ワンルームマンション投資で
本当に節税できるの？という方へ。
この記事を読んでほしい人
・ワンルーム投資を検討中
・税の負担が怖いから節税したい
・本当に節税できるのか知りたい
不動産投資が節税になる！
という話はよく聞きますよね。
この記事では、ワンルーム投資は
本当に節税になるのか徹底調査しました。
結論、ワンルーム投資は不動産投資の
赤字を損益通算することで節税になる。
不動産投資を利用すれば、
給与所得を会計上低くできるため
税の負担が減ります。
ただし注意点あり。
・節税効果が大きいのは最初だけ
・空室の赤字は節税ではなくただの損
・減価償却への理解が必須
イチバン重要なのは
トータルでプラスになることであり、
節税なのか単なる損なのかを見極めること。
シミュレーションを含めて
ワンルーム投資の節税を解説したので
ぜひ最後までご覧ください。
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目次
ワンルームマンション投資の４つの節税
ワンルームマンション投資の
節税の種類がこちら。
・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税
それぞれ解説します。
所得税でシミュレーション
ワンルームマンション投資の節税
１つ目は所得税。
所得税とは、給与所得に応じて税率が変動する税金。
会計上の数字を減らすことで
合法的に節税できます。
どのように減らすかというと、
「減価償却」「損益通算」
という仕組みを使います。
| 減価償却とは？ | 固定資産を購入した年に全額分の費用を計上せず、毎年少しずつ分割して費用計上できる仕組み |
| 損益通算とは？ | 不動産投資の赤字額を給与所得と相殺できる仕組み |
たとえば、以下のケースで
考えてみましょう。
| 給与所得 | 家賃収入 | 経費 |
| 400万円 | 100万円 | 150万円 |
ポイントは経費が家賃収入を
50万円上回っている点。
50万円の赤字が発生しているので
給与所得との損益通算が可能です。
実際のシミュレーションがこちら。
| 節税前 | 400万円×税率20％ー控除額42万7,500円＝37万2,500円 |
| 節税後 | 350万円×税率20％ー控除額42万7,500円＝27万2,500円 |
節税前と後で差額は10万円。
つまり、このケースでいえば
10万円の節税効果がある
ということになります。
ここまでは損益通算しか使っていないため、
減価償却を使えばさらなる節税効果が
期待できます。
住民税でシミュレーション
ワンルームマンション投資の節税
２つ目は住民税。
住民税とは所得税と同様、
給与額に応じて税率が変動する税金。
こちらも不動産投資の赤字を
損益通算することで節税できます。
先ほどの給与所得400万円で
50万円を損益通算するケースで
計算してみましょう。
実際のシミュレーションがこちら。
| 節税前 | 400万円×税率10％+均等割額4,000円 ＝40万4,000円 |
| 節税後 | 350万円×税率10％+均等割額4,000円 ＝35万4,000円 |
節税前と後で差額は5万円。
つまり、このケースでいえば
5万円の節税効果がある
ということになります。
ちなみに、今回は所得税と住民税に
フォーカスしているため計算を
シンプル化しています。
実際は保険料控除や扶養控除など
細かい控除があるので場合によっては
さらに減額が可能です。
相続税でシミュレーション
ワンルームマンション投資の節税
３つ目は相続税。
相続税とは財産を取得した場合、
取得した財産に課される税金です。
一般的に、現金よりも不動産の方が
税による負担が軽くなるため、
相続対策として使われます。
たとえば、以下のケースで
考えてみましょう。
| マンション全体価格 | 土地価格 | 建物価格 |
| 5,000万円 | 3,000万円 | 2,000万円 |
相続税は土地と建物で
分けて課せられます。
評価額はいくらになるのか？
一般的に、土地に対しては80%、
建物に対し70%が評価額の対象になります。
実際のシミュレーションがこちら。
| 相続評価額 | |
| 現金の場合 | 5,000万円 |
| 不動産の場合 | 3,000万円×80％＋2,000万円×70％＝3,800万円 |
*上記は概算
評価額の差は1,200万円。
また、相続者が１人の場合、
基礎控除額が3,600万円です。
それぞれ控除を差し引いて
税率をかけあわせると、、、
| 相続税 | |
| 現金の場合 | 1,400万円×税率10%=140万円 |
| 不動産の場合 | 200万円×税率10%＝20万円 |
差額は120万円。
つまり、このケースでいえば
現金よりも120万円の節税効果がある
ということになります。
ちなみに、今回は概算でしたが
実際は土地が面する路線の数など、
土地の条件によって細かい
パーセンテージは変わります。
贈与税でシミュレーション
ワンルームマンション投資の節税
５つ目は贈与税。
贈与税とは、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
譲与税には、祖父母や父母から
20歳以上の子や孫に対して
おこなわれる贈与と、
それ以外の一般贈与があります。
今回は一般贈与ではなく、
親から子どもへ生前贈与する
パターンで考えてみましょう。
先ほどの評価額3,800万円の
不動産を例にシミュレーションすると、、、
贈与税＝（3,800万円ー基本控除110万円）×税率50％ー控除額415万円＝1,430万円
現金の場合、贈与税は約2,050万円。
つまり、このケースでいえば
現金ではなく不動産で贈与することで
約620万円の節税効果がある
ということになります。
ワンルームマンション投資の節税の注意点５つ！
ワンルームマンション投資の
節税の注意点がこちら。
・効果が大きいのは初年度のみ
・新たな融資が受けづらい
・相続によるトラブル発生
・新築ワンルームは節税に不向き
・節税どころではなくなる
それぞれ解説します。
効果が大きいのは初年度のみ
１つ目の節税の注意点は効果の短さ。
ほとんどの場合、
大きな節税効果は長くは続かないので
勘違いしないようにしましょう。
初年度は仲介手数料や印紙税など、
もろもろのコストがかかるため
大きな節税につながります。
しかし、次年度以降は初期費用はナシ。
経費になるのは
管理費や修繕積立金などの
ランニングコストのみになるため、
初年度と比べると節税効果は薄れます。
ガッツリ節税しようとして
初年度はうまくいったものの、
それ以降は大した節税につながらず後悔…
というパターンに陥らない
ようにしましょう。
新たな融資が受けづらい
２つ目の節税の注意点は融資問題。
銀行は見込みがない投資家には冷たいです。
赤字計上が何年もつづくと
経営不振に陥っているとみなされ、
融資してもらえなくなる可能性があります。
節税も大事ですが、
赤字計上による銀行からの見え方も
忘れず意識しましょう。
仮に２件目を購入する予定がなくとも、
大規模な修繕にかかる費用ですぐに
融資が必要になるケースもあります。
なので、融資ペースがどうなるか？
を見越したうえで赤字計上するのが
おすすめです。
相続によるトラブル発生
３つ目の節税の注意点は相続トラブル。
不動産は現金よりも相続税が軽いですが、
代わりにトラブルが多いです。
たとえば、、、
・だれが相続するかで揉める
・何を基準にして分けるかで揉める
・法的に無効な遺言書で揉める
など、多くのトラブルあり。
トラブルの対策としては
法的に有効な遺言書を残したり、
事前によく話し合っておくのが有効です。
新築ワンルームは節税に不向き
４つ目の節税の注意点は新築ワンルーム。
率直にいうと、
節税目的で選ぶのであれば、
新築ワンルームはおすすめしません。
なぜなら減価償却が大きくとれないから。
たとえば、鉄筋の新築ワンルームの場合、
耐用年数が47年なのでその年数分が
まるまる減価償却期間になります。
例えば2,000万円の物件を買い、そのうち土地代が500万円、建物代が1,500万円と仮定します。
この建物部分の1,500万円を47年で均等償却すると、年間で32万円ほどしか所得控除にならないので、節税にはならないということがわかります。
中古であれば経過年数に応じて
分割する期間が短くなるので
減価償却が大きくとれます。
しかし、新築は分割する期間が
そもそも長いので中古と比べると
減価償却が大きくとれません。
結果的に、新築ワンルームは
会計上の赤字を作りづらいため
節税には不向きです。
ちなみに、
中古ワンルームマンションを扱う
不動産投資会社はこちら。
節税どころではなくなる
ワンルームマンション投資の注意点の
５つ目は節税どころではなくなること。
損益通算で節税できますが、
あまりに過剰な赤字になると
全体的に収入が下がってしまいます。
節税できるとはいえ、
空室で無収入状態が続いて
しまっては本末転倒。
節税目的であっても
きちんと収益性のある物件を
選びましょう。
ワンルームマンション投資で節税効果を得るポイント２つ！
ワンルームマンション投資で
節税効果を得るポイントがこちら。
・減価償却費が大きくとれる
・年収1200万円近くの購入者
それぞれ解説します。
減価償却費が大きくとれる
節税効果を得る１つ目の
ポイントは減価償却を大きくとれること。
先ほどもお伝えしたように、
年単位の減価償却を大きくできれば
会計上の赤字をつくることで
損益通算しやすいです。
減価償却を大きくとるポイントは、、、
・新築ではなく中古を選ぶ
・耐用年数が短い建物構造を選ぶ
・建物価格の割合が高い物件を選ぶ
があります。
中古は分割年数が短く
年単位の減価償却費が大きくなりますし、
鉄筋コンクリートよりも木造を選べば
耐用年数が約25年短くなります。
耐用年数の比較がこちら。
出典：山形不動産&住宅の情報館
また、土地代よりも建物価格の割合が
高い物件を選べば減価償却する
元の金額が大きくなります。
（土地代は減価償却できません）
逆に、節税目的なのに新築ものを選んだり
土地代の割合が高い物件を選ぶのは
おカド違いな可能性が高いため
ご注意ください。
年収1200万円近くの購入者
節税効果を得る２つ目の
ポイントは購入者の年収。
不動産投資には
"節税しやすい年収帯"があります。
それはズバリ、年収1200万円くらいの人。
なぜなら税率の変化が大きいから。
給与所得が900万円を超えてくると
所得税の税率が23%→33%へと
大きく跳ね上がります。
出典：国税庁
税率+10%は大きいです。
他にも、給与所得330万円を境目に
税率+10%跳ね上がりますが、
年収が低すぎてそもそも不動産投資の
対象ではありません。
なので、不動産投資の節税ターゲットは
給与所得が900万円近くである
年収1200万円くらいの人になります。
税率+10%になるのとならないのとでは
大きな違いなので、ターゲットとして
当てはまる方は不動産投資の節税を
検討してみましょう。
節税目的のワンルームマンション投資がおすすめな人
節税目的のワンルームマンション投資が
おすすめな人はこちら。
・年収が短期的に増えた人
・定年退職が迫っている人
・年収1200万円くらいの人
逆に、年収に大きな変動がない会社員や
そもそも納税額が少ない方は不向きです。
ワンルームマンション投資の節税に関するQ&A
ワンルームマンション投資の節税に関する
Q&Aがこちら。
Q.本当に節税になりますか？
A.節税になるのは事実です。ただし、不動産会社によっては節税の部分が過渡に強調されていたり、ただ単に損しているだけの赤字を節税と呼んでいる会社もあるので注意が必要です。
Q.相続対策になりますか？
A.相続対策になります。特に相続人が複数いる場合、ワンルームであれば複数所持することで遺産分割しやすいため、一棟物と比べると相続に向いています。
Q.そもそもなぜ不動産投資で節税できるのですか？
A.給与所得を低く見せることができるからです。不動産投資による赤字がでた際に、その金額分を給与所得から差し引くことができます。ただし、空室による赤字で節税できたとしても、それはシンプルに損をしているだけです。なので、減価償却という仕組みをうまく使って会計上の赤字を作るというのがポイントになります。
まとめ
ワンルームマンション投資の
節税についてまとめると、、、
・ワンルーム投資で節税は可能
・節税にも色々とリスクが付きまとう
・ただの損か節税かを見極めよう
基本的にどの物件であっても
初期費用による赤字で損益通算できるため、
節税は可能かと思います。
ただし、次年度以降は初期費用はかからず
節税効果は薄まるため注意が必要です。
また、赤字が継続的にでたとしても
銀行からの融資が受けづらくなったり
節税ではなくただ損をしているだけの
可能性もあるため、広い視野での
物件選定が重要になります。
ちなみに、不動産投資での広い視野を
獲得するためにはいろんなセミナーにいき
話を聞いてみるのがおすすめ。
節税以外にも利回りや
不動産投資の仕組みについて
わかりやすく解説してもらえます。
セミナー開催中の不動産会社はこちら。
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オンラインで受けられる
セミナーもあるので、興味がある方は
ぜひ予約してみてください。
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