ワンルームマンション投資の
成功例を知りたい方へ。
この記事を読んでほしい人
・ワンルーム投資を検討中
・本当にうまくいくんだろうか…
・実際の成功例を知りたい！
自分と似た人で成功者はいるのか
気になりますよね。
この記事では、ワンルーム投資の
成功例を徹底調査しました。
ポイントをまとめると、、、
・成功事例にはいろんな形がある
・成功率の公的データは存在しない
・節税を視野に入れると見方が変わる
ただ安い物件を購入することだけが
成功要素ではありません。
繰上げ返済をして利息を減らしたり
同時に複数物件を購入して
有利な選択肢を増やす方法もあります。
また、節税を視野に入れれば
見方が大きく変わってきます。
実際の成功事例を踏まえて解説したので
ぜひ最後までご覧ください。
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目次
ワンルームマンション投資の成功体験談
ワンルームマンション投資の
成功体験談がこちら。
50代男性の体験談
退職を機に退職金の運用を考えていた際、たまたまワンルームマンション投資のセミナーがあったので参加したところ、セミナー主催者側から具体的なマンション購入について詳しい話があった。首都圏で今後発展すると思われる地域に新設するマンションの購入を勧められた。強引な勧誘ではないので業者には嫌悪は感じず、前向きに検討することとした。退職し就業はしてないので、ローンを組んでマンションを購入することは出来ないことから退職金による現金購入しか方法がなく、利回りと出口戦略を自分なりに熟考した。結論としては、東京23区内の新築マンションを2700万円で現金購入した。実質的な利回りは3パーセントと高くはないが、将来売却した際の価格がポイントと考えた。将来売却した場合、それまでの家賃収入累計額と売却額を合わせた額が購入額を超えるであろう時期は早くて10年程度と推測できたことから自分なりの勝算が見えたのである。また、確定申告に当たっては、建物の部分は減価償却を行うとともに青色申告の控除もあるので、納税額が思ったより少なくリタイヤ生活者にとっても、とても有意な投資であることが実感できている。
30代女性の体験談
元々は投資用ではなく、自分のセカンドハウスとしてワンルームマンションを購入しました。札幌市内で築年数はかなり古いですが、交通アクセスはとても良いです。それに、結構高層なので、眺望が良かったところが気に入りました。しかし、私が東京と往復する生活になったため、東京にもセカンドハウスができたんです。流石に3つ部屋を持つのはどうかと思いますよね。そこで最初は売ってしまおうかと考えましたが、気に入っている物件なので売るのは嫌で。結局不動産会社の方と相談して、貸し出すことにしました。購入時に水回りなどはしっかり直し、中は綺麗になっています。家具も一部はそのままで、ホテルライクな感じに仕上げました。そのため、同じくセカンドハウスとして借りたいという方が現れてくれて、とても気に入ってくださったんです。オシャレな家具を付けたことで、相場よりも高めに出していますが、結構なプラスになりました。今は回収期に入っているので、結果成功といえると思います。
30代男性の体験談
2010年に中国上海で46平米、当時築20年のワンルームマンションを購入しました。当時の購入価格は日本円で2000万円ほどです。内装費に50万円ほどかけました。賃料相場は当時3000元（現在の為替で5万円ほど）でした。マンションの価格は2015年には3500万円程度に上がりました。2022年現在はだいたい5000万円ほどの評価額です。賃料は2015年にはおおよそ7万円ほど。2022年現在の賃料は10万円ちょっとです。2010年当時、私は上海にサラリーマンとして駐在していて、駐在手当が手厚かったので現金をもてあそんでおり、当時の同僚であった韓国人の勧めで朝鮮族が多く暮らす地区のマンションを購入したという背景です。
ワンルームマンション投資に成功率は存在しない？
ズバリ、ワンルームマンション投資の
成功率はあてになりません。
ポイントは３つ。
・公的な統計データはない
・成功率をだすジャンルとして不向き
・特定の成功を再現するのが難しい
それぞれ解説します。
公的な統計データはない
ワンルームマンション投資の
成功率はあてになりません。
なぜなら、成功率をまとめた
公的なデータがないから。
今のところ、不動産協会は
ワンルームマンション投資の
成功率を公表していません。
また、政府関連のサイトにも
ワンルーム投資の成功率をまとめたような
情報はありません。
ちなみに、ワンルーム投資ではなく
アパート経営に関してであれば
１つのデータがあります。
出典：PR TIMES
データ元は株式会社スタークラフトで
従業員17名くらいの小規模会社。
サンプル数は30名と母数が少ないので
参考程度にしておきましょう。
成功率をだすジャンルとして不向き
ワンルームマンション投資の
成功率はあてになりません。
なぜなら、成功率をだす
ジャンルとして不向きだから。
理由は３つ。
・１トライで長期間を要するから
・何度も試行回数を重ねにくいから
・同じ条件でトライできないから
少なくとも、１人の人間が
物件を100個もつことで
成功率をだすというのは困難です。
試行回数という観点からみても、
不動産は成功率をだすのに
向いていません。
ちなみに、不動産投資とはズレますが
「競馬」や「パチンコ」であれば
成功率がだしやすいです。
１日でどれくらいプラスだったか？
とショートスパンで試行回数を
重ねることができるからです。
また、短期的なFXであれば
１日単位で数字がでるため
成功率がだしやすい。
他のジャンルと比較しても
不動産は成功率がだしづらいことが
わかるかと思います。
特定の成功を再現するのが難しい
ワンルームマンション投資の
成功率はあてになりません。
なぜなら再現が難しいから。
たとえば、成功例と
全く同じ条件の物件を
仕入れることは現実的に不可能です。
また、価格条件が近い物件を
見つけたとしても手数料の部分が
変わってきます。
当然ですが手数料が変われば
実質利回りも変わります。
✅関連記事
>>ワンルーム投資の利回りを徹底解説！
さらに、立地が違えば
空室リスクの大きさも変わるため、
実際にあった成功事例と
同じ未来を描くのは困難です。
まとめると、不動産投資は
全く同じ条件で投資するのが
困難なためキレイに再現できません。
ワンルームマンション投資の成功事例６つ！
ワンルームマンション投資の
成功事例がこちら。
・安く買って高く売る
・大きな頭金でプラス収支
・コツコツ繰上げ返済
・１件目の売却益で他方を繰上げ返済
・退職金でローン残債を一括返済
・相続税対策で節税
それぞれ解説します。
安く買って高く売る
ワンルームマンション投資の
１つ目の成功事例は割安購入。
5000万よりも4500万、
4500万よりも4000万。
物件を安く購入できれば
売却時にトータルでみたときの
リターンが大きくなります。
特に、リーマンショックのタイミングで
物件を購入した方は昨今のワンルーム価格の
上昇から高い売却益を得られている
可能性が高いです。
出典：MUFG
ただし注意。
立地や管理状態の悪い物件を
安く購入しても大きなリターンは
見込めません。
あくまで良い物件を
割安で購入するのがポイントなので
収益性があるかどうか？は
きちんと見極めましょう。
大きな頭金でプラス収支
ワンルームマンション投資の
２つ目の成功事例は大きな頭金。
ワンルーム投資で
大きな頭金を入れると
色々とメリットがあります。
たとえば、、、
・毎月の返済額を減らせる
・全体の返済利息を減らせる
・プラス収支にできる
ポイントは支払うべき利息が減ること。
当然ですが、同じ金利であれば
返済額2000万より1500万のほうが
利息は小さくなります。
利息が減れば投資全体の
リターンも大きくしやすいため
大きな頭金は成功のポイント。
ただし、貯金が少ない状態で
すべてを頭金に捧げるのは注意。
事故や病気など、
突然のアクシデントが起きたときに
対応できません。
なので、大きな頭金で
全体収支をプラスにもっていくのは
ある程度、貯金に余裕がある人の手法。
コツコツ繰上げ返済
ワンルームマンション投資の
３つ目の成功事例は繰上げ返済。
繰上げ返済をすると
全体の返済額を抑えられるため
収支改善につながります。
先ほどの頭金の事例が
ガツンと利息を減らす方法とすれば、
こちらは地道に利息を減らす手法。
いずれにしても、
早めのローン完済につながるので
これからワンルーム投資をする方は
一度は検討しておきましょう。
１件目の売却益で２件目を繰上げ返済
ワンルームマンション投資の
４つ目の成功事例は組み合わせワザ。
複数物件を購入することで
うまくやりくりするパターンです。
具体的には、
１件目の売却益を獲得したら
２件目の繰上げ返済に充てる
というもの。
仮に500万の売却益を得た場合、
その500万を繰上げ返済に充てることで
早期のローン完済を実現できます。
先ほどは貯金を切り崩して
ローン完済を早めるという話でしたが、
今回は貯金をつかわず売却益を
そのまま利用しているのがポイント。
これまでお伝えしてきたとおり、
繰上げ返済すれば利息が軽くなるため
投資で成功しやすいです。
ただ、前提として２つの物件を
購入できるだけの与信枠が必要なのと、
早めに売却益を得られる物件を
もっている必要があります。
退職金でローン残債を一括返済
ワンルームマンション投資の
５つ目の成功事例は一括返済。
退職金でローン残債を
返済するというもの。
まとめて一括返済することで
支払う予定だった残りの
利息分をゼロにできます。
ちなみに、退職金でなくとも
まとまった収入が入れば
そのタイミングで一括返済するのも手です。
相続税対策で節税
ワンルームマンション投資の
６つ目の成功事例は相続税対策。
こちらは不動産自体の収益というよりも
相続税の負担を減らすことが目的です。
特に、ワンルームマンションの場合、
相続税対策に向いてます。
たとえば、、、
・現金より税負担が軽い
・複数所持で分割相続しやすい
・流動性が高く現金化しやすい
と、ワンルームは何かと扱いやすいので
相続税対策として使われます。
✅関連記事
>>ワンルーム投資の節税効果を徹底解説！
ワンルームマンション投資の成功条件５つ！
ワンルームマンション投資で
成功条件がこちら。
・情報収集を怠らない
・出口戦略が徹底している
・信頼できる会社を選ぶ
・すべてのリスクを把握する
・精密な収支シミュレーションをする
それぞれ解説します。
情報収集を怠らない
ワンルームマンション投資の
１つ目の成功条件は情報収集。
物件を購入する前に
徹底的にリサーチしましょう。
なぜ事前の情報収集が大事かというと
不動産は一度購入してしまうと
取り返しがつかないからです。
特に、新築ワンルームの場合、
購入した時点で中古扱いになるため
すぐに売却しても大きな損がでます。
また、立地を途中変更するのも不可能。
購入した時点で諸々の条件が決まるため、
不動産投資は最初の物件選びが
すべてといっても過言ではありません。
ですので、きちんと情報収集しましょう。
ネット上の情報だけでなく、
書籍やセミナーにいくことで
不動産に関する視野を広げられます。
セミナー開催中の
おすすめ不動産会社がこちら。
>>日本財託
>>JPリターンズ
>>グローバルリンクマネジメント 
>>シノケンハーモニー
>>FJネクスト
>>武蔵コーポレーション
出口戦略が徹底している
ワンルームマンション投資の
２つ目の成功条件は出口戦略。
どのように投資を終着させるか？
をイメージしておきましょう。
たとえば、、、
・いつ売るか？
・誰に売るか？
・自宅用として購入するか？
また、個人事業主の場合
売るタイミングで譲渡所得の
税率が変わります。
具体的には
所有期間が５年以下なら39.63%
所有期間が５年越えなら20.315%
出典：武蔵コーポレーション
つまり、支払う税金が２倍近く変わるので
売るタイミングはよく考えておきましょう。
ちなみに、法人の場合は
いつ売却しても譲渡所得の
税率は変わりません。
信頼できる会社を選ぶ
ワンルームマンション投資の
３つ目の成功条件は会社選び。
信頼できる不動産会社や
管理会社を選びましょう。
信頼できるとはたとえば、、、
・詐欺をしてこない
・リスクやデメリットを教えてくれる
・収支シミュレーションが細かい
これらに該当する会社を
味方につけましょう。
選ぶ基準としては
社歴の長さや取引実績などがあります。
✅関連記事
>>失敗しない業者の選び方を徹底解説！
すべてのリスクを把握する
ワンルームマンション投資の
４つ目の成功条件はリスクの把握。
リスクを把握していない状態で
不動産投資をするのは危険です。
１通りどんなリスクがあるのか
頭に入れておきましょう。
・借入リスク
・滞納リスク
・空室リスク
・災害リスク
・家賃下落リスク
・不動産価格下落リスク
・流動化リスク
・賃貸管理会社倒産リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
リスクをゼロにするのは困難ですが、
事前に把握さえしておけば対策がうてます。
自分が負えるリスクや
リスクの大きさを明確にして
物件選びをスムーズにしましょう。
精密な収支シミュレーションをする
ワンルームマンション投資の
５つ目の成功条件はシミュレーション。
精密な収支シミュレーションが
成功につながります。
たとえば、利回り。
表面利回りではなく
実質利回りで計算しましょう。
表面利回りは管理費や修繕積立金などの
経費を含んでいないため、実際の
数字とはかけ離れています。
一方、実質利回りは
マイナスを含んだ計算結果なので
実際に運用した場合の数字に近いです。
なので、実質利回りを参考にしましょう。
✅関連記事
>>ワンルーム投資の利回りを徹底解説！
ワンルームマンション投資の成功に不要な考え
ワンルームマンション投資に
不要な考えがこちら。
・とりあえず買う
・雰囲気で物件を選ぶ
・なんとなくで不動産会社を選ぶ
それぞれ解説します。
とりあえず買う
ワンルームマンション投資において
「とりあえず買う」はNG。
理由は３つ。
・返品できないから
・安い買い物ではないから
・長期間保有するものだから
もちろん、リスクが小さければ
「とりあえず精神」は役に立ちますが、
不動産は空室リスクや
滞納リスクが付きまといます。
何かとリスクが多いため、
購入してからでは取り返しが
つかないことも。。
たとえば、
立地も管理会社も
ランニングコストも、
購入した時点で大方決まってしまいます。
なので、購入する場合は
とりあえず買うのではなく
入念にリサーチした上で決断しましょう。
雰囲気で物件を選ぶ
ワンルームマンション投資において
物件を雰囲気で選ぶのはNG。
なぜなら、雰囲気だけでは
わからないこともあるから。
たとえば、マンションの内装が
いくらおしゃれでも立地周辺の
人口が極端に少なければ
入居者がつきません。
なので、雰囲気だけでなく
もろもろの数字もしっかり
チェックしておきましょう。
具体的には、、、
・過去の入居率
・不動産会社の取引実績
・管理会社の手数料
など、ワンルーム投資の成功のためには
数字ベースでの判断が大切です。
なんとなくで不動産会社を選ぶ
ワンルームマンション投資において
不動産会社をなんとなく決めるのはNG。
なぜなら、詐欺会社も存在するから。
テレビのニュースで不動産に関する
詐欺の話を見たことがある方も
多いと思います。
たとえば、、、
・手付金詐欺
・満室偽装詐欺
・デート商法詐欺
と、詐欺のタイプも様々。
詐欺に引っかからないためにも
不動産会社は慎重に選びましょう。
✅関連記事
>>ワンルーム投資の詐欺手口15パターン！
まとめ
ワンルームマンション投資
成功に関する情報をまとめると、
・成功率の公的データは存在しない
・成功事例にはいろんな形がある
・ローン完済のスタイルも様々
・場合によっては節税もゴールになる
ワンルーム投資１つとっても
成功の形はいろいろ。
どういったプロセスを辿るのか？
ゴールはどこに置くのか？
これらは広い視野でみないことには
わからないので情報収集を
入念に行いましょう。
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