不動産投資をしたいけど、失敗が怖い……そんなお悩みを持っている方も多いのではないでしょうか。
しかし、長期的なシミュレーションをしっかり練り、リスクヘッジを行えば、必要以上に失敗を怖がる必要はありません。
今回の記事では、不動産投資の失敗例と成功させるためのコツについて解説します。ぜひ参考にしてみてください。
・不動産投資の失敗例にはどのようなものがあるか
・自分は不動産投資に向いているか
・不動産投資を成功させるためにはどうすれば良いのか
不動産投資の失敗の定義とは？
不動産投資における成功・失敗という定義ははっきりしていません。なぜなら、何をもって成功とするか失敗とするかは人によって違うためです。
例えば、月10万円の収益（純利益）を目標としている投資家が、月5万円しか儲けがなかったとします。
赤字を出さずに収益を上げられているという点では「成功」といえますが、この投資家にとっては目標に達していないことから「失敗」と感じるかもしれません。
このように、「投資目的を達成できたかどうか」という観点で成功・失敗を判断するのであれば、全ての人に当てはまる明確な定義はできないでしょう。
ただし、誰にとっても「失敗」だといえる状態はあります。それは最終的な収益がマイナスになった場合です。
不動産投資の収益は家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）を足したものになります。
それが投資額を下回ってしまったら、最終的に損が出ている、つまり失敗になるでしょう。
不動産投資はローンを組んで長期的に取り組む、非常に大がかりな投資です。お金をかけ、時間をかけた結果が「失敗」では目も当てられません。
不動産投資で失敗しないためには、どのような点に気をつければ良いのでしょうか。詳しく解説していきます。
失敗する人の特徴３つ
不動産投資は現物投資であることから、株式や投資信託のような金融投資とは異なる性質を持っています。
金融投資と同じ感覚で不動産投資を始めると、失敗してしまうかもしれません。
不動産投資に失敗する人の主な特徴としては、以下の3つが挙げられます。
- 情報収集が苦手・出来ていない
- 短期間での利益を目的に不動産投資をしている
- 全てのリスクを把握&理解できていない
以下に詳しく解説します。
情報収集が苦手・出来ていない
不動産投資に失敗する原因の一つに、「不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった」というものがあります。
セールストークの正否を見極めるためには、自分で情報や知識を集めていかなくてはなりません。
「不動産会社はプロだから大丈夫だろう」と安易に考え、セールストークに乗せられるがままに不動産を購入するのは危険です。
インターネットや書籍で不動産投資の知識を学ぶ、信頼できる不動産会社のセミナーに参加するなど、積極的に情報収集をしていきましょう。
短期間での利益を目的に不動産投資をしている
短期間での利益を目的とした不動産投資を成功させるのは非常に困難です。不動産投資の利回りは4～5％といわれており、暗号資産やFXのような一攫千金は望めません。
不動産投資の最大の特徴は、長期的に安定した収益が上げられる点にあります。
その特徴をしっかり把握し、コツコツ運用できる人でなければ、不動産投資は失敗してしまうでしょう。
全てのリスクを把握&理解できていない
不動産投資は「家」という実際に存在するもの（現物）を運用する現物投資です。そのため空室リスクや経年劣化や設備の故障など、金融投資（株式や投資信託など）には無いさまざまなリスクがあります。
そうしたリスクを事前に対処していかなければ、思わぬ出費や赤字を招いてしまうことになるかもしれません。
不動産投資に取り組む際には、不動産という現物の性格を把握し、リスクヘッジを行う姿勢が求められます。
よくある失敗事例まとめ7選
先ほどご紹介したとおり、不動産投資を行う際には、不動産投資に関する知識や情報を収集し、不動産投資の特徴やリスクを把握することが重要です。
その点を怠ると、不動産投資の落とし穴にはまり、失敗してしまう場合があります。特によくある失敗事例を以下に紹介していきます。
失敗事例1.不動産会社を比較検討せずに１社だけで決めた
不動産投資が成功するか否かは、不動産会社選びの時点で決まっているといっても過言ではありません。
不動産会社の中には、以下のような行為をする質の悪いところもあるためです。
- 不動産投資の美点ばかりを強調し、リスクを話さない
- 住宅ローンを利用するように勧めてくる
- 「30年間家賃●円保証」という謳い文句でサブリース契約を結ばせる
- 存在しない物件を購入させて音信不通になる
投資用物件の購入に住宅ローンを使うのは法律で禁止されています。発覚した場合、全額一括返済を求められることもあります。
サブリース契約とは、不動産会社（サブリース会社）が不動産を借り上げ、第三者に貸す管理法で、不動産会社から支払われるサブリース料がオーナーの収入になります。
安定した収益が得られるというメリットはありますが、定期的に家賃の見直しが行われるため長期的な家賃保証にはなりえません。
このような不動産会社に関わると多額の損失が生じ、最悪の場合には自己破産をせざるをえない事態になってしまうかもしれません。
また、取り扱っている物件の範囲は不動産会社によって異なります。例えば、「新築・都心のマンションに特化している」「郊外の戸建て住宅に強い」などです。
中には自社で取り扱っている物件以外の物件タイプについてあまり詳しくない場合があります。
また、新築を扱っている不動産会社は新築の美点を強調し、中古物件を悪く言うなど、自社の物件を売るために取り扱っていないタイプの物件のデメリットを並び立てたりする会社もあります。
しかし、新築には新築の、中古には中古のメリットがありデメリットがあります。
一社のみの話を聞いていると情報が偏ってしまい、自身に合った物件を正しく選べません。
そのため、なるべく複数社の比較検討をすることをおすすめします。
失敗事例2.節税効果ばかりを期待して不動産投資を開始してしまった
不動産投資には節税効果がありますが、そればかりを期待して不動産投資を始めるのは危険です。
その主な理由としては、以下の2つが挙げられます。
【1】他にメリットのない物件を勧められる恐れがあるため
節税効果ばかりを強調して物件を売ろうとする不動産会社には注意しなくてはなりません。
物件自体に収益性がないからこそ、節税効果を推しているかもしれないからです。
また、このような偏ったセールスを行う不動産会社は、「自社の利益さえ上げられれば良い会社」の可能性もあります。
【2】不動産投資の節税効果は限定的であるため
不動産投資の主な節税効果は以下の2点です。
- 経費や損失と利益を相殺できるため、所得税・住民税が安くなる
- 現金よりも贈与税や相続税が安くなる
しかし、年収や贈与・相続の額が低い場合は、上記のスキームを利用しても大きな節税効果は望めません。
また、経費や損失の多い物件は、そもそも赤字になってしまう恐れもあります。
不動産投資で重要なのは収益を上げることであり、節税効果はあくまでオプションです。
節税効果ばかりを追い求め、それを目的として物件を選ぶと、不動産投資自体は失敗してしまうということにもなりかねません。
失敗事例3.短期的な利益を追求してしまった
不動産投資は短期的な利益を追求する人には向いていません。
確かにバブル期の頃は、不動産価格が急上昇していたため、値上がりを待って売却するという方法で、短期間でも利益を出せました。
しかし現在では、不動産価格が短期間で上昇することは極めてまれであり、売却益だけで大きな利益を得ることは困難です。
それに加えて、5年以内に売却すると、短期譲渡となり所得税30％※、住民税9％という多額の税金がかかります。
税金や売却時の手数料を支払うと赤字になってしまった……ということも起こり得るため注意が必要です。
※令和19年までは、さらに復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。
失敗事例4.利回りだけを見て物件を購入してしまった
不動産投資が失敗する原因の一つに、高利回りにつられての物件購入があります。
中古物件や郊外にある、価格が低い物件は利回りが高く算出されるのです。
しかし、そのような物件を購入してしまうと、空室続きで思うように利益が出なかったり、改修工事で多額の費用がかかったりすることも。
不動産投資をするにあたり利回りは重要な要素ではありますが、利回りだけにとらわれるのは危険です。
自分の投資目的やリスク許容度に合った物件を見極めること、入居ニーズの高い物件を選ぶことで、不動産投資の成功率はぐっと上がります。
失敗事例5.長期シミュレーションに全部のリスクを組み込めていなかった
不動産投資は10年、数十年と長期にわたる投資になるため、リスクも組み込まれた長期的なシミュレーションを考えることが非常に重要です。
不動産投資は、金融商品とは異なりある程度のリスクが想定できるのも特徴の一つといえるでしょう。
想定できるはずのリスクが長期シミュレーションに組み込まれていない場合、「空室」「家賃低下」など思いもよらない出費が生じ、不動産投資が失敗に終わってしまうということにもなりかねません。
また、本来であれば不動産会社がシミュレーションを作成する際にリスクを組み込んでくれます。
しかし、「物件が売れればそれで良い」と考えている自社本位の不動産会社を選んでしまうと、長期シミュレーションに正しくリスクが組み込まれていない場合があります。
ここでもまた、不動産会社選びも重要な鍵となっています。
失敗事例6.管理方法を適切に選ばなかった
不動産の管理方法は慎重に選ばなくてはなりません。
管理方法には、主に自己管理やサブリース、不動産会社への委託などがあります。
不動産会社の中には、サブリース契約や集金代行といった管理方法を提案してくるところもあります。
手間が省けるという点は魅力ですが、手数料がかかる分収益が減ってしまうため注意が必要です。
特にサブリース契約は、定期的に家賃の見直しが行われます。その結果、思ったより収益が得られず赤字になってしまうかもしれません。
それぞれの管理方法のメリット・デメリットを把握し、自分に合った方法を選ぶようにしましょう。
失敗事例7.購入後に思わぬ手間が発生して大変
不動産投資は「ほったらかしで投資できる」ともいわれますが、それは管理会社に管理を一任した場合です。自主管理を行うのであれば、かなりの手間がかかります。
入居付けやクレーム対応、清掃やリフォームなど、数多くの作業をこなしていかなければなりません。
自分で行う分、手数料がかからないというメリットはありますが、不動産管理に時間を取られて本業に支障が出る、知識や経験が足りずトラブルにうまく対処できないといった問題が生じることもあり、トータルで見ると損をしてしまう場合もあります。
そのためにも、優秀な管理会社を選ぶことが重要です。
プロパティエージェントは不動産管理会社として、入居者募集から賃貸契約手続きまでを代行します。
家賃の集金やクレーム対応、メンテナンス手配など、不動産管理に関わる業務全般も請け負い可能です。
また、管理方法としては集金代行サービスと家賃保証サービスの2種類を用意しており、ご自身に合った方法を選んでいただけます。
【体験談】不動産投資の失敗事例
続いて不動産投資で失敗した方の体験談をご紹介します。失敗の理由も併せて解説していますので、参考にしてください。
失敗事例1：空室が埋まらない
当時の入居率は8割程度、残りの2割もすぐに入居する予定で、シミュレーションをしてみたところ、入居率8割であれば毎月3万円ほどの赤字になります。その程度なら給料から十分補填できますし、残り2割も埋まり、すぐに黒字になるだろうと思ったのです。
しかし、いざ運用を始めると、立地の悪さもあり空室は埋まるどころか増え続ける一方。その後も入居者は減り続け、家賃を相場より下げざるをえなくなりました。
その結果赤字続きになり、とうとう売却をすることに。売却額は購入した時の8割程度で、経費も含めて最終的な収益はマイナスになり、ただ損をしただけの結果になりました。
【失敗の理由】
不動産会社に言われるがまま、空室率の高い物件を購入してしまったことが失敗の原因です。
空室のある物件には、それなりの理由があります。なぜ空室があるのか、物件を実際に確認しながら、理由や状況をきちんと見定めましょう。
また、「空室はすぐに埋まる」「不動産は資産になる」など、不動産投資の良い部分だけを強調する不動産会社には注意が必要です。
下記の点をしっかり説明できる不動産会社を選びましょう。
- 空室が多い理由と今後の入居者募集の戦略
- 今後の修繕計画とそれにかかる費用
- 不動産の経年劣化による資産価値低下リスクとリスク軽減の対策
失敗事例２：紙面上の利回りや外観の誤算
しかし、その物件は私の住んでいる所からは少々遠い所にあったため、足を運ぶことを面倒に思い内覧を省略してしまいました。ところが、それが大きな失敗だったのです。
その物件は、駐車場がないうえに内部がコンクリート打ちっぱなしで住みづらく、人気のない物件でした。購入後にそのことを知り、慌てて地元の不動産会社に相談しましたが、どこに頼んでも入居者は見つからず……。
結局、購入したばかりなのに買った時より安く売るはめになり、借金だけが残ってしまいました。
【失敗の理由】
物件を自分で確認せず、立地や利回りが良さそうだから、と安易に決めてしまったのが失敗の原因です。
物件を選ぶ際は必ず現地に行き、立地や周辺環境、間取りを自分自身で判断しましょう。
また、おしゃれなデザイナーズマンションは一見魅力的ですが、住みにくい間取りだったり、相場よりも家賃が高い場合があるため、入居希望者に敬遠されることがあります。
重要なのは、利便性の高い好立地にあり、そのエリアの入居ニーズに合った間取りや設備を備えている物件を選ぶことです。
失敗を防ぐには？成功するための教訓4つ
上記でご紹介した不動産投資の失敗例や体験談から、不動産投資を成功させるために特に重要な点をまとめました。
【教訓1】情報収集・習得を怠らない
不動産投資において情報は重要な武器になります。情報や知識が不足していると、不動産会社の言いなりになってしまい、失敗する確率が高くなるでしょう。
専門家並みとまではいかなくても、不動産投資の基礎知識は勉強しておきましょう。
また、不動産は現物資産であり、トレンドや地域ごとのニーズがあります。単にインターネットや本で勉強しただけでは、そうした「生きた」知識は得られません。
不動産会社の中には、無料セミナーや情報交換会を開催しているところもあります。
そうした場に参加しプロの意見や体験談を聞くことで、不動産投資の最新情報を収集できるでしょう。
【教訓2】目先の利益にとらわれない
不動産投資は長期的視点のもと取り組んでいく投資です。
利回りや購入価格のみに目を向け、安易に物件を選んでしまうと、前述のとおり思わぬリスクや出費が生じかねません。
不動産投資を行う際には自身の投資目的を明確にして、その目的を達成するために適した物件を選ぶ必要があります。
そのうえで長期的計画を練り、コツコツと結果を出していくことが、結局は成功への近道になるはずです。
【教訓3】予想外の事態へのサポート体制を築く
予想外の事態には、入居者同士のトラブルや家賃滞納といった入居者由来のトラブルのほか、近くに合った企業や大学が移転し空室がでる、地震や火災が発生するといった環境上のトラブルまでさまざまなものがあります。
しかし、本業のかたわら不動産投資をしている、賃貸経営の経験が少ないといった場合には、そうしたトラブルに対応するのは困難です。
サポート力の高い不動産会社をパートナーに選べば、どのようなトラブルにも迅速かつ柔軟に対応してもらえます。
不動産管理は「チーム戦」と言われることもあります。もちろん自分で状況をしっかり把握する必要はありますが、不動産会社に任せられるところは任せてしまうというのも、不動産投資を成功させる重要なポイントです。
【教訓4】実際に物件を確認する
不動産会社のセールストークを聞いて「なんとなく良さそうだから」と見もせずに物件を選ぶのは失敗のもとになります。
先ほどご紹介したとおり、実際は立地が悪かったり、ニーズに合わない間取りだったりする場合があるためです。
必ず現地に行って、自分の目で物件や周辺環境を確認しましょう。
できれば平日と週末、昼と夜など異なる条件で複数訪問するとより多面的な視点から評価ができます。
失敗した！と思ったときにすべき対処法
これまで紹介してきた注意点をしっかり押さえれば、不動産投資を成功させることは難しくありません。
とはいえ、やはり投資である以上、失敗してしまうこともあります。
不動産投資を失敗した、と思った時には、どのような対処をすれば良いのでしょうか。以下に詳しく解説します。
プロに相談する
不動産投資で赤字が出ているからといって、「失敗」であるとは限りません。
先ほどご紹介したとおり、不動産投資で収益が出るかどうかは、不動産投資を終えたときでないと判断ができないからです。
ローン返済時は運用が苦しくても、完済してしまえば黒字に転じる可能性は十分にあります。
とはいえ、赤字続きの時は不安で、不動産投資を続けるべきか悩んでしまうかもしれません。
そのような時は、まずパートナーである不動産会社に相談しましょう。
それでも不安な場合は、他の不動産会社の意見を聞く、つまり不動産運用の「セカンドオピニオン」を受けるのも一つの手段です。
不動産投資は長期的な視点のもとで運用を行う投資方法です。経験が浅くて先が読めない、という場合は、一人で悩まずプロの知恵を借りましょう。
支出・利回りの改善ができないか検討する
思うように利益が出ていないという場合は、支出・利回りの改善策を考えましょう。具体的な施策としては、以下のようなものがあります。
・ローンの借り替え
・管理会社や管理方法の見直し
・固定資産税や都市計画税に課税ミスがないか確認する
【2】利回りを高める
・広告戦略を見直す
・リフォームや清掃を行い、居住環境を良くする
・ペットOK、外国人OKなど入居条件を緩和する
上記の改善策が全て効果的というわけではありません。例えばリフォームなどは、リフォーム費用を上回る利回りの改善が望めなければ、行う意味はないといえます。
物件をできるだけ高く売却する
不動産投資を失敗したと感じたら、早めに物件を売却するのも一つの手段です。
しかし、早く不動産投資をやめたいからといって慌てて不動産を売却すると、相場より安い価格で手放すことになり、損失が大きくなってしまう場合もあります。
不動産をより高く売却するためには、適正な価格設定と売却タイミングの見極めが重要です。
信頼できる不動産会社をパートナーに選べば、適切なサポートをしてもらえるでしょう。もちろん、自分で情報を収集し、自分で最終的な判断を下す姿勢も重要です。
この記事のまとめ
不動産投資には金融投資にはない独特のリスクやトラブルが存在します。
とはいえ、不動産投資に関する情報を集め、リスクヘッジを含めた長期的計画をしっかり練れば、リスク軽減は十分に可能です。
不動産投資で成功するためには絶えず、情報集収集をおこない、日々勉強する気概を持ちましょう。弊サイトでは不動産投資に関する記事を執筆しております。
不動産投資について分からないことがありましたら、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。
