ワンルームマンション投資って
本当に儲からないの？と気になる方へ。
この記事を読んでほしい人
・ワンルーム投資を検討中
・ネガティブな情報が多くて不安…
・本当に儲かるのか知りたい！
投資はネガティブな情報が
たくさんありますよね。
この記事では、ワンルーム投資が
儲からないといわれる理由を
徹底調査しました。
結論、ワンルームマンション投資が
儲からないは言い過ぎ。
なぜなら、、、
・投資スタイルによるから
・立地や管理コストによるから
・ポジショントークがあるから
特に、新築ワンルームは儲からないという
情報が多いですがこれにも理由があります。
・中古を売りたいから
・アパートを売りたいから
・別の投資に誘導したいから
何かしらを売るために極端な
ワンルーム否定をしている可能性あり。
もちろん、ワンルーム投資にも
リスクはありますが全否定できる
ものではありません。
また、世の中の業者の割合をみると
デベロッパーよりも仲介業者の方が
圧倒的に多いです。
参考：YouTube
仲介の売り物件はほとんどが中古なので
新築を否定した方が都合がいいです。
つまり、新築ワンルームを否定すれば
買い手を中古物件に誘導しやすい。
こういった極端な
ポジショントークが分からずに
ねじ曲がった情報を鵜呑みにしてしまうと
良い投資ができないので注意しましょう。
目次
ワンルームマンション投資が儲からないケース
ワンルームマンション投資で
儲からないケースを口コミから
見てみましょう。
まずは税金で
マイナスになるケースがこちら。
不動産投資の失敗
過去に新築ワンルームマンションを購入した。
家賃ー返済ー修繕積立・管理費ー物件管理費
＝毎月６千円の残り。固定資産税を支払いしたらマイナス。退去なら持ち出し。
後悔して売却しようとしても売れない。
売り出しして１年後の相続税対策の人が買ってくれた。節税効果は５年で０— とら＠不動産投資で５年前FIREしてたまに不動産業者 (@hoippu74) January 25, 2022
次に、マンションの賃上げが
ネックになっているケースがこちら。
保有の都内中古ワンルームマンションを売りたい
まったく儲かってない😢
大した損もしてないけど今賃上げ交渉中
家賃1000円上がれば40万売却額が高くなるみたい賃上げしないまま売却するとトータルでは損失あり
賃上げして売却出来れば利益となる— kiosk (@monster_amatrek) January 19, 2022
最後に、新築を購入したケースがこちら。
3年前に大阪阿波座の新築ワンルームマンションを1850万で購入。現在評価額1500万円。今後価格はどうなっていくのでしょうか？損してでも今売るべきかどうか迷っています。。
— 投資初心者数学教師@公務員 (@s1226_o) January 17, 2022
それぞれをまとめると、
・固定資産税でマイナス
・賃上げせずに売却するとマイナス
・新築を買い評価額が下がりマイナス
と、いろんなパターンで
悩んでいる方がいますね。
世間ではワンルームマンション投資は
儲からないと言われたりしますが、
次はその理由に迫りたいと思います。
「ワンルームマンション投資が儲からない」と言われる６つの理由
ワンルームマンション投資が
儲からないと言われる理由がこちら。
・利回りが低い
・空室リスク
・資産価値の低下
・手数料がかかる
・管理費と修繕積立金で利益が吹き飛ぶ
・それぞれのポジショントーク
それぞれ解説します。
利回りが低い
ワンルームマンション投資が
儲からないと言われている
１つ目の理由は利回りの低さ。
ワンルームは利回りが低いです。
他の物件タイプと
利回りの相場を比べてみると、、、
| 表面利回りの相場 | |
| ワンルームマンション | 新築3%〜4% 中古6% |
| ファミリータイプ | 新築6% 中古〜8% |
| 戸建 | 新築8% 中古〜16% |
ご覧のとおり、ワンルームの利回りは低い。
数字でみると明らかですね。
利回りが低いということは、
物件価格に対する収入が
低いということ。
利回りだけで
見通しを立てるには材料不足ですが、
儲からないと言われる理由としては
納得できるかと思います。
空室リスク
ワンルームマンション投資が
儲からないと言われている
３つ目の理由は空室リスク。
空室になると家賃収入がなくなるので
ワンルームマンションはやめたほうがいい
という意見をもつ人もいます。
実際、家賃保証がない場合
空室になると収入はなくなるので
その点リスキーです。
ただ、基本的にどの物件も
一定の空室リスクはあるので
ワンルームマンションに
限った話ではない。
当然ですが、
ファミリータイプやアパートにも
空室リスクはあります。
不動産投資を検討する場合、
空室リスクは必ずあるので
どう向き合うかが重要になります。
資産価値の低下
ワンルームマンション投資が
儲からないと言われている
３つ目の理由は資産価値の低下。
ワンルームを購入したら
損失を大きくしないために早く売れ！
という意見をもつ人もいます。
新築ワンルームマンション投資している人は、損切りでもしてすぐに売却したほうがいいでしょう
持ってるだけマイナスなんですから
プラスになる可能性は限りなくゼロに近い
新築ワンルーム投資で金持ちになった人知ってますか？
一人もいないはずです
残念ですが現実です
— GoldWine (@GoldWine_) February 11, 2021
時間とともに価値が下がるのは
どの物件にもいえることですが、中でも
新築ワンルームマンションについては
資産価値の低下が大きく懸念されている
印象があります。
よくある論調としては、
「プレミアがなくなるから
購入した時点で損だ」というもの。
新築ならではの話ですね。
ただ、短期的には損でも長期的に見れば
プラスに転換する場合もあるので
一概に儲からないとはいえません。
新築ワンルームマンション投資の魅力は、ローンの支払いが終わって物件が自分の資産となった後も、家賃収入をしっかりと続けやすいことです。たとえば30歳で都内にワンルームマンションを購入したとすると、35年ローンを払い終えた65歳時には残債なしの物件が手元に残り、以降は家賃が半永久的に自分の収入となります。
手数料がかかる
ワンルームマンション投資が
儲からないと言われている
４つ目の理由は手数料がかかるから。
業者によっては
仲介手数料が物件価格に
上乗せされていることもあります。
仲介手数料の相場がこちら。
| 売買金額 | 仲介手数料(上限) |
| 400万円 | 19万8000円 |
| 500万円 | 23万1000円 |
| 600万円 | 26万4000円 |
| 700万円 | 29万7000円 |
| 800万円 | 33万円 |
| 900万円 | 36万3000円 |
| 1000万円 | 39万6000円 |
と、手数料がかかるのが仲介業者。
手数料を懸念する人の中には、
割高だからワンルーム投資はやめとけ！
という意見をもつ人もいます。
しかし、実際には
仲介手数料ゼロ円の業者もいるので
一概には否定できません。
ちなみに、なぜ仲介手数料ゼロ円の
業者がいるかというと、貸主が
負担している場合があるから。
まれに「仲介手数料0円」などと謳っている賃貸物件があります。それは、貸主が仲介手数料の上限である賃料の1か月分＋消費税を負担しているからです。その場合、不動産業界では“広告料”という形で手数料を支払います。
管理費と修繕積立金で利益が吹き飛ぶ
ワンルームマンション投資が
儲からないと言われている
５つ目の理由はコスト周り。
管理費や修繕積立金で
家賃収入が吹き飛ぶリスクあり。
特に、リゾートマンションの場合
温泉などがついているため
管理費がかさみます。
管理費の一例がこちら。
【苗場のリゾートマンション】
参考サイト：Links
20平米のワンルームマンションであれば
6,000円～9,000円あたりが相場ですが、
リゾートマンションは１万越え。
ワンルームマンションが儲からない
という話のなかには、こういった
管理費による重圧あります。
それぞれのポジショントーク
ワンルームマンション投資が
儲からないと言われている
６つ目の理由はポジショントーク。
つまり、自社商品を売るための否定。
たとえば、アパートを売るために
ワンルームを否定したり、
他の投資に誘導するために
ワンルームを否定するなど。
少し言い方は悪いですが、
何かしら売りつける目的で
ワンルームを極端に否定しているだけ
かもしれないということです。
当然ですが、ワンルーム投資は
デメリットだけでなくメリットもあるので
おすすめできる場合もあります。
不動産業界のウソを暴くYouTuber
参考になるYouTube動画が
あるのでご紹介します。
それがこちら。
動画内容は主に
「儲かるワンルームと
儲からないワンルームの違い」について。
トピックをざっくりまとめると、、、
・なぜ儲からない情報が多いのか？
・会社のポジションから見える真実
・危険な業者の条件
・優良デベロッパーの条件
これらのことがわかります。
10年以上不動産投資をしている方の
意見なので参考になるかと思います。
興味がある方はぜひ
時間をとって動画をご覧ください。
ワンルームマンション投資で儲けるポイント３つ！
ワンルームマンション投資で
儲けるポイントがこちら。
・広い視野でトータル思考する
・聞いた情報を鵜呑みにしない
・勢いで購入しない
それぞれ解説します。
広い視野でトータル思考する
ワンルームマンション投資で
儲けるためのポイントはトータル思考。
視野を広くしたうえで、
トータルでプラスになるか
考えてみましょう。
たとえば、、、
コスト→仲介手数料だけでなく
修繕費や固定資産税も視野に入れる
リスク→空室リスクだけでなく
家賃下落リスクも視野に入れる
管理代行→全て任せるだけでなく
部分的に依頼することも視野に入れる
各方面できちんと広い視野をもてば
起こりうる問題を回避できます。
聞いた情報を鵜呑みにしない
ワンルームマンション投資で
儲けるためのポイントは
情報を鵜呑みにしないこと。
まずは疑ってかかりましょう。
ネットの情報はもちろん、
セミナーで聞いた話でも。
特に、セミナーはトーク展開がキレイです。
話し手が
都合の悪いことを隠していても
気づかずに納得してしまうことも
あるかと思います。
なので、セミナーで話を聞いても
あえて即決せず、まずは
いろんなセミナーに行くことで
不動産の知見を広げるのがおすすめです。
ちなみに、マンション関連のセミナーを
開催している不動産投資会社がこちら。
>>日本財託
>>JPリターンズ
>>グローバルリンクマネジメント 
>>シノケンハーモニー
>>FJネクスト
勢いで購入しない
ワンルームマンション投資で
儲けるためのポイントは
勢いで購入しないこと。
特に、面談の際は注意。
マイナス面を漏れなく
伝えてくれる誠実な業者もいますが、
中にはメリットばかり強調して
肝心なデメリットをはぐらかす業者も。
質の悪い物件を買わされないためにも
面談の際は用心深く話を聞きましょう。
まとめ
これまでのワンルームマンション投資
についての情報をまとめると、
・一概に儲からないわけではない
・儲からない情報が目立ちすぎている
・業者の見極めがかなり重要
ポジショントークでワンルーム投資を
否定しているパターンも見受けられるので
十分に注意して情報収集しましょう。