ワンルームマンション投資の
失敗事例を見たい方へ。
この記事を読んでほしい人
・ワンルーム投資を検討中
・自分でもうまくいくのだろうか…
・実際にあった失敗事例を見たい！
ワンルーム投資をする前に
失敗事例くらい見ておきたいですよね。
この記事では、ワンルーム投資の
失敗に関する全てを徹底調査しました。
ポイントをまとめると、、、
・失敗の原因はリサーチ不足にあり
・情報収集で視野を広げることが重要
・不動産業界の仕組みを理解しておこう
なぜリサーチが重要かといえば、
不動産業界にはまどろっこしい罠が
たくさんあるからです。
たとえば、、、
・簡易的すぎる利回り計算
・見せかけの保証システム
・節税の過渡な強調
購入してしまったら後戻りできないので、
物件選びや会社選びは慎重に行いましょう。
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目次
ワンルームマンション投資での失敗談
ワンルームマンション投資の
アンケートを取りました。
かなり具体的な話なので、
時間がある方は時間をとって
熟読してみましょう。
失敗談がこちら。
50代女性の失敗談
バブルの時期に夫が不動産業をしておりましたので、当時、数多くの投資目的のワンルームマンションがあり、条件の良いものの物件を何室か購入しておりました。金額は2000万円以下で、当時、居住用は1億円を超える中購入しやすい金額であったと思います。最初のうちは投資として、成り立っておりましたが、ワンルームマンションというのは、住人の出入りが激しく、クリーニング等の経費はかなりかさんでしまいました。また、購入したのが都心の駅近くでしたので、次々に貸すことが出来たものの、バブルがはじけた時はとても大変でした。当時は投資目的のマンションがかなり建設されておりましたので、売りたくても買い手がなかなか見つからず、苦労しました。
50代女性の失敗談
ワンルームマンションを購入したときは、「今までほとんど空室の期間がなかった」「ローンを差し引いても、毎月黒字になる」という説明でした。しかし、実際にワンルームマンションを購入してみると、入居者が退室してから次の入居者が決まるまでの空室期間が１～２か月になることがあり、その間家賃収入が途絶えるので、住宅ローンの分、赤字になりました。また、なかなか次の入居者が決まらないため、家賃を下げないといけなくなり、購入前に予定していた収支が大きく狂いました。他にも、部屋の設備の修繕費が万単位でかかることが割とあり、内装費などは２０万ぐらいかかってしまったりと、収支が黒字どころかかなりの赤字になってしまいました。
30代男性の失敗談
福岡県の格安のワンルームマンションを投資で購入したのですが、購入金額は550万円で、賃料は１Kで約40,000円を予定していました。早速入居者が決まり、賃貸を開始したのですが2か月も経たないうちに電気温水器が壊れたとの連絡がありました。これは購入前から備え付けられていたものであり、契約書や重説でも経年劣化の可能性の容認をしてしまっていたため、泣く泣く新品に取り換えることになりました。 これが総額40万円ほどかかり、赤字スタートとなりました。その後賃貸が2年もせず退去してしまったため、赤字のまま今度は入居者が決まるまで銀行ローンを払い続ける羽目になりました。もっときちんと確認しておけばよかったと思いました。
ワンルームマンション投資の失敗事例７つ！
ワンルームマンション投資の
失敗事例がこちら。
・節税を期待しすぎた
・利回り計算が甘すぎた
・購入価格が割高すぎた
・空室による赤字たれながし
・家賃保証を勘違いしていた
・想定外のマイナスが多すぎた
・売りたくても一向に買い手がつかない
それぞれ解説します。
節税を期待しすぎた
ワンルームマンション投資の
１つ目の失敗事例は節税。
節税に期待しすぎると、
・思ったより節税できなかった
・２年目以降が節税できなかった
・節税できたけど収益性がなかった
と残念な結果に。
たとえば、減価償却期間が長すぎて
選んだ物件が節税に不向きだった
というなケースもあります。
また、節税はできているが
実は単なる赤字でトータルでみると
損しているだけだったということも。
不動産会社がもってくる節税話って、だいたい損してるだけなんですよ
損すれば税金が減るのは当たり前なんですけど、税金の金額ばっかり追っかけてるから、かなりの確率で引っかかっちゃうんです。
問題は手取りなのにね。 pic.twitter.com/jw8r1VRROe
— 公認会計士・税理士 山口真導 (@zeiking_CPA) March 23, 2021
こういったケースに陥ってしまうのは、
・節税できるから大丈夫といわれた
・営業マンの言葉を信用しすぎた
・初年度の大きな節税額に目が眩んだ
などの理由が挙げられます。
少しくらい節税できたとしても
最適な物件ではない可能性もあるため
物件を紹介された際は注意が必要です。
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>>ワンルーム投資の節税効果を徹底解説！
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利回り計算が甘すぎた
ワンルームマンション投資の
２つ目の失敗事例は利回り。
利回り計算で失敗すると、
・思っていた利回りと違った
・購入した直後に利回りが下がった
・予定してたシミュレーションが崩れた
という事態になります。
よくあるケースとしては、
高かったはずの家賃が購入後に
即ダウンしたり、手数料を含めると
利回りが低すぎたという場合も。
こういったケースに陥る理由は、
・表面利回りしか見ていなかった
・実質利回りを存在を知らなかった
・利回りに関して知識不足だった
などが挙げられます。
表面利回りは簡単な計算方法であり、
実際に運用した場合の数字とは
かけ離れているので注意しましょう。
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>>ワンルーム投資の利回りを徹底調査！
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購入価格が割高すぎた
ワンルームマンション投資の
３つ目の失敗事例は高値づかみ。
高値づかみしてしまうと、
・トータルでプラスにできない
・投資として成り立たない
・売ろうにも売れない
と、窮地に立たされます。
よくあるケースとしては
手数料がたっぷり乗った物件を
購入したり、営業マンの提示価格を
鵜呑みにしてしまったという場合も。
不動産投資は投資。儲ける人もいれば損する人も。投資物件を勧める不動産営業マンの知識が十分ではないこともある。いい話しかしない場合はとくに慎重に。鵜呑みにしないで契約する前に冷静に考える必要もあるだろう。わからないうちは買わない方がいいと思う。それで成功したら幸運と思う。#不動産
— かずみ＠台東区に住む不動産業者 (@kazumi_sanpo) January 6, 2022
こういったケースに陥る理由は、
・価格の相場を知らなかった
・１社だけで判断してしまった
・比較検討していなかった
などが挙げられます。
比較検討は労力がかかるため大変ですが、
リスクのある不動産投資なので
十分に時間をかけましょう。
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空室による赤字たれながし
ワンルームマンション投資の
４つ目の失敗事例は空室リスク。
空室リスクが大きすぎると、
・空室が埋まらない
・想定利回りを下回る
・家賃収入ゼロで赤字たれながし
と、当初の予定が崩れます。
よくあるケースとしては、
大学の廃校や企業の移転などが理由で
需要が減り、空室リスクが大きくなる
という場合も。
不動産投資で、地方私立大学の学生に依存するのは危険。当初は客付けが容易でも、入学者数が減少したり、大学移転したり、最悪学生が集まらず廃校になる可能性もある。せめて国公立大学があって他に産業や複合施設等もあるような場所で不動産投資するのが良いよ
って、マックでJKが話してた。
— 大吉不動産⚔ひろ (@daikyohellhiro) February 19, 2022
こういったケースに陥る理由は、
・立地への理解が薄かった
・ニーズの依存先を把握していなかった
・空室リスクに対して浅はかだった
などが挙げられます。
それまではずっと満室でも、
周囲の状況によってニーズが
減ることもあるので注意しましょう。
家賃保証を勘違いしていた
ワンルームマンション投資の
５つ目の失敗事例は家賃保証。
家賃保証はオーナーにとって
パーフェクトな仕組みではないので、
勘違いすると痛い目をみます。
たとえば、、、
・オーナーが家賃を決められない
・保証賃料は下がる可能性がある
・全額支給してくれるわけではない
というデメリットがあります。
よくあるケースとしては
保証賃料は同じだと思っていたら
見直しが入り、一方的に減額される
という場合も。
こういったケースに陥る理由は、
・家賃保証への理解が薄かった
・細かい条件を把握していなかった
・保証という言葉に安心しきっていた
などが挙げられます。
家賃保証とはいえ、
オーナーにとって不利な条件もあるので
契約時はどんな条件なのか入念に
確認しておきましょう。
想定外のマイナスが多すぎた
ワンルームマンション投資の
６つ目の失敗事例は想定外のマイナス。
想定外のマイナスとはたとえば、、、
・家賃の下落
・売却額の低下
・修繕費による赤字
などがあります。
購入前のシミュレーションが甘い場合、
のちのちマイナスを被る可能性あり。
こういったケースに陥る理由は、
・老朽化リスクへの理解が薄かった
・家賃をキープできると勘違いしていた
・最初のシミュレーションが甘かった
などが挙げられます。
不動産の旨味は
家賃収入を利用できるところですが、
その一方で家賃下落のリスクもあるため
投資に踏み切る際は注意が必要です。
売りたくても一向に買い手がつかない
ワンルームマンション投資の
７つ目の失敗事例は売れない問題。
物件によっては、売りたいのに
売れないという事態が発生することも。
売れない原因としては、
・価格が相場より高すぎる
・広告宣伝が熱心に行われていない
・広告で物件の魅力が伝わっていない
などの理由が挙げられます。
不動産投資は売却までおこなって
すべてが完結します。
なので、運用だけでなく
出口まで見据えてからスタートを
切りましょう。
ワンルームマンション投資で損する人の５大特徴
ワンルームマンション投資で
損する人の特徴がこちら。
・衝動的な判断をする
・投資の勉強が嫌い
・余剰資金がない
・ブランドに頼ってしまっている
・表面利回りだけで購入してしまう
それぞれ解説します。
衝動的な判断をする
ワンルームマンション投資で
損する人は衝動的なのが特徴。
言い換えると、
勢いで購入してしまいがちです。
特に、魅力的なキーワードを
聞いた時にそれを盲信してしまいます。
たとえば、、、
「節税できます！」
「年金代わりになります！」
「保険代わりになります！」
一理ありますが、その反面リスクや
デメリットもあります。
なので、良い面だけを聞いて
購入に踏み切らないようにしましょう。
投資の勉強が嫌い
ワンルームマンション投資で
損する人は勉強嫌いなのが特徴。
安易にプロに全て任せようとした結果、
詐欺に引っかかるケースも多いです。
勉強嫌いは注意しましょう。
特に、不動産投資は
専門用語がたくさんあります。
たとえば、、、
実質利回り、減価償却、収益還元法、瑕疵担保責任、修繕積立金、原状回復、不動産取得税、固定資産税、ROI、オーナーチェンジ。
など、小難しい用語がたくさん。
初心者の場合、理解が難しいので
とりあえずプロの言っていることを
聞いていればいいかという気持ちにも
なってしまうかと思います。
ですが、プロの中にも
詐欺が混じっていますし、
大手だからといって安心できません。
勉強嫌いな人は
騙されないためにも少しずつで
いいので下調べをしていきましょう。
余剰資金がない
ワンルームマンション投資で
損する人は余剰資金がないのが特徴。
余剰資金がないと
不測の事態に対応できません。
たとえば、、、
・老朽化にともなう修繕費
・競合出現による家賃の下落
・空室により家賃収入ストップ
これらの事態が発生した場合、
余剰資金がないと対応できません。
追加融資を受けるのもありですが、
その分支払うべき利息が増えるので
余剰資金はあったほうがいいでしょう。
また、余剰資金があれば
繰上げ返済することで
全体の利息を抑えられます。
投資としての選択肢が増えるので
余剰資金があることは大きな
メリットです。
ブランドに頼ってしまっている
ワンルームマンション投資で
損する人はブランド頼りなのが特徴。
「有名ブランドだから大丈夫」
という考えには気をつけましょう。
なぜなら、大手は必ずしもあなたに
最適な物件を紹介してくれる
わけではないからです。
扱う物件数には限りがありますし、
他の会社の物件の方がじぶんに
合っていたなんてこともありえます。
また、手数料という観点でみても
必ずしも大手が安いという
わけではないので注意が必要です。
結局のところ、会社選びにおいては
ブランドだけで判断せず、トータルで見て
じぶんにとって良い会社かどうかを
判断できる目を養う必要があります。
表面利回りだけで購入してしまう
ワンルームマンション投資で
損する人は利回りチェックが甘いのが特徴。
表面利回りだけをみて
購入に踏み切らないようにしましょう。
なぜなら、表面利回りは
マイナスを含んだ数字ではないから。
実際に運用した場合の数字とは
かけ離れています。
それよりも確認すべきは実質利回り。
実質利回りは諸経費や
税金も含んだ数字なので
そちらを参考にしましょう。
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>>ワンルーム投資の利回りを徹底調査！
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ワンルームマンション投資で失敗したときのリカバリー方法
ワンルームマンション投資で
失敗したときのリカバリー方法がこちら。
・すぐに売却する
・繰上げ返済する
・サブリース解除
・家賃の値上げ交渉
・自主管理にシフトする
・別の用途で収益化を狙う
それぞれ解説します。
すぐに売却する
ワンルームマンション投資の
１つ目のリカバリー方法は即売却。
すぐに売るので、つまりは損切りです。
早めに損切りしたほうがいい
ケースとしては、
・物件選びに失敗した
・売却金額が購入金額とほぼ同じ
・見通しに大きな欠陥をあった
という場合に損切りは有効です。
逆に、売却するとあまりに損失が
大きすぎる場合、それ以外の手段を
検討すべきでしょう。
特に、新築ワンルームの場合、
購入した時点で中古扱いとなるため
大きな損失は避けられません。
繰上げ返済する
ワンルームマンション投資の
２つ目のリカバリー方法は繰上げ返済。
繰上げ返済とはつまり、
ローン返済のペースを上げることです。
毎月支払う額よりも多めに返済することで
全体の利息を抑えることができます。
繰上げ返済をしたほうがいいケースは、
・余剰資金がある
・他の投資に悪影響がない
・手元のキャッシュが減っても大丈夫
という場合に繰上げ返済は有効です。
少しでもマイナスを削りたい場合は
検討してみましょう。
サブリース解除
ワンルームマンション投資の
３つ目のリカバリー方法はサブリース解除。
ここでいうサブリースとは、
一括借り上げやそれに関わる
家賃保証システムのことです。
サブリース解除がどのように
リカバリーに繋がるかというと、
・保証にかかる手数料をカットできる
・家賃の決定権を取り戻せる
・入居者を選別できる
と、コスト面で助かる場合があります。
また、家賃の決定権を取り戻したり
入居者を自らの意思で選べるケースもあり、
なにかとコントロールが効く。
ただし、サブリースを解除すると
家賃保証がなくなります。
空室が発生した場合、家賃収入を失うので
サブリース解除する際は注意が必要です。
家賃の値上げ交渉
ワンルームマンション投資の
４つ目のリカバリー方法は値上げ交渉。
値上げ交渉とは文字どおり
入居者に値上げを持ちかけることです。
うまくいけばマイナスだった収支が
プラスに転じるかもしれません。
ただし、交渉をきっかけに
退去されてしまう可能性もあるため
他のリカバリー対策と比べて
少々リスクがあります。
また、正当な根拠があったとしても
最終的には入居者の同意が必要なので
難易度高めです。
自主管理にシフトする
ワンルームマンション投資の
５つ目のリカバリー方法は自主管理。
自主管理とは文字どおり、
自ら管理することです。
今まで委託に頼っていた部分を
自主管理することで手数料を
カットできます。
管理委託費を節約できるため、
リカバリー対策として効果を発揮します。
また、極端な話、
自ら管理しなくてもいい場合もあります。
今の管理会社よりもさらに安い業者を
見つけることができればそれだけで
コストカットになるからです。
ただし、煩雑な業務が必要になるため
忙しい方には向いていません。
[st-kaiwa1管理費カットでリカバリー！
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>>管理費の削減について
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別の用途で収益化を狙う
ワンルームマンション投資の
６つ目のリカバリー方法は
別の用途で収益化。
別の用途とはたとえば、、、
・民泊として貸し出す
・レンタルスペース化する
・自動販売機を置く
など、住居として貸し出す以外の用途で
収益化することも可能です。
区分マンションの場合、
他のオーナーもいるため
できることは限られますが、
可能性はあります。
空室が埋まる気配がないときの
一手として検討してみてください。
まとめ
ワンルームマンション投資の
失敗についてまとめると、
・失敗の原因はリサーチ不足にあり
・情報収集で視野を広げることが重要
・不動産業界の仕組みを理解しておこう
不動産業界の仕組みはどうなっているのか？
を理解しておけば詐欺にも遭いづらいです。
購入前のリサーチは
入念に行いましょう。
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