ワンルームマンション投資の
利回りが気になる方へ。
この記事を読んでほしい人
・ワンルーム投資を検討中
・平均利回りがわからない…
・エリアごとの利回り相場を知りたい！
せっかく大金を動かして投資するなら
収益性の高い物件がいいですよね。
この記事では、ワンルーム投資の
利回りについて徹底調査しました。
結論、"実質利回り"がとても重要。
利回りにはいくつか種類がありますが
投資家にとって重要なのが実質利回りです。
利回りの種類をまとめると、、、
表面利回り→計算が簡単な表むきの数字
実質利回り→諸経費を含むリアルな数字
想定利回り→満室時の理想的な数字
ちなみに、不動産サイトの
ほとんどは表面利回りであり、
実質的な利回りではないので
注意が必要です。
きちんと管理にかかるコストもなども
計算して実質利回りで考えましょう。
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目次
ワンルームマンション投資の平均利回り
都心部におけるワンルームマンション投資の
平均利回りがこちら。
【都心部の平均利回り】
| 平均利回り | |
| 新築 | 3%後半〜4%前後 |
| 中古（〜築20年） | 4%〜5%半ば |
| 中古（築20年〜築35年） | 7%〜10% |
参考サイト：TOKYOリスタイル
*すべて表面利回り
ご覧のとおり、築年数が大きい物件の方が
利回りは大きい傾向にあります。
また、巨大都市のエリアごとに
みてみましょう。
・東京23区
・横浜市
・名古屋市
・大阪市
・福岡市
それぞれのワンルームマンション投資の
平均利回りがこちら。
【築10年未満の平均利回り】
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | |
| 東京23区 | 4.84% | 4.58% | 4.46% |
| 横浜市 | 5.03% | 4.76% | 4.66% |
| 名古屋市 | 5.79% | 5.23% | 5.10% |
| 大阪市 | 5.38% | 5.19% | 5.13% |
| 福岡市 | 5.46% | 5.29% | 5.09% |
【築10年〜築20年の平均利回り】
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | |
| 東京23区 | 5.18% | 5.02% | 4.94% |
| 横浜市 | 5.43% | 5.48% | 5.40% |
| 名古屋市 | 6.17% | 5.81% | 5.94% |
| 大阪市 | 6.16% | 5.87% | 5.74% |
| 福岡市 | 6.19% | 6.18% | 5.92% |
【築20年以上の平均利回り】
| 2018年 | 2019年 | 2020年 | |
| 東京23区 | 6.74% | 6.78% | 6.94% |
| 横浜市 | 9.11% | 9.01% | 9.22% |
| 名古屋市 | 10.26% | 10.40% | 10.99% |
| 大阪市 | 8.16% | 7.94% | 7.80% |
| 福岡市 | 9.20% | 9.33% | 9.16% |
参考サイト：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや )
*すべて表面利回り
それぞれ特徴がありますね。
単純に利回りの高さでみると、、、
・築10年未満なら大阪市
・築10年〜20年なら名古屋市、福岡市
・築20年以上なら名古屋市
が利回り高め。
ワンルームマンション投資の利回りの計算方法
ワンルームマンション投資の
利回りの種類は大きくわけて３つ。
・表面利回り
・実質利回り
・想定利回り
それぞれ解説します。
表面利回り
表面利回りの計算方法がこちら。
表面利回り＝（年間収入÷物件購入価格）×100
表面利回りとは
文字どおりうわっつらの数字。
経費を視野に入れていない利回りのこと。
不動産サイトに載っている
ほとんどは表面利回りです。
ちなみに、表面利回りのことを
不動産用語で「グロス利回り」
ともいいます。
実質利回り
実質利回りの計算方法がこちら。
実質利回り＝（年間収入-維持費などの諸経費）÷（物件購入価格＋登録免許税などの諸経費）×100
実質利回りはズバリ、収益に近い数字。
諸経費を抜いた実質的な利回りのこと。
投資家にとっての重要度としては
実質利回り＞表面利回り。
ワンルームマンションを見極める際は
表面利回りよりも実質利回りを
チェックしましょう。
表面利回りだけをみて
ワンルームマンションを購入してしまうと、
当初は想定していなかったマイナスを
被ることになるので注意が必要です。
想定利回り
想定利回りの計算方法がこちら。
想定利回り＝（満室時の年間収入÷物件購入価格）×100
想定利回りとは
ずっと満室だったらの話であり、
ある意味で理想的な利回り。
満室をキープできる好立地の物件であれば
想定利回りは参考になるかもしれません。
ちなみに、不動産サイトに載っている
数字は基本的に想定利回りです。
あくまで想定なので、見方を
まちがえないように注意が必要です。
*今の入居状況における利回りのことを
「現行利回り」といいます。
ワンルームマンション投資の高利回り物件の注意点
ワンルームマンション投資の
高利回り物件の注意点がこちら。
・利回りは下落していく
・利回りは底上げされているかも
・利回りは良くても焦って購入しない
それぞれ解説します。
利回りは下落していく
ワンルームマンションは利回りが高くても
それがずっと続くことはありません。
なぜなら、時間の経過とともに
家賃が下落していくから。
家賃が下がる要因はたとえば、、、
・人口の減少
・近隣に競合となる物件の出現
・築年数の経過や設備の老朽化
家賃が下がれば利回りも下がるので、
高利回りがずっと続くと期待していると
痛い目をみてしまいます。
また、老朽化が進むと
修繕費も必要になってくるため
出費もかさんでいく。。
不動産サイトに掲載されている利回りが
購入後もずっと続くわけではないので
注意しましょう。
利回りは底上げされているかも
高利回りのワンルームマンションは
数字が底上げされているかも。
たとえば、長年の入居者がいる場合、
家賃が相場より高い可能性があります。
昔から住んでいる人がいると、
入れ替わりで家賃を
下げざるをえないことも。
家賃が下げれば利回りも下がるため、
当初の見立てとは変わってきます。
すでに入居者がいる場合、
何年住んでいるのか？
現在の家賃は相場より高いか？
をチェックしておきましょう。
利回りは良くても焦って購入しない
高利回りのワンルームを紹介されても
焦って購入しないようにしましょう。
利回りには色んな罠があります。
たとえば、、、
・一時的に家賃が高いから高利回り
・利回りが大きく下がる要因が多い
・表面利回りは高いが実質利回りが低い
など。
勢いで購入してしまうと
あとで後悔することになりかねないため
十分に注意しましょう。
高利回りでも購入しないほうがいい物件とは？
高利回りでも購入しない方がいい
物件の特徴がこちら。
・旧耐震基準の物件
・管理状態が劣悪な物件
・修繕コストが高すぎる物件
・人口過疎なエリアの物件
・売却ビジョンがみえない物件
それぞれ解説します。
旧耐震基準の物件
高利回りでも購入しない方がいい
１つ目は旧耐震基準の物件。
地震に弱いがゆえに、
融資がつけるのが困難です。
旧耐震基準のデメリットを
まとめると、、、
・融資がつきづらい
・購入者層が狭まる
・耐震性に不安がある
もちろん、旧耐震基準にも
メリットはありますし、補強工事で
新耐震物件と同等の耐震性能を
保持するマンションもあります。
また、うまく物件を見極めれば
割安で購入できる可能性もあるので
一概にダメというわけではありません。
ただ、融資がつきづらく売却時の
ターゲット層が狭くなるので
注意が必要です。
ちなみに、旧耐震基準と
新耐震基準のイメージがこちら。
出典：不動産投資DOJO
管理状態が劣悪な物件
高利回りでも購入しない方がいい
２つ目は管理状態が劣悪な物件。
たとえば、外壁が異常に古びているなど。
オンボロなマンションの場合、
入居対象者が低所得者層に限られます。
また、空室リスクが高い可能性があるため
管理がずさんなワンルームは要注意。
もちろん、戸建やアパートであれば
自らの手で修繕し再生させることで
リターンを大きくすることも可能です。
しかし、ワンルームマンションの場合、
全体の修繕は管理元が行うため
基本的にはオーナーに権限がありません。
もし修繕の権限があったとしても
大きな修繕費がかかる可能性があるので
管理を怠っている物件は気をつけましょう。
管理・修繕コストが高すぎる物件
高利回りでも購入しない方がいい
３つ目はコストが高すぎる物件。
売買価格が安かったとしても、
管理・修繕コストは高いかもしれません。
表面利回りに管理費は含まれていないので
一見、利回りが高いように
みせることが可能です。
不動産サイトの数字のワナに
引っかからないようにしましょう。
人口過疎なエリアの物件
高利回りでも購入しない方がいい
４つ目は人口過疎な物件。
たとえば、駅から遠い地方物件。
人口そのものが少なく、
賃貸ニーズが薄いので
空室リスクが避けられません。
高利回りだったとしても
空室になっては意味がないので
物件エリアの人口ボリュームも
きちんと視野に入れましょう。
売却ビジョンがみえない物件
高利回りでも購入しない方がいい
５つ目は売却ビジョンが見えない物件。
売却がうまくいかないと
資産の組み換えがスムーズにいきません。
売却できないパターンに
陥らないように注意しましょう。
たとえば、、、
・販路が細くて売れない
・ローンが承認されなくて売れない
・同じマンションで空室が多くて売れない
利回りの高さだけでなく
手放しやすい物件かどうかも
チェックポイントです。
利回りについてもっと勉強するなら
利回りについて勉強したい方は
セミナーにも参加してみましょう。
学べる内容はたとえば、、、
・リスクを含んだ投資の仕組み
・体験談をまじえた実践的投資法
・不動産投資のメリットデメリット
など、利回り以外のことも学べます。
ちなみに、
ワンルームマンションを取り扱っている
不動産投資会社のセミナーはこちら。
>>日本財託
>>JPリターンズ
>>グローバルリンクマネジメント 
>>シノケンハーモニー
>>FJネクスト
まとめ
これまでの情報をまとめると、、、
・利回りは大きく分けて３種類
・表面利回り|実質利回り|想定利回り
・イチバン重要なのは実質利回り
不動産サイトに掲載されているのは
ほとんどが表面利回り。
管理費などの諸経費を含んでいません。
収益に近い数字は実質利回りなので
そちらを計算した上で投資プランを
立てましょう。
また、信頼できる不動産投資会社を
別記事でまとめたので興味がある方は
ご覧ください。
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