることができるでしょうか。実は、ワンルームマンションの１０戸のほうが空室リスクを抑えることが できるのです。その原因は『立地』にあります。
一棟アパートでは１つの土地に１０室がまとまっていますので、万一、近隣に新しいマンションが出来たりして賃貸需要が少なくなった場合には当然アパートの１０室すべてに影響が出てきます。
しかし、ワンルームマンションの場合には１部屋１部屋が別々の土地にあり、万一、近隣に新しいマンションが出来たりして、賃貸需要が下がったとしても、すべての部屋に影響がでることはありません。
つまり、『賃貸需要がある好立地で空室保証のあるワンルームマンションであれば空室リスクに対して十分対応可能』『同戸数のアパート投資とワンルームマンション投資では ワンルームマンション投資のほうが空室リスクを抑えることができる』というのが結論です。